인천지방법원 2025타경509709. 인천 미추홀구 주안동 진주빌라 3동 401호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 장미숙이며 2022.03.27 매매를 원인으로 2022.06.15 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 130,000,000원입니다. 현재 등기부에는 존속 중인 근저당권·압류가 없고, 경매 사건의 선언된 말소기준은 2025.06.04 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 김지철의 전입일은 2022.06.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로만 판단합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가만 시세와 비교해 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509709 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1563-15 진주빌라 3동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.64㎡ · 철근콘크리트조 5층건 중 4층 401호 |
| 소유자 | 장미숙 (2022.06.15 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 44,590,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민행복기금 / 60,433,072원 |
| 말소기준 | 2025.06.04 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
과거 산곡신용협동조합·주식회사한국스탠다드차타드제일은행·주식회사늘푸름가구의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.06.04 강제경매개시결정이며, 이 등기는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 등기부 자체에서 매수인이 승계할 담보권은 확인되지 않습니다. 그러나 전입이 말소기준보다 빠른 김지철의 점유가 별도 변수입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지철 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
② 시세 비교 — 35.7%라는 숫자만 보면 안 된다
진주아트빌3동 전용 59.64㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.03 125,000,000원, 그 이전 거래는 2022.03 130,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 125,000,000원이며, 최근 가격 추세는 이전 대비 -3.8%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 59.64㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.03 | 59.64㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.64㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
현재 최저가 44,590,000원은 최근 12개월 평균의 35.7%입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 인수 전 경매 최저가와 시세의 비교입니다. 김지철의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가 자체가 확정되지 않았으므로 이 35.7%를 가격 할인율이나 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사 국민행복기금 | 60,433,072원 | 43,387,380원 |
| 미배당 | - | 17,045,692원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모델상 현재 회차에서 신청채권자에게 43,387,380원이 배당되고 17,045,692원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 김지철의 실제 배당·인수관계가 확정돼 있지 않습니다. 모델에 표시된 확인 인수액 0원만으로 실제 매수인 인수액도 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 주안남초등학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다. 남측으로 소로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시가 있습니다. 공시지가는 1,848,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지, 창호는 하이샤시 등이며 위생·급배수·도시가스 시설이 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 진주아트빌3동은 8세대이고 준공일은 2003.01.21입니다. 확인 거래가 2건에 그치며 최근 가격 추세도 -3.8%이므로 재매각 시 가격·기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김지철 보증금 확인이 최우선. 현황조사·매각물건명세서상의 점유관계와 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 실질취득가부터 계산. 최저가 44,590,000원이 아니라, 임차인 승계액을 확인한 뒤 낙찰가와 합산한 실질취득비용으로 최근 거래 125,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -3.8%이므로 과거 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 권리·점유·환금성 중 시장이 꺼리는 요인이 무엇인지 현장 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 확인 실거래가 2건뿐이므로 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차인 관련 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 35.7%”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
겉으로는 감정가 130,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 44,590,000원까지 내려온 사건입니다. 최신 거래 125,000,000원과 비교하면 최저가는 35.7%에 불과해 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 그 비교를 그대로 쓰면 안 됩니다. 김지철의 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금이 미상이기 때문입니다.
보증금 승계가 없다면 낮아진 최저가는 의미가 있을 수 있지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 인수형이면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 여기에 최근 가격 추세 -3.8%, 3회 유찰, 8세대 다세대라는 환금성 요소도 겹칩니다. 결론은 가격 판단 보류, 임차인 보증금 확인이 선행입니다. 보증금을 모르는 상태의 44,590,000원은 “실질취득가”가 아니라 단지 경매 화면에 표시된 최저가일 뿐입니다.
