인천지방법원 2025타경509676. 검암동살리텍빌딩 지층 비01호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 금융업소, 현황은 상가 사무소 등으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 정창수이며, 2015.08.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 596,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 516,215,000원으로 감정가 1,505,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 이처럼 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 현황이 일반 주거용이 아니라 금융업소·상가 사무소 등이고 이미 3회 유찰된 만큼, 실제 이용 가능성·임대수요·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509676 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 596-1 검암동살리텍빌딩 지층비01호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 금융업소 · 현황 상가 사무소 등 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층/지상4층 · 사용승인일 2007.12.28 |
| 소유자 | 정창수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,505,000,000원 / 516,215,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 509,092,344원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준
과거 이승우·김정아 지분에 붙었던 다수의 가압류·압류·근저당권과 2014년 임의경매 관련 등기는 2015.08.24 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 그날 새로 설정된 중소기업은행 근저당권 596,400,000원입니다. 2025.05.30 중소기업은행의 이번 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기로, 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 배당관계 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신금수 | 2021.07.06 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 2025.08.26 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
신금수의 전입일은 2021.07.06으로 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권의 2015.08.24보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 1,500,000원이며 2025.08.26 배당요구를 했습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정 금지
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 516,215,000원입니다. 감정가 1,505,000,000원 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 바로 가격을 비교할 수 있는 유형이 아니라, 현황이 상가 사무소 등인 비주거 성격과 이미 누적된 유찰 횟수를 함께 봐야 합니다. 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 간주하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 516,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,562,150원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 596,400,000원 | 508,652,850원 |
| 채권 미배당 | - | 87,747,150원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,562,150원을 제외한 508,652,850원이 중소기업은행에 배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 금융업소이나 현황은 상가 사무소 등이며, 상호는 금야(레스토랑), 성원아이북랜드(사무소)로 조사됐습니다.
- 층 위치의 체감 차이. 동측 서곶로 기준으로는 지하1층이지만, 서측 승학로495번길 기준으로는 현황 1층입니다.
- 입지. 검암사거리 북서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·각급학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선·공항철도 검암역이 소재합니다.
- 도로. 동측 서곶로, 서측 승학로495번길, 북측 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 810.9㎡, 공시지가는 2,321,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 최저가가 감정가의 34.3%라도 이를 곧바로 시세 할인율로 해석하지 마세요. 현황 용도와 실제 임대·매매 수요를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 신금수는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금 30,000,000원·월차임 1,500,000원·배당요구 2025.08.26 사실과 우선변제 관계를 원본에서 대조하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 현재 법원경매 진행 사이에 남아 있는 절차가 있는지 확인하세요.
- 현황 이용 확인. 공부상 금융업소와 현황 상가 사무소 등의 차이, 실제 점유·영업 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 출입 레벨 확인. 서곶로에서는 지하1층, 승학로495번길에서는 현황 1층이라는 지형 조건이 실제 접근성·가시성·임대가치에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 배당 변동 요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 관계를 확인하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 권리 구조만 보면 말소기준은 분명합니다. 2015.08.24 중소기업은행 근저당 이후 전입한 임차인은 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 가격 쪽에서는 단순히 감정가 1,505,000,000원이 516,215,000원까지 내려왔다는 사실만으로 매력을 판단하기 어렵습니다.
이미 3회 유찰됐고, 공부상 금융업소·현황 상가 사무소 등이라는 비주거 특성, 도로 방향에 따라 지하1층과 현황 1층으로 달라지는 접근 조건, 공매공고 부기등기 교차 확인까지 함께 봐야 합니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만 가격·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 현재 단계의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”보다 “516,215,000원에 실제로 환금 가능한가”입니다.
