인천지방법원 2025타경509560. 청라가림스위트오피스텔 3층 비303호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 현장 탐문상 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사대한개발산업이고, 2024.06.28. 경인서부수산업협동조합이 채권최고액 456,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.05.28. 경인서부수산업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.06.11. 국민건강보험공단 압류가 뒤따랐고 두 권리 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 391,111,947원이며, 현재 최저가 가정에서는 근저당권에 256,713,620원이 배당되고 199,286,380원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 미배당은 채권자 측 잔존채권 문제이지, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509560 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 152-16 청라가림스위트오피스텔 3층 비303호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 탐문 |
| 소유자 | 주식회사대한개발산업 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 261,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인서부수산업협동조합 / 391,111,947원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.08.02. 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 등기부상 이미 말소됐고, 2024.06.28. 주식회사대한개발산업으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 경인서부수산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전춘자 | 2024.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만정 | 2025.04.15 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. 전춘자는 2024.08.28., 김만정은 2025.04.15. 전입했고, 둘 다 말소기준일인 2024.06.28.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 김만정은 2025.07.02. 배당요구를 했습니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가는 533,000,000원, 현재 최저매각가는 261,170,000원으로 감정가의 49%입니다. 현재까지 2회 유찰됐습니다. 다만 제공된 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,456,380원 |
| 2. 근저당 · 경인서부수산업협동조합 | 456,000,000원 | 256,713,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 경인서부수산업협동조합의 채권최고액 456,000,000원 중 256,713,620원이 배당되고 199,286,380원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 261,170,000원 | 256,713,620원 | 199,286,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 182,819,000원 | 179,459,534원 | 276,540,466원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 127,973,299원 | 125,381,673원 | 330,618,327원 | 0원 |
신청채권자 청구액은 391,111,947원으로, 현재 회차에서도 배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 각각 179,459,534원, 125,381,673원으로 더 줄어듭니다. 그러나 이 구조에서도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현장에서는 주거용 오피스텔로 탐문됐습니다. 본건은 A,B동 중 B동입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 청일초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 토지로 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,398.4㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고, 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 3,911,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 확인. 전춘자·김만정 모두 대항력은 없지만 실제 인도 대상이므로 현재 점유 상태와 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상. 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본과 문건접수 내용을 대조해야 합니다.
- 김만정 배당요구. 2025.07.02. 배당요구가 확인되므로 실제 배당표에서의 취급을 확인해야 합니다.
- 업무시설과 실제 이용 차이. 공부상 업무시설이지만 주거용으로 탐문됐으므로 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌지만, 가격과 점유는 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.28. 경인서부수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정·압류는 소멸합니다. 전춘자와 김만정의 전입도 모두 말소기준 이후라 대항력은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 최저가 261,170,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 비교 실거래 자료가 없고, 물건은 공부상 업무시설이지만 실제로 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 탐문됐습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명도 존재합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 가격 검증과 명도 확인은 필수”입니다.
