인천지방법원 2025타경509633. 부평구 갈산동 부평지웰에스테이트트라이앵글171 1층130호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이고 감정평가 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 이장섭으로, 2023.10.06 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 1,001,852,600원입니다. 같은 날 부천지구축산업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2025.06.10 부천지구축산업협동조합이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 신청채권자의 청구액은 721,549,392원입니다. 현재 최저매각가는 488,040,000원으로, 감정가의 49%이며 이미 두 차례 유찰된 상태입니다. 권리관계 자체는 비교적 단순하지만, 상가의 공실 상태와 반복 유찰은 가격과 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509633 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 171 부평지웰에스테이트트라이앵글171 1층130호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공부: 일반음식점 / 현황: 공실) |
| 건물 | 라멘조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 130호 |
| 소유자 | 이장섭 · 2023.10.06 소유권이전 · 거래가액 1,001,852,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 996,000,000원 / 488,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천지구축산업협동조합 / 721,549,392원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.10.06 설정된 부천지구축산업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 2025.06.10 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별개
감정가는 996,000,000원, 현재 최저매각가는 488,040,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 488,040,000원 | 359,240,400원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 341,628,000원 | 503,954,792원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 239,139,599원 | 605,008,355원 |
현재 회차에서도 근저당권의 채권최고액 840,000,000원 전액을 배당할 수 없으며, 예상배당액은 480,759,600원, 미배당은 359,240,400원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측의 미회수 영역으로, 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 488,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,280,400원 |
| 1. 근저당 · 부천지구축산업협동조합 | 840,000,000원 | 480,759,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 488,040,000원 가정 시 채권최고액 기준 미배당은 359,240,400원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 예상배당 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 갈산1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 갈산역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 현황. 공부상 일반음식점인 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 도로. 동측 약 20m, 남측 및 북서측 약 6m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산2지구)·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 건물·설비. 라멘조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 동일 용도 상가의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 현황은 공실입니다. 실제 내부 상태와 사용 가능 여부를 확인하고, 공실 유지 시 발생하는 비용도 검토해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 현장조사를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.10.06 부천지구축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점인 근린생활시설이므로 실제 영업·임대 활용 전 필요한 용도와 관련 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 상가가치
이 사건은 권리만 보면 구조가 단순합니다. 2023.10.06 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정은 이후 권리로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 996,000,000원짜리 물건이 두 차례 유찰돼 488,040,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고 현황은 공실 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건은 권리는 검토 가능, 가격은 현장 시세 확인이 선행되어야 합니다. 낮아진 최저가를 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다, 실제 임대수요와 공실 리스크를 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
