144,060,000원
인천지방법원 2025타경509781. 인천 중구 중산동 블루오션레지던스호텔3 제2층 제212호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 구체적인 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정평가 기준시점에는 공실상태이며, 건물은 철근콘크리트구조 23층 중 2층, 사용승인일은 2023.02.17입니다.
권리의 기준점은 2023.06.07 접수된 인천옹진농업협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 주식회사대원플러스알앤씨제삼차의 채권최고액 96,000,000원 근저당을 포함해 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가 144,060,000원 가정에서는 집행비용을 뺀 대부분의 대금이 선순위 인천옹진농업협동조합에 배당되고, 뒤 순위 채권들은 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509781 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1886-11 블루오션레지던스호텔3 2층 212호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 자연대로 8 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 기준시점 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 23층 중 2층 · 사용승인일 2023.02.17 |
| 소유자 | 김현태 · 2023.06.07 소유권이전(원인 2020.09.18 매매) · 거래가액 402,050,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 144,060,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 258,845,879원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기상 최초에는 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2023.06.07 김현태 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 접수번호 201180의 인천옹진농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이어 접수번호 201181의 후순위 근저당, 2025년 이후 롯데카드·케이비국민카드·인천신용보증재단·국민은행 가압류, 인천광역시 중구 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
② 유찰 흐름 — 감정가 420,000,000원에서 144,060,000원
현재 최저매각가는 144,060,000원으로 감정가 420,000,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 100,842,000원(감정가 24.01%), 5회 유찰 시 70,589,400원(감정가 16.81%)입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 144,060,000원 | 330,499,410원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 100,842,000원 | 373,112,358원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 70,589,400원 | 402,823,779원 |
③ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,840원 |
| 1. 근저당 · 인천옹진농업협동조합 | 312,000,000원 | 141,243,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대원플러스알앤씨제삼차 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,373,439원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,186,959원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 14,182,172원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 471,742,570원 중 예상배당은 141,243,160원, 미배당은 330,499,410원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종1동행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 업무시설 및 숙박시설 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 현재 상태. 기준시점 공실상태이며 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 23층 건물의 2층 212호이며 사용승인일은 2023.02.17입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 도로. 남동측 약 37m 도로, 남서측 약 27m 도로와 접하고 북동측은 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고, 공시지가는 3,607,000원/㎡입니다.
- 토지 관련. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 본 호실은 근린시설이며 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 물건명만 보고 숙박시설로 판단하지 않아야 합니다.
- 점유 재확인. 기준시점에는 공실이지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 감정가 할인율 자체를 시장가 할인율로 해석하지 않아야 합니다.
- 후순위 채권. 2023.06.07 말소기준 근저당 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는지 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 채권자 총 청구액 471,742,570원 중 330,499,410원이 미배당으로 남고, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지 규제. 중심상업지역·경제자유구역·성장관리권역·지구단위계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역 표시를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 용도와 환금성을 먼저 본다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.06.07 인천옹진농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 물건 자체는 아파트가 아니라 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 기준시점 공실입니다. 감정가 420,000,000원에서 3회 유찰돼 144,060,000원까지 내려온 것은 큰 폭의 가격 변화지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성 판단은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 해당 근린시설의 실제 활용성과 재매각 가능성입니다.
