부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 49%까지 낮아졌습니다. 권리 구조는 단순하며 말소기준권리 이후 근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사 임차인 임나림의 전입일이 확인되지 않아 대항력은 판정 불가입니다. 가격은 매력적이지만 임차관계 확인이 선행되어야 합니다.

감정가 / 최저가

138,000,000원

67,620,000원 · 2회 유찰

최근12개월 평균

112,400,000원

최근 거래 5건

최저가 ÷ 최근시세

60.2%

가격 메리트 구간

매수인 인수

0원

배당상 인수액 없음

인천지방법원 2025타경510148. 인천 남동구 만수동 아주아파트 바동 508호입니다. 감정가는 1억3,800만원이며 현재 최저매각가는 6,762만원으로 2회 유찰을 거친 상태입니다.

권리관계의 핵심은 2021년 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리이며 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 정보는 별도로 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경510148
소재지	인천광역시 남동구 만수동 5-3 바동 5층 508호
물건종류 / 용도	아파트 · 전용 50.52㎡
소유자	임병옥
감정가 / 최저가	138,000,000원 / 67,620,000원
신청채권자 / 청구액	주식회사에스비아이저축은행 / 42,387,981원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 2021.10.20 설정된 을구 9번 근저당권입니다. 이후 을구 10번·11번 근저당권, 갑구 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 판정은 미상

임차인	보증금	월차임	판정
임나림	10,000,000원	700,000원	전입신고일 미상 · 대항력 판정 불가

⚠️ 임차인 확인 필요 보증금 10,000,000원의 임차인이 조사되었으나 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 입찰 전 주민등록 전입세대와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보

동일 단지 아주(5-3)의 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 112,400,000원, 최신 거래는 2026.06 123,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.06	46.49㎡	2	123,000,000원
2026.05	50.52㎡	4	115,000,000원
2026.05	50.52㎡	4	110,000,000원
2026.04	51.63㎡	6	99,000,000원
평균	12건	-	120,916,666원

최저매각가 67,620,000원은 최근12개월 평균 대비 60.2% 수준입니다. 전체 평균 거래가는 120,916,666원이며 최근 거래 흐름은 과거 대비 -11.5%로 하락 추세입니다.

배당 분배 (최저가 67,620,000원)

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 있으나 임차인 리스크 확인 필요

④ 배당 구조

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,617,160원
을구 9번 근저당권 · SBI저축은행	48,000,000원	48,000,000원
을구 10번 근저당권 · SBI저축은행	52,800,000원	18,002,840원
을구 11번 근저당권 · SBI저축은행	21,600,000원	0원
소유자 교부	-	0원

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 임차인 전입일 미상으로 대항력 판단이 끝나지 않았습니다. 최저가만 보고 입찰하기보다 임차관계를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 임나림 보증금 10,000,000원 관련 전입세대 확인 필요.
가격. 최저가는 최근12개월 평균 대비 60.2%로 가격 메리트 구간.
노후도. 사용승인일 1988.06.17 건물로 관리상태 확인 필요.
환금성. 150세대 규모 단지이며 최근 거래는 있으나 하락 추세를 보임.

맺으며 — 가격은 좋지만 확인할 것이 있다

이 물건은 2회 유찰로 가격 경쟁력이 생긴 아파트입니다. 권리상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되어 인수 부담이 없습니다. 다만 임차인 대항력 여부가 확인되지 않았기 때문에 입찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다. 가격 메리트와 권리 안전성을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-29	유찰	1억 3,800만원
2	2026-06-04	유찰	9,660만원
3	2026-07-08	대기	6,762만원

부동산임의경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차인 확인이 필요한 만수동 아주아파트 508호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 판정은 미상

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보

④ 배당 구조

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — 가격은 좋지만 확인할 것이 있다

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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