부산지방법원 2022타경3733. 부산 기장군 일광읍 원리 ‘광산마을’ 인근의 주택 및 토지 지분매각 사건입니다. 감정가는 136,005,010원이지만 5회 유찰을 거쳐 최저매각가는 22,859,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 등기부상 공민지의 지분은 3000분의 300이고 경매개시결정도 공민지 지분에 기입돼 있습니다. 즉 낙찰자는 부동산 전체를 단독 취득하는 것이 아니라, 기존 공유자들과 함께 공유관계에 들어가는 구조로 봐야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2018년 8월 23일 김재근의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 공유관계·점유관계·제시외 건물 문제는 말소되지 않습니다. 특히 성환규는 말소기준보다 앞선 2014년 7월 16일 전입자로 조사됐으나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인 인수금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2022타경3733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 원리 656 · 부산광역시 기장군 일광읍 달음길 52 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 주택 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 1,127㎡ · 단독주택 이용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 현황 | 등기상 목조 스레트지붕 단층 · 현황 블록조 스레트 및 기와지붕 · 위생·급배수·난방설비 |
| 공유관계 | 공유자 10명 · 공민지 지분 3000분의 300 |
| 감정가 / 최저가 | 136,005,010원 / 22,859,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재근 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸하지만 공유관계는 남는다
말소기준은 2018.08.23. 김재근 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤의 송봉해 근저당권 100,000,000원, 삼성생명보험 가압류 20,345,547원, 최준호 근저당권 300,000,000원, 이순덕 근저당권 30,000,000원, 기장군 압류 및 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 위험은 후순위 등기보다 매각 범위에 있습니다. 다른 공유자의 지분은 매각으로 없어지지 않으며, 낙찰자는 공유자 10명으로 구성된 부동산 중 경매 대상 지분을 취득하게 됩니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있으므로, 외부 입찰자는 공유자 우선매수 가능성도 입찰 결과의 변수로 반영해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실질취득가를 막는 미확정 변수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성환규 | 해당 건물내역도 참고 | 2014.07.16 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
| 천영도 | 첨부된 건물내역도 참조 | 2022.10.11 | 보증금 미상 · 월 200,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 성환규의 전입일은 말소기준일인 2018.08.23.보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 보증금 전액 인수를 확정할 수도 없고, 반대로 매수인 인수가 0원이라고 결론 내릴 수도 없습니다. 판정은 대항력 가능·미상이 적절합니다.
③ 회차 분석 — 유찰이 늘어도 핵심 위험은 줄지 않는다
현재 회차는 5회 유찰, 감정가 대비 16.81% 수준입니다. 추가 유찰 시 최저가는 16,001,299원과 11,200,909원까지 낮아지지만, 공유지분·임차인 보증금 미상·법정지상권·경계 특정 문제는 최저가 하락과 무관하게 그대로 남습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 22,859,000원 | 16.81% | 548,298,009원 | 22,047,538원 |
| 6회 유찰 시 | 16,001,299원 | 11.77% | 555,032,271원 | 15,313,276원 |
| 7회 유찰 시 | 11,200,909원 | 8.24% | 559,746,254원 | 10,599,293원 |
④ 예상배당표 (매각가 22,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 811,462원 |
| 1. 근저당 · 김재근 | 120,000,000원 | 22,047,538원 |
| 2. 근저당 · 송봉해 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 20,345,547원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최준호 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이순덕 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 570,345,547원 중 22,047,538원만 배당되고, 미배당액은 548,298,009원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금은 김재근 근저당권에 배당되며 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 성환규의 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수금액은 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 원리 소재 광산마을 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 대상 또는 인근까지 차량 출입은 가능하지만 시내버스정류장이 원거리에 있어 대중교통 사정은 불편합니다.
- 이용. 감정평가상 주택으로 이용되며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대표 토지는 지목 대, 면적 1,127㎡, 완경사·부정형·소로한면이며 공시지가는 462,400원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이 포함되고, 일부 토지는 자연녹지지역·보전녹지지역·공익용산지 및 도로 저촉·접합 조건이 있습니다.
- 환금성. 공유지분, 복수 필지의 위치·경계 불확실성, 제시외 건물 및 법정지상권 가능성, 불편한 대중교통이 겹쳐 일반 주택보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 특정. 일괄매각되는 각 토지·건물의 정확한 지분과 공민지 지분 범위를 매각목록 및 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 성환규 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부와 매각물건명세서의 인수 기재를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 조사. 단층 주택 약 168㎡ 등의 소유자, 사용관계, 철거 가능성, 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 측량·경계. 일부 부동산은 측량 없이는 정확한 위치와 경계를 특정할 수 없으므로 현장 경계와 진입로를 별도로 점검해야 합니다.
- 공유자 관계. 기존 공유자 9명과의 사용·수익·관리 관계, 공유물분할 가능성 및 공유자의 1회 우선매수신고 가능성을 검토해야 합니다.
- 입찰 변수. 압류채권자의 매수신청 보증이 있으므로 매각절차와 입찰 경쟁 상황을 확인해야 합니다.
- 현장 점유. 성환규·천영도의 실제 점유 부분과 건물내역도를 대조하고, 명도 대상과 인도 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·별지목록 및 변경된 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다, 무엇을 실제로 취득하는지가 먼저다”
이 사건은 감정가 136,005,010원에서 22,859,000원까지 떨어진 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 부동산 전체가 아니라 공유지분이며, 성환규의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 여기에 제시외 건물 제외, 법정지상권 성립 여지, 측량이 필요한 경계, 공유자 우선매수 가능성이 더해집니다.
말소기준 이후의 담보권은 소멸하지만, 이 물건의 핵심 위험은 등기부 뒤에 남습니다. 권리 소멸은 확인되지만 사용·명도·인수·환금성은 모두 미확정입니다. 따라서 최저가가 감정가의 16.8%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 임차보증금과 제시외 건물, 매각지분 및 경계를 모두 확인하기 전까지는 보수적 접근이 필요한 D등급 물건입니다.
