인천지방법원 2025타경509934. 인천 남동구 간석동 에코파크힐 1층 104호로, 등기상 집합건물이며 감정평가 당시 근린생활시설 공실로 조사됐습니다. 2024년 5월 31일 설정된 중소기업은행 근저당권 4,080,000,000원이 말소기준입니다. 이후 설정된 국 명의 근저당권 1,836,000,000원, 중소기업은행 가압류 270,000,000원, 남동구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 인수액만 보면 0원이지만 총 취득 부담은 최저가와 같지 않습니다. 매각물건명세서에는 2026년 4월 16일 산정 기준 공용부분 미납 관리비 1,964,500원을 매수인이 승계한다고 기재돼 있습니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액은 1,225,000,000원 + 1,964,500원 = 1,226,964,500원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509934 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 616-61 에코파크힐 1층 104호 도로명: 인천광역시 남동구 염전로425번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설 · 1층 104호 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 2층 및 지상 20층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 정왕선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,750,000,000원 / 1,225,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기 발급일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024년 5월 31일 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,080,000,000원이고 채무자는 주식회사더지음이며, 에코파크힐 101호·102호·103호와 함께 공동담보로 설정돼 있습니다. 그 뒤의 국 명의 근저당권, 경매개시결정, 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 배당 시 선순위 중소기업은행도 전액을 받지 못하지만, 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 104호는 공실
감정평가 이용상태상 101호·102호·104호는 공실이고 103호만 소매점으로 이용 중입니다. 신고된 안윤미의 점유 부분도 1층 103호로, 이 사건 목적물인 104호와 다릅니다. 따라서 이 신고 보증금 30,000,000원은 104호의 인수금액에 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안윤미 | 에코파크힐 1층 103호 목적물 104호와 다름 | 2024.11.11 | 30,000,000원 월 1,500,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 확인 안 됨 | 없음 104호 인수금액 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 1,750,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 1,225,000,000원입니다. 수치상 감정가의 70%이지만, 감정가와 최근 거래가격은 서로 다른 기준입니다. 현재 확인되는 것은 감정가 대비 할인율뿐이므로 1,225,000,000원을 곧바로 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
특히 목적물은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설입니다. 감정 당시 공실이고, 주변은 주택과 상가가 혼재한 지역입니다. 상가 가격은 임대료, 공실기간, 업종 수요와 개별 호실의 가시성에 민감하므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,650,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 4,080,000,000원 | 1,210,350,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 1,836,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 현재 회차의 채권자 총 미배당은 4,975,650,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 공용부분 미납 관리비 1,964,500원은 배당표가 아니라 매수인 승계 부담으로 별도 반영했습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 권리 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,225,000,000원 | 1,210,350,000원 | 4,975,650,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 857,500,000원 | 846,525,000원 | 5,339,475,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 600,250,000원 | 591,847,500원 | 5,594,152,500원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 낮아지지만 선순위 채권의 미배당만 커질 뿐, 등기상 권리 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 공용부분 미납 관리비 승계액은 현재 산정액을 별도로 고려해야 하며, 회차별 매각가가 낮아져도 자동으로 사라지는 부담이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 에코파크힐 1층 101호·102호·104호는 공실이고 103호는 소매점으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 홈플러스 서측 인근으로, 주변은 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 목적물까지 차량 출입이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층·지상 20층 건물이며, 상·하수도와 승강기 등 상가 운영 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,212.5㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 사다리형 토지이며 동측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,720,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이지만 현재 공실이고, 주택과 상가가 혼재한 지역이므로 실제 임대수요와 공실기간을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가 1,225,000,000원에 승계 관리비 1,964,500원을 더한 1,226,964,500원을 최소 기준으로 계산하세요.
- 관리비 재확인. 1,964,500원은 2026년 4월 16일 산정 기준입니다. 입찰 전 관리주체를 통해 현재 금액과 공용·전용 구분을 확인해야 합니다.
- 104호 현장점유 확인. 감정 당시 공실이더라도 매각 시점의 점유 상태가 달라질 수 있으므로 현장과 현황조사 원문을 다시 대조하세요.
- 103호 임차인 혼동 주의. 안윤미의 점유 부분은 103호입니다. 104호의 보증금이나 승계금으로 합산하지 마세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 101호·102호·103호와 공동담보입니다. 각 호의 진행 상황과 공동담보 배당관계를 원문으로 확인하세요.
- 상가 수익성 검증. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 104호의 예상 임대료·공실기간·관리비와 주변 근린생활시설 거래가격을 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 준공업지역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시된 규제가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
이 물건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2024년 5월 31일 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 담보권·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 목적물 104호에 승계되는 임차보증금도 확인되지 않습니다. 신고된 안윤미는 103호 점유자이므로 104호의 임차인 인수 문제와 분리해야 합니다.
다만 권리가 소멸한다는 사실과 가격이 매력적이라는 평가는 같은 결론이 아닙니다. 현재 최저가는 1,225,000,000원이고 공용부분 미납 관리비까지 합친 실질취득액은 1,226,964,500원입니다. 근린생활시설 104호는 감정 당시 공실이며 최근 거래가격과의 교차검증도 필요합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 상가형 물건입니다.