🏷️ 최저 121,100,000원 🧾 인수 52,395,400원 💰 실질취득 173,495,400원 👥 실제 임차인 2명
인천지방법원 2025타경509599. 부평동 로뎀레뷰 3층 302호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 173,000,000원의 70%인 121,100,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건은 최저가 자체보다 선순위 임차보증금의 미배당 인수가 가격을 결정합니다. 유준석은 2021.02.04 확정일자를 받고 2021.02.19 전입·점유를 시작했으며, 말소기준인 2022.09.26 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 171,000,000원이고 배당요구도 있어 우선변제를 받지만, 현재 회차 예상배당 118,604,600원으로는 전액 회수가 되지 않아 52,395,400원이 남습니다.
결국 낙찰가 121,100,000원에 이 미배당분을 더하면 실질취득은 173,495,400원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조여서 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 커지고, 총 부담은 대체로 보증금 171,000,000원 부근에 고정됩니다. 실제 시나리오에서도 5회 유찰 시 최저가 96,880,000원·인수 76,263,840원, 6회 유찰 시 최저가 77,504,000원·인수 95,291,072원으로 같은 현상이 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509599 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 760-250 로뎀레뷰 3층 302호 · 도로명 인천광역시 부평구 안남로16번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 3층 302호 · 2012.05.25 사용승인 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.03.11 소유권이전 · 거래가액 171,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (4회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준 | 2022.09.26 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 2,071,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
현재 등기상 말소기준은 2022.09.26 주택도시보증공사 가압류입니다. 과거 신한은행 근저당 2건과 하나은행 근저당은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 반면 유준석의 전입·점유는 2021.02.19로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2021.02.04이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 2023.02.03에는 보증금 171,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유준석 제3층 제302호 62.21㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.19 | 2021.02.04 | 171,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 52,395,400원 인수 |
| 김승엽 | 2024.12.23 | — | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
김승엽은 2024.12.23 전입해 말소기준 2022.09.26보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 점유·명도 관계는 별도 확인이 필요합니다. 유준석과 김승엽 모두 실제 임차인으로 기재돼 있으며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 처리할 대상은 없습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 약 1.73억
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 121,100,000원 | 52,395,400원 | 173,495,400원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 96,880,000원 | 76,263,840원 | 173,143,840원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 45% | 77,504,000원 | 95,291,072원 | 172,795,072원 |
④ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,495,400원 |
| 1. 임차인 유준석 보증금 · 우선변제 | 171,000,000원 | 118,604,600원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 171,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
유준석은 보증금 171,000,000원 중 118,604,600원을 배당받는 것으로 계산돼 부족분 52,395,400원이 남습니다. 주택도시보증공사 관련 채권의 총 청구액은 2,242,000,000원이고 예상배당은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상물건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 접근해야 합니다.
- 주위환경. 부평남초등학교 남서측 인근이며 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 동수역이 소재해 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 2012.05.25 사용승인됐으며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 부지 서측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 정방형으로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 실질취득 기준. 현재 최저가 121,100,000원에 미배당 인수 52,395,400원을 더한 173,495,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 제출된 문구는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 직접 확인해야 인수 0원 판단이 가능합니다.
- 유준석 배당 결과 확인. 보증금 171,000,000원, 예상배당 118,604,600원, 부족분 52,395,400원의 실제 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 김승엽 점유 확인. 2024.12.23 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이라 현재 점유관계와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 최저가 하락만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.73억원 수준을 유지합니다.
- 배당 변동요인 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.21억 낙찰”이 아니라 “약 1.73억 취득”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 173,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 121,100,000원으로 내려온 매력적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 결론이 달라집니다. 유준석의 보증금 171,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 회차 배당으로는 118,604,600원만 회수돼 52,395,400원이 남습니다. 그 결과 매수인의 실질취득은 173,495,400원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 변하지 않습니다. 5회 유찰 시 최저가 96,880,000원에 인수 76,263,840원, 6회 유찰 시 최저가 77,504,000원에 인수 95,291,072원으로, 총부담은 계속 약 1.73억원에 머뭅니다. 여기에 실제 임차인 2명의 점유관계와 말소 동의 확약서의 정확한 범위를 확인해야 합니다. 명목 최저가는 싸지만, 실질취득가는 싸지 않은 인수형 오피스텔이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
