인천지방법원 2025타경509781. 인천 중구 중산동 블루오션레지던스호텔3의 2층 212호입니다. 이름에는 ‘레지던스호텔’이 들어가지만, 이 호실의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 건물은 지상 23층 철근콘크리트구조이며 2023년 2월 17일 사용승인을 받았습니다. 감정평가 기준 이용상태는 공실입니다.

현재 소유자 김현태는 2023년 6월 7일 거래가액 402,050,000원으로 소유권을 이전받았으며, 같은 날 인천옹진농업협동조합 근저당권(채권최고액 312,000,000원)과 주식회사대원플러스알앤씨제삼차 근저당권(채권최고액 96,000,000원)이 설정됐습니다. 이후 다수의 가압류와 압류가 이어졌고, 인천옹진농업협동조합의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다.

권리관계는 말소기준을 중심으로 비교적 명확합니다. 문제는 현재 최저가가 감정가에서 크게 떨어졌다는 이유만으로 투자가치가 검증된 것으로 볼 수 없다는 점입니다. 근린시설은 실제 가능한 영업 형태, 임차수요, 운영비용과 재매각 가능성이 수익성 판단에 직접 영향을 줍니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수는 0원

말소기준권리는 2023년 6월 7일 설정된 을구 1번 인천옹진농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 접수된 을구 2번 근저당권과 이후의 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 하나자산신탁 명의 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다.

확인된 임차인은 없으며, 감정평가 기준 본건은 공실입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사 및 매각물건명세서 원본과 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다. 공실이라는 사정만으로 모든 임대차관계가 법적으로 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다.

특히 2026년 2월 11일 인천광역시 중구의 압류등기가 존재합니다. 등기상 압류는 말소대상이지만, 당해세 등 조세채권의 배당 우선순위와 실제 체납내역은 별도 확인이 필요합니다. 예상배당 계산에서도 해당 세금은 별도로 반영돼 있지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세는 아니다

감정가 420,000,000원에서 출발한 물건이 4회 유찰되어 현재 최저매각가 100,842,000원이 됐습니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 하지만 이 비율은 과거 감정가와 현재 최저가의 관계일 뿐, 실제 거래시장에서의 할인율이 아닙니다.

과거 소유권이전 거래가액이 402,050,000원이라는 점도 현재 시세를 보장하지는 않습니다. 특히 해당 호실의 현재 용도인 일반음식점으로서의 시장가치를 별도로 확인해야 합니다. 주거용 객실이나 생활숙박시설의 거래가격을 그대로 적용하는 방식은 부적절할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,842,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,211,788원을 제외한 98,630,212원이 선순위 인천옹진농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권과 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

전체 채권자 채권액 471,742,570원 중 예상배당액은 98,630,212원이며, 총 미배당액은 373,112,358원입니다. 다만 이는 채권자 측 미회수금액이지 매수인 인수금액이 아닙니다. 실제 배당은 확정채권액과 조세 등 우선권에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 증가

현재 4회 유찰 상태에서 다시 유찰되는 경우의 배당 추정입니다. 아래 금액은 각 회차 최저매각가로 낙찰된다는 가정이며, 실제 차회 기일과 최저가 확정 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다.

말소되는 일반 담보권·가압류 채권을 전제로 하면 유찰이 추가되더라도 추정 인수액은 0원입니다. 그러나 매각대금이 줄수록 채권자의 회수율은 낮아집니다. 신청채권자인 인천옹진농업협동조합 역시 현재 최저가 가정에서는 청구액 258,845,879원을 전액 회수하지 못합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종1동행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설과 숙박시설 등이 밀집하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남동측 약 37m 도로, 남서측 약 27m 도로에 접하며 북동측에는 보행자도로가 있습니다. 도로 접근성은 확인되지만 개별 호실의 가시성이나 직접 출입 편의성은 별도 점검이 필요합니다.
• 건물. 2023년 2월 17일 사용승인된 23층 철근콘크리트 건물입니다. 급배수·위생설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 건물명이나 주변 숙박시설의 영업형태를 근거로 해당 호실의 숙박영업 가능성을 가정해서는 안 됩니다.
• 토지이용. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역 및 성장관리권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용 범위도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,607,000원/㎡입니다. 이는 해당 집합건물 호실의 매매 시세나 실현 가능한 처분가격을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 반복 유찰된 근린시설로서 임대수요, 관리비 부담, 해당 호실의 영업 적합성과 향후 매수층을 확인해야 합니다. 주거용 아파트와 같은 거래 유동성을 전제로 접근하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공부상 용도 대조. 일반음식점으로 기재된 제2종근린생활시설이라는 점을 건축물대장 원본으로 확인하고, 예정한 사용방식에 법적·시설상 제한이 없는지 검토하세요.
• 실거래 시세 검증. 같은 건물 또는 유사 입지의 동일 용도 근린시설 매매사례를 확보해야 합니다. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 적정 낙찰가격을 정할 수 없습니다.
• 임대수요 확인. 현재 공실이므로 주변 유사 점포의 임대조건, 공실률, 관리비 및 실제 영업 가능성을 조사하세요. 예상 임대수익을 확보하지 못하면 저렴한 낙찰가도 부담이 될 수 있습니다.
• 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없고 공실로 평가됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서 확인을 통해 점유자 및 미등기 임대차 관련 위험을 점검하세요.
• 체납 관리비 및 공과금. 숙박시설과 근린시설이 함께 있는 건물이므로 호실별 관리비 부과 구조, 공용관리비 체납 여부, 냉난방·시설관리 부담을 관리주체에 확인하세요.
• 조세채권 확인. 인천광역시 중구 압류등기가 존재합니다. 등기 말소 여부와 별개로 배당에서 우선할 수 있는 당해세 등 세금 내역을 점검하세요.
• 유찰 회차 확인. 현재 4회 유찰, 매각기일 2026.10.29입니다. 추가 유찰 시나리오만을 믿지 말고 변경된 법원 매각조건과 최저매각가격을 확인하세요.
• 자금계획. 낙찰대금 이외에 취득세, 등기비용, 관리비 정산, 영업공간 정비·수선비 및 공실 유지비를 별도로 고려하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집합건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시장가치의 24%”

인천지방법원 2025타경509781은 권리와 가격의 판단을 분리해야 하는 물건입니다. 말소기준 근저당 이후의 담보권과 가압류·압류가 소멸하는 구조이고, 예상 인수액은 0원입니다. 권리상으로는 비교적 단순한 편입니다.

그러나 사업성과 시장성은 다른 문제입니다. 420,000,000원으로 평가된 제2종근린생활시설이 4회 유찰되어 100,842,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저평가됐다고 볼 수 없습니다. 현재 공실이고 임대관계도 확인되지 않았으며, 비교 가능한 실거래가격도 확보되지 않은 상태입니다.

따라서 이 물건의 핵심은 얼마만큼 감정가에서 할인됐느냐가 아니라, 실제로 얼마에 임대하거나 다시 매도할 수 있느냐입니다. 해당 호실의 용도 적합성, 현재 시장의 거래가격, 예상 공실기간과 유지비용이 검증되기 전에는 적극적인 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.

결론은 ‘권리상 인수 0원, 가격 메리트 미확인, 환금성 검증 우선’입니다. 낮은 최저매각가보다 확인 가능한 시장수요가 이 경매의 핵심 판단 기준입니다.