인천지방법원 2025타경509676. 인천 서구 검암동 검암동살리텍빌딩 지층 비01호에 대한 경매입니다. 사건의 용도 표기는 '대지'이지만, 실제 등기 대상은 집합건물이고 집합건축물대장상 용도는 금융업소, 현황은 상가·사무소입니다. 단순한 나대지나 주거용 아파트로 취급해서는 안 됩니다.

현재 소유자는 정창수입니다. 2015년 8월 24일 임의경매에 따른 매각으로 소유권을 취득한 뒤, 같은 날 중소기업은행 명의로 채권최고액 596,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격은 극적으로 낮아졌지만 판단은 단순하지 않습니다. 감정가의 24.01%라는 숫자는 감정가 대비 할인율이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 상가·업무시설은 임대수익, 공실, 층별 접근성, 업종 수요에 따라 가치가 크게 달라질 수 있어 현재 가격의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 중소기업은행 근저당

핵심 말소기준권리는 2015.08.24 설정된 을구 10번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 596,400,000원이고, 채무자는 정창수입니다. 이번 경매의 채권자도 중소기업은행으로, 신청 청구액은 509,092,344원입니다.

2008년부터 2015년 사이에 설정된 다수의 가압류·압류·기존 근저당권은 과거 매각 및 해제 등을 통해 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 경매개시결정은 2025.05.30에 등기됐으며, 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

확인된 임차인은 신금수 1명입니다. 전입일은 2021.07.06으로 말소기준권리 설정일인 2015.08.24보다 늦습니다. 조사 결과에서도 대항력 없음으로 판단되어 있습니다.

임차인 조사 근거: 현황조사·문건접수·매각물건명세서. 실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위변제 또는 승계 중복신고는 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다

현재 최저매각가는 361,351,000원으로 감정가 1,505,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰 결과만 보면 상당한 가격 조정이 이뤄졌습니다. 그러나 거래사례와 현재 시장가격을 대조하지 않은 상태에서 이를 저가 매수 기회로 평가해서는 안 됩니다.

실질취득 기준액은 최저매각가 361,351,000원과 산정 인수액 0원을 합한 361,351,000원입니다. 다만 이 금액에는 취득 관련 세금, 명도비용, 관리비 및 기타 부대비용이 포함되지 않습니다. 실제 총투입액과 적정 시세는 별도 산정이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 361,351,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 5,858,914원을 제외한 355,492,086원이 중소기업은행 근저당권 배당에 사용됩니다. 채권최고액 596,400,000원을 기준으로 한 미배당은 240,907,914원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여는 0원입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액은 실제 확정 채권액과 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 검암동 검암사거리 북서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 분포합니다. 주거지역과 근린상업시설이 함께 형성된 입지입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천2호선·공항철도 검암역이 있습니다. 교통 접근성은 긍정적인 요소지만, 상업시설의 실제 수요와는 구분해 평가해야 합니다.
• 층별 접근성. 동측 서곶로 기준으로는 지하 1층, 서측 승학로495번길 기준으로는 현황 1층입니다. 같은 공간이라도 출입 방향에 따라 가시성과 접근성이 달라질 수 있습니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지하 3층·지상 4층 건물입니다. 기본 위생·급배수설비와 승강기설비가 있으며 외벽은 복합판넬 마감 등입니다.
• 실제 이용상태. 건축물대장상 금융업소이며 현황은 상가·사무소 등입니다. 금야(레스토랑), 성원아이북랜드(사무소)가 기재되어 있으므로 현재 영업·사용 상태 및 임대차 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역(검암1구획정리)에 속합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중이고, 토지면적은 810.9㎡, 공시지가는 2,321,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 면적과 공시지가는 개별 경매 호실의 전유면적이나 대지권 지분을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 실제 업종별 인허가 및 이용 제한은 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 물리적 하자나 내부 설비 상태까지 보증하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 상가·사무소 성격의 집합건물로, 주거용 물건과 다른 매수층 및 이용 수요를 가집니다. 4회 유찰 이력을 고려하면 출구전략과 실제 매수 수요의 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가의 24.01%라는 할인율만으로 입찰하지 말고, 같은 건물 및 인근의 유사한 상업용 집합건물 거래사례와 임대수익을 비교해야 합니다.
• 정확한 매각 범위. 사건 용도 표기는 대지이지만 등기 대상은 집합건물 지층 비01호입니다. 전유부분, 대지권 및 실제 매각 범위를 등기와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
• 임차인 명도. 신금수는 대항력이 없는 것으로 조사되지만 보증금 30,000,000원, 월차임 1,500,000원이 기재되어 있습니다. 실제 점유 범위, 인도 가능 시점 및 명도 협의 조건을 확인해야 합니다.
• 배당요구와 우선변제. 신금수의 배당요구일은 2025.08.26입니다. 확정일자와 최우선변제 요건, 실제 배당 가능성은 별도로 점검해야 합니다.
• 공매 이력 확인. 2014.01.29 한국자산관리공사 공매공고 이력의 종결 여부를 확인하고, 현재 경매와 충돌하는 절차가 있는지 교차 검토해야 합니다.
• 현황 용도 검증. 건축물대장상 금융업소와 현재 상가·사무소 이용상태가 다르므로 예정 사용 업종의 적법성과 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 출입구 확인. 서곶로에서는 지하 1층, 승학로495번길에서는 현황 1층인 구조입니다. 출입구, 보행 동선, 가시성, 실제 영업 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 체납 관리비 중 승계 가능 비용, 명도비용, 취득 관련 세금 및 수선비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 회차별 자금계획. 현재 최저가 361,351,000원과 추가 유찰 시나리오 252,945,699원·177,061,989원을 비교하되, 실제 낙찰가와 향후 매각조건은 확정된 것이 아님을 유의해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 매각기일 2026.10.29를 기준으로 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 진행상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%”와 “시세보다 저렴”은 다르다

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%입니다. 감정가 1,505,000,000원이던 물건이 361,351,000원까지 내려왔으니 가격 변화 자체는 큽니다.

권리 측면에서는 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인 신금수도 대항력이 없는 것으로 조사됩니다. 산정된 인수액은 0원이어서 선순위 임차보증금을 추가로 인수하는 유형과는 다릅니다.

그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 금융업소 용도의 상업용 집합건물입니다. 임차인 명도, 상업용 공간의 실제 수요, 공매공고 이력, 4회 유찰이라는 시장 반응을 함께 봐야 합니다. 특히 감정가 대비 큰 할인율을 실거래 시세보다 저렴하다는 증거로 사용할 수 없습니다.

결론은 '등기상 권리 인수 부담은 낮지만, 투자 판단은 보류'입니다. 현재 가격이 매력적인지는 상업용 거래사례, 임대수익, 실제 점유상태와 환금성까지 검증한 다음 결정해야 합니다. 이 물건의 승부처는 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐가 아니라, 361,351,000원에 취득한 공간을 실제로 얼마나 유용하게 사용하고 향후 얼마에 처분할 수 있느냐에 있습니다.