의정부지방법원 2024타경9507. 경기도 파주시 월롱면 능산리 407 일대에 위치한 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 여러 필지의 토지와 다가구주택, 근린생활시설이 함께 구성된 물건으로, 일반적인 아파트 경매와는 접근 방법이 다릅니다. 현재 소유자는 유재영이며, 2024년 12월 소유권을 취득했습니다. 경매를 신청한 채권자는 하나은행으로 청구액은 489,635,593원입니다.

핵심 말소기준권리는 2016년 5월 16일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 776,400,000원이고, 이후 설정된 480,000,000원의 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전 신한은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수할 선순위 담보권으로 보지 않습니다.

다만 등기상 권리 정리와 실제 부동산의 이용·인도는 별개입니다. 이 물건에서는 공부상 주택인 부분의 상가 이용, 다가구 점유관계, 토지 경계, 도로 이용 토지, 군사시설 관련 규제를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

말소기준은 을구 4번 하나은행 근저당권(2016.05.16)입니다. 과거 신한은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있고, 이후 서대천·박예찬이 각각 지분을 보유한 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 확인된 건물 등기상 매수인이 승계할 담보권은 없는 것으로 분석됩니다.

다만 해당 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 일괄매각 대상 토지와 건물 각각의 등기부 및 공동담보목록을 대조하여 권리관계가 일치하는지 확인하는 절차가 필요합니다.

② 임차인·점유관계 — 조사된 3명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 점유·전입 관련자는 심석환·이영복·김옥수입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2016.05.16 이후입니다.

대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 하였습니다. 우선변제 관련 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%, 그러나 시세 검증이 먼저

감정평가액은 1,487,533,740원이고, 현재 최저매각가는 510,224,000원입니다. 3회 유찰에 따른 감정가 대비 최저가 비율은 34.3%입니다.

다만 감정가 대비 할인율을 실제 거래시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 주택과 근린생활시설, 여러 토지 및 도로 이용 부분이 결합되어 있어 일반적인 주거용 아파트의 평균 거래가격으로 평가하기 어렵습니다. 현재 최저가가 적정 시세보다 낮은지 확인하려면 건물별 이용상태, 실제 임대수익, 토지의 이용 가능성, 현장 상태를 반영한 별도 가치 검증이 필요합니다.

회차별 금액은 주어진 유찰 시나리오에 따른 추정치입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 510,224,000원 가정)

채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 피담보채무 잔액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 502,721,760원이 하나은행에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권최고액 기준 전체 미배당은 753,678,240원입니다.

신청채권자의 청구액은 489,635,593원으로, 현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권이 충족되는 것으로 계산됩니다. 하지만 실제 채권액과 배당절차에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 후순위 근저당권자의 미배당이 발생하더라도 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

⑤ 입지·토지·건물 이용상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 서영대학교 파주캠퍼스 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·농경지·임야·주거나지 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 2(가)·12(다). 철근콘크리트구조 기타지붕의 지상 4층 건물입니다. 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택(원룸)으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.
• 건물 5(나). 철근콘크리트구조 기타지붕의 지상 3층 건물입니다. 1층은 근린생활시설(마트), 2~3층은 다가구주택(투룸)으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.
• 공부와 실제 이용상태. 목록5 건물의 1층은 공부상 주택이나 실제로는 상가로 이용 중입니다. 현재 이용의 적법성과 향후 용도에 맞는 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 계획관리지역이며, 확인된 토지 정보에는 지목 대, 완경사·부정형, 세로한면 도로접면, 토지면적 279.0㎡ 및 공시지가 273,600원/㎡가 기재되어 있습니다. 이 면적을 일괄매각 대상 전체 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 토지 경계. 각 필지 간 경계구분이 불명확한 상태로 이용 중입니다. 현황측량과 지적도·토지대장 등을 통해 경계 및 실제 이용범위를 확인할 필요가 있습니다.
• 도로 이용. 목록10 토지는 공부상 지목이 대지이나 현황상 도로로 이용 중입니다. 다른 토지의 출입 및 도로 이용관계와 함께 검토해야 합니다.
• 토지이용 제한. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역·기타 규제 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 실제 행위제한 범위도 확인해야 합니다.
• 시설물 평가. 데크·울타리·석축·입목 등은 토지에 포함하여 감정평가되었습니다. 현장에 남아 있는 시설물과 평가 범위를 대조할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 목록별 토지·건물의 지번과 면적, 감정평가 포함 범위, 공동담보 관계를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조하세요.
• 공동담보목록 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보목록 제2016-602호와 후순위 근저당권의 공동담보목록 제2024-2274호를 확인하고, 일괄매각 대상 전부의 권리관계를 검토하세요.
• 점유자 확인. 심석환·이영복·김옥수의 실제 점유 위치, 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 임대차 관계를 보완할 필요가 있습니다.
• 공부와 실제 용도 대조. 목록5 건물 1층의 주택·상가 이용 차이를 건축물대장, 관련 인허가 및 현장조사로 확인하세요.
• 경계·도로 확인. 필지 간 경계가 불명확하므로 지적도·현황측량 자료를 대조하고, 목록10의 도로 이용관계와 토지의 실제 사용 가능 면적을 확인하세요.
• 토지이용 규제 확인. 계획관리지역 및 군사시설 관련 규제, 토지거래계약 허가구역 해당 여부와 실제 적용 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 입찰가를 결정하지 말고, 토지·건물별 가치와 실제 임대수익, 보수비용 및 처분 가능성을 별도로 검토하세요.
• 미납금·명도비용. 공과금·관리 관련 미납금과 실제 점유자 인도에 필요한 시간·비용을 사전에 확인하세요.
• 최종 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서 및 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “3회 유찰, 그러나 확인할 것은 가격표 밖에 있다”

파주 월롱면 능산리 407 일대의 이번 경매는 감정가 1,487,533,740원에서 3회 유찰되어 최저가가 510,224,000원까지 내려온 사건입니다. 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 점유·전입 관련자 3명 모두 말소기준 이후 전입했으므로 확인된 권리관계상 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 여러 토지와 다가구주택·근린생활시설을 일괄매각하는 물건이며, 공부상 주택과 실제 상가 이용의 차이, 필지 경계 불명확, 도로 이용 토지, 미확인 임대차 조건이 존재합니다. 감정가 대비 할인율이 크더라도 해당 요소들이 실제 자산가치와 환금성에 미치는 영향을 검증해야 합니다.

결론은 권리상 인수액 0원 추정, 가격 메리트는 미확인입니다. 3회 유찰 자체보다 일괄매각 대상의 정확한 가치와 적법한 이용 가능성, 실제 점유관계를 먼저 확인하는 것이 이번 입찰의 핵심입니다.