인천지방법원 2025타경509577. 미추홀구 용현동 630-75, 6층 건물 중 4층 407호로 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 성연주식회사이고 2011.06.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2025.06.05 조민지의 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 조민지는 임대차계약일 2022.02.28, 확정일자 2022.03.02, 주민등록 및 점유개시 2022.03.15이고, 2024.04.23 보증금 55,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509577 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 630-75 오피스텔 4층 407호 · 아암대로107번길 37-18 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 4층 407호 19.76㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 성연주식회사 (2011.06.24 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 15,435,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조민지 / 61,199,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2002년 설정된 송내새마을금고 계열 근저당과 2008년 함정주 근저당 등 과거 권리들은 2011.06.24 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 이후 남은 핵심은 조민지의 2024.04.23 주택임차권입니다. 이 임차권은 이번 말소기준인 2025.06.05 강제경매개시결정보다 앞서고, 대항력도 인정되는 자료이므로 매각으로 소멸하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조민지 | 4층 407호 19.76㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 55,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
조민지는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가 15,435,000원에서는 집행비용 677,830원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 배당되는 금액이 14,757,170원에 그칩니다. 따라서 보증금 가운데 40,242,830원이 남고, 이 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 더 유찰돼도 총부담은 크게 낮아지지 않는다
이 사건은 감정가 45,000,000원에서 이미 3회 유찰돼 현재 최저가는 15,435,000원, 감정가 34% 수준입니다. 겉으로만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 보증금 55,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수해야 할 미배당 보증금이 반대로 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 15,435,000원 | 40,242,830원 | 122,149,177원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 10,804,500원 | 44,789,981원 | 122,149,177원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 7,563,149원 | 47,972,988원 | 122,149,177원 |
즉 4회·5회 유찰로 매각가 자체가 더 낮아져도 인수액은 각각 44,789,981원, 47,972,988원으로 증가합니다. 이 물건은 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 이어지지 않는 구조입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 최저가만 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 677,830원 |
| 1. 임차인 조민지 보증금 | 55,000,000원 | 14,757,170원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조민지 | 61,199,177원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 22,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 55,000,000원 중 14,757,170원만 배당되고 부족분 40,242,830원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 청구 및 이후 가압류에는 배당이 없고, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 4층 407호입니다.
- 주위환경. 신흥여자중학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·업무시설·상가·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주거지역으로서 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지·도로. 정방형 토지의 업무시설 건부지로 이용 중이며 북서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,412,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장 조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 외형조사와 건축물현황도·평가전례에 따른 통상적인 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 인수액까지 합산. 현재 최저가 15,435,000원만 보고 입찰가를 판단하지 말고, 미배당 임차보증금 40,242,830원을 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수액 44,789,981원, 5회 유찰 시 47,972,988원으로 증가하므로 최저가 하락만으로 실질 부담이 크게 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 2024.04.23 을구 15번 주택임차권과 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 대조하세요.
- 임차인과 신청채권자의 관계 확인. 조민지가 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 표시돼 있으므로 채권관계와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·내부상태 확인. 감정 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 내부는 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 싸다”
이 물건의 최저매각가는 감정가 45,000,000원에서 3회 유찰된 15,435,000원입니다. 하지만 대항력 있는 조민지의 임차보증금은 55,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 40,242,830원을 매수인이 인수합니다. 따라서 판단 기준은 15,435,000원이 아니라 보증금 55,000,000원 수준의 실질취득입니다.
더 유찰돼 매각가가 내려가면 인수액이 오히려 증가하는 구조이므로, 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 여기에 오피스텔이라는 용도, 3회 유찰, 실거래 비교자료 부재, 임차인과 신청채권자가 동일하게 표시된 관계 확인 필요성까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만 권리와 실질취득을 합치면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
