의정부지방법원 2024타경9507. 경기도 파주시 월롱면 능산리 407 소재의 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 기호 2·12 건물은 1층 계단실, 2~4층은 다가구주택(원룸)으로 탐문됐고, 기호 5 건물은 1층 근린생활시설 마트, 2~3층 다가구주택(투룸)으로 탐문됐습니다. 즉 주거 임차와 상가 이용, 토지 경계·도로 이용 이슈가 한꺼번에 섞인 복합물건입니다.
현재 최저매각가는 728,892,000원으로 감정가 1,487,533,740원의 49%입니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보입니다. 하지만 배당표상 총 채권액은 2,587,600,000원, 예상 배당은 719,203,080원, 미배당은 1,868,396,920원입니다. 신청채권자 주식회사 하나은행의 청구액 489,635,593원도 현재 회차 배당표에서는 충족되지 않는 구조로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9507 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 능산리 407 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 다가구주택(원룸·투룸) 및 근린생활시설(마트)로 탐문 |
| 소유자 | 유재영 (2024.12.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,487,533,740원 / 728,892,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 489,635,593원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 하나은행, 그러나 선순위 표시 확인 필수
데이터상 말소기준권리는 2016.05.16. 을구 4번 주식회사하나은행 근저당권 776,400,000원입니다. 그 이후의 2024.12.13. 을구 6번 근저당권 480,000,000원과 2024.12.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 3명, 보증금·확정일자 미상 보완 필요
보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 3명이 현황조사·매각물건명세서에 표시됩니다. 심석환·이영복은 보증금이 미상이고, 김옥수는 보증금 5,000,000원 및 차임 100,000원이 표시됩니다. 데이터상 세 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되어 있으나, 보증금·확정일자 미상 항목은 명세서 보완 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심석환 | 2024.03.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영복 | 2023.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥수 | 2017.02.06 | 5,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 728,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,688,920원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 988,000,000원 | 719,203,080원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 343,200,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 776,400,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · - | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표 기준 총 채권액 2,587,600,000원 중 719,203,080원만 배당되고, 미배당은 1,868,396,920원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 “서영대학교 파주캠퍼스” 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 농경지 및 임야, 주거나지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도·이용. 기호 2·12는 2~4층 다가구주택(원룸), 기호 5는 1층 근린생활시설(마트) 및 2~3층 다가구주택(투룸)으로 탐문되었습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설 기타, 토지거래계약에관한허가구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 경계·현황. 본건 토지는 각 필지간 경계구분이 불명확한 상태로 이용 중이라고 되어 있습니다. 목록10은 지목은 대지이나 현황은 도로로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 대조. 2011년·2012년 신한은행 근저당 표시와 배당표상 인수 0원 계산이 충돌합니다. 등기부, 공동담보목록, 말소·해지 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 실제 임차인 3명이 표시됩니다. 보증금 미상, 확정일자 미상, 호실별 점유 상태를 현장·전입세대·명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 상가 점유 확인. 목록5 건물 1층은 공부상 주택이나 현황 “상가”로 이용 중입니다. 주거 임차와 상가 점유가 혼재될 수 있습니다.
- 토지 경계 확인. 각 필지간 경계구분이 불명확한 상태로 이용 중이라는 감정평가 메모가 있으므로 측량·현황도로·주차장 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 구조 확인. 목록1 토지는 목록2 건물의 대지, 목록4 토지는 목록5 건물의 대지, 목록11 토지는 목록12 건물의 대지와 주차장으로 이용 중입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문이 필요합니다.
맺으며 — “반값”보다 “풀 수 있는 물건인가”가 먼저다
이 물건의 표면적 매력은 분명합니다. 감정가 1,487,533,740원짜리가 2회 유찰되어 728,892,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 깨끗한 단일 아파트가 아니라 다가구주택·근린생활시설·토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 여기에 실제 임차인 3명, 임대관계 미상, 토지 경계구분 불명확, 선순위 근저당 표시와 배당표의 불일치까지 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 가격은 낮아졌지만, 권리·점유·현황을 풀 자신이 없다면 낮은 가격이 곧 메리트가 되지는 않습니다.
