최저가는 최근 시세의 47.2% — 다만 등기와 배당 순위 대조가 먼저다

인천지방법원 2025타경510229. 인천 서구 경서동 ‘제우스빌’ 2층 202호, 전용 49.91㎡의 다세대주택입니다. 감정가 1억2,900만원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 6,321만원, 감정가의 49%입니다. 실거래 가격과 비교하면 수치상 할인 폭은 큽니다. 최근 12개월 평균 1억3,400만원의 47.2%이며, 2025년 8월 같은 면적·같은 2층 거래 1억1,600만원과 비교해도 약 절반 수준입니다.

권리 구조의 중심은 2012년 7월 20일 설정된 경서농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2011년 장수농업협동조합 근저당권은 같은 날 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 말소된 과거 근저당권을 매수인이 인수하거나 그 권리자가 현재 배당 선순위가 되는 것으로 보기는 어렵습니다. 현재 등기 흐름대로라면 경서농업협동조합 근저당권이 말소기준권리가 되고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당과 현재 말소기준을 구분

실제 임차인 0명. 임차인의 보증금·전입·확정일자에 따른 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 소유자는 신상준·허인숙 각 2분의 1 공유이고, 2025년 6월 24일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

② 시세 비교 — 최신 거래보다도 크게 낮은 최저가

제우스빌5차는 총 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 대상과 동일한 전용 49.91㎡ 실거래는 3건이며, 최근 12개월 평균은 134,000,000원입니다. 전체 3건 평균 131,000,000원보다 최근 12개월 평균이 높아 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 7.2% 상승한 것으로 집계됩니다.

최저가 63,210,000원은 최근 12개월 평균의 47.2%입니다. 가장 최근 거래인 2025년 8월 2층 116,000,000원보다도 52,790,000원 낮습니다. 임차보증금이나 존속 권리의 인수가 없으므로 실질취득액 역시 최저가와 같은 63,210,000원으로 볼 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정 · 등기기록 대조 반영)

2011년 장수농업협동조합 근저당권은 2012.07.20 말소된 등기이므로 현재 배당권에서 제외하고, 2012.07.20 경서농업협동조합 근저당권을 현존 선순위 권리로 본 계산입니다. 당해세 및 실제 집행비용·채권계산서에 따라 배당액은 달라질 수 있으나, 미배당 근저당 채권은 원칙적으로 낙찰자에게 승계되지 않습니다.

④ 유찰 회차별 자금 구조

유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 낙찰자의 인수액으로 바뀌지는 않습니다. 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 신청채권자의 청구액 88,746,745원과 실제 배당액은 채권계산서 및 등기 우선순위에 따라 최종 결정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 경서초등학교 북동측 인근에 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 필지 서측과 북측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 기본 급·배수, 난방, 도시가스 및 기타 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,295,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 12세대 소규모 다세대로, 동일 면적 실거래 표본이 3건에 그쳐 재매각 기간과 가격 편차를 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소등기 재확인. 을구 1번 장수농업협동조합 근저당권이 2012.07.20 해지를 원인으로 말소됐는지 최신 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
• 배당 순위 확인. 경서농업협동조합의 실제 채권계산서와 배당요구 관계를 확인해 말소된 과거 근저당권이 배당표에 남아 있지 않은지 대조해야 합니다.
• 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자와 인도 대상은 별도로 확인하고, 소유자 점유 시 인도명령 및 이사 협의를 예상하세요.
• 실거래 표본 한계. 시세 비교 거래가 3건뿐이므로 내부 상태·향·수리비와 실제 매도 가능 가격을 인근 중개업소에서 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 수도·전기·가스 미납 여부를 관리주체와 관계 기관에 확인하세요.
• 보증금 준비. 입찰보증금은 통상 최저매각가 기준으로 정해지므로 매각공고의 보증금액과 납부 방식을 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각공고를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격은 매력적, 권리 순위 확인은 필수

이 물건의 강점은 분명합니다. 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 실질취득액 63,210,000원은 최근 12개월 실거래 평균 134,000,000원의 47.2%에 불과합니다. 최신 같은 면적·같은 2층 거래 116,000,000원과 비교해도 가격 여유가 큽니다.

다만 등기 분석에서 지나쳐서는 안 될 지점이 있습니다. 2011년 장수농업협동조합 근저당권은 2012년에 말소됐고, 같은 날 경서농업협동조합 근저당권이 새로 설정됐습니다. 말소된 권리를 현존 선순위 권리처럼 다루면 배당 순위가 뒤바뀝니다. 최신 등기부와 법원 배당관계 서류에서 이 부분을 정확히 대조한 뒤 응찰해야 합니다.

가격은 합격권, 권리는 조건부 확인. 등기·배당 순위가 원본에서도 위와 같이 정리된다면 가격 경쟁력은 충분합니다. 반면 총 12세대 다세대의 낮은 거래량과 명도·수리비를 감안하면, 단순히 실거래 평균과의 차액 전부를 수익으로 계산해서는 안 됩니다.