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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경509672 · 인천지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 129.394㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
608,990,000원 6억 899만 감정가 826,000,000원
감정가의 73% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 578,200,000원 최저가 대비 +5%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
인천지방법원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
5,782만원
최저가의 10% · 57,820,000원
실거래 대비
▼ 39.7% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 10.10억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리보다 임차권 인수 가능성이 핵심인 송도 대형평형 경매. 최근 시세 대비 가격은 유리하지만 배당 부족 시 보증금 리스크 확인 필요.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 아파트

가격은 내려왔지만, 임차권 인수 가능성이 남았다 — 송도 더 프라우2 1102호

인천지방법원 2025타경509672 · 인천광역시 연수구 송도동 15-10 송도 더 프라우 2 303동 11층1102호
감정가 826,000,000원 · 최저매각가 578,200,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.10 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 시세 대비 가격은 매력적이나 대항력 임차권 인수 가능성이 남은 물건
최저가는 최근 시세보다 낮지만 대항력 있는 임차권등기 임차인의 보증금 미상·미배당 인수 위험과 세금 압류 이슈가 있어 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 송도 대형평형 아파트로 가격 자체는 최근 시세 대비 낮아 보입니다. 다만 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기 손용의 보증금 인수 가능성입니다. 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 부담할 수 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
826,000,000원
최저 578,200,000원
실거래 최근12개월
780,000,000원
2건 평균
실질취득 주의
임차권 잔액 가능
손용 대항력 있음
권리 핵심
말소기준 이후 소멸
단, 임차권 인수 검토

인천지방법원 2025타경509672. 송도 더 프라우2 303동 1102호는 전용 129.394㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사투앤리이며, 2025년 강제경매가 개시되었습니다. 등기상 여러 압류와 근저당이 존재하지만 매각으로 소멸되는 권리와 매수인이 검토해야 하는 임차권은 구분해야 합니다.

특히 을구 5번 주택임차권자인 손용은 전입과 확정일자가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 및 우선변제권 가능성이 있는 임차인입니다. 보증금은 명확히 확정되지 않았으므로, 배당 부족분 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경509672 (강제경매)
소재지인천광역시 연수구 송도동 15-10 송도 더 프라우 2 제303동 제11층 제1102호
용도 / 전용아파트 · 전용 129.394㎡
소유자주식회사투앤리
감정가 / 최저가826,000,000원 / 578,200,000원
신청채권자 / 청구손용 / 452,806,066원
매각기일2026.07.10

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수

말소기준은 2013년 설정된 근저당권이나 현재 등기상 선순위 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 2025년 강제경매개시결정 이후 압류 및 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 5번 임차권등기는 매각물건명세서상 인수 가능성이 표시된 권리입니다.

② 임차인 분석

임차인대항력우선변제승계내용
손용 有 가능 검토 임차권등기, 보증금 미상. 배당 부족 시 매수인 인수 가능
이호상 없음 확인 필요 없음 전입신고가 말소기준권리 이후
⚠️ 실질취득가 판단 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 매수인 실질취득 부담은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재 손용의 보증금은 미상이라 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

전체 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해 판단합니다. 송도코오롱더프라우3단지 전용 129.394㎡ 기준 최근 12개월 평균 거래가는 780,000,000원이며 최신 거래도 780,000,000원입니다.

거래월전용층거래가
2026.06129.74㎡14780,000,000원
2026.01129.74㎡6780,000,000원
2024.07129.74㎡8860,000,000원
2023.12129.39㎡14750,000,000원
평균—9건828,333,333원

최저가는 최근 12개월 평균 대비 74.1% 수준입니다. 다만 최근 시세는 과거 평균보다 낮아지는 흐름(최근 vs 과거 -7.4%)이므로 단순 할인율만으로 판단하지 말아야 합니다.

배당 분배 (최저가 578,200,000원)
감정가 vs 최근 거래
최저가는 최근 거래보다 낮지만 임차권 인수 가능성을 반영해야 합니다.

④ 예상배당표

배당 항목채권액예상배당
집행비용-8,182,000원
경매개시결정 · 손용452,806,066원452,806,066원
근저당권 · 이호상360,000,000원117,211,934원
잔여-0원
⛔ 입찰 전 확인사항 배당표상 후순위 근저당권이 상당 부분 미배당됩니다. 손용 임차권은 보증금이 확인되지 않아 전액 배당 여부를 판단할 수 없으며, 부족분이 있다면 매수인 인수 위험이 남습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 손용 임차권등기의 보증금과 배당요구 결과를 반드시 확인해야 합니다.
  • 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능성이 있습니다.
  • 가격 판단. 최저가는 최근 시세 대비 낮지만 인수 가능 권리를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.
  • 명도 검토. 임차권등기 임차인의 권리관계와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “할인보다 인수 리스크를 먼저 보라”

송도 더 프라우2 1102호는 최근 시세 대비 낮은 최저가라는 장점이 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건은 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 수 없습니다. 핵심은 손용의 보증금이 얼마이며 배당에서 얼마나 회수되는지입니다. 가격은 매력적, 권리는 확인 필요인 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·관리비·최종 배당 결과 등은 변동될 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 연수구 송도동 15-10 송도 더 프라우 2 303동 11층1102호

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