31,213,000원
인천지방법원 2025타경510533. 인천 미추홀구 도화동 521-28, 전용 44.59㎡의 다세대주택입니다. 감정가 91,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 31,213,000원입니다. 소유자는 김인옥이며 2020.04.23. 매매를 원인으로 2020.04.27. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 78,000,000원입니다. 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 77,395,060원입니다.
표면적인 가격 할인폭은 큽니다. 하지만 이 사건은 단순히 “감정가의 34%”만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 2024.05.10. 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권 76,000,000원이 강제경매개시결정일인 2025.07.17.보다 앞섭니다. 등기상으로는 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소 동의확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 521-28 2층301호 · 수봉로171번길 31-12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 44.59㎡ · 벽돌조 슬래브위기와지붕 2층 건물 내 2층 301호 |
| 사용승인 | 1988.06.25 |
| 소유자 | 김인옥 (2020.04.27. 소유권이전 · 거래가액 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 77,395,060원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소확약이 핵심
현재 사건의 말소기준은 2025.07.17. 갑구 14번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.05.10. 을구 13번 주택임차권은 임차보증금 76,000,000원으로 등기되어 있고, 등기상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 정리되어 있습니다. 따라서 확약이 없다면 가장 먼저 확인해야 할 권리입니다.
② 임차권 확인 — 실제 임차인과 보증기관을 구분
등기된 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 신고로 분류되어 있으므로 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다. 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 보증기관 명의 임차권등기 1건이 확인됩니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
| 명의 | 성격 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제2층 제301호 44.59㎡ 전부 · 주택임차권등기 | 76,000,000원 | 미상 전입·점유일 확인 불가 | 미상 확정일자 2022.03.15 | 보증기관 배당요구 2024.05.10 |
임대차계약일자 2022.03.14 · 확정일자 2022.03.15 · 임차권등기 2024.05.10. 주민등록일자와 점유개시일자는 확인되지 않아 대항력은 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 41.3%라는 숫자만 믿기는 이르다
전용 44.59㎡ 기준 확인되는 실거래는 2건입니다. 평균은 75,500,000원, 가장 최근 거래는 2022.03의 76,000,000원입니다. 현재 최저매각가 31,213,000원은 이 실거래 평균의 41.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 44.59㎡ | 2 | 76,000,000원 |
| 2021.11 | 44.59㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 평균 | 44.59㎡ | 2건 | 75,500,000원 |
가격만 계산하면 감정가 91,000,000원보다도 크게 낮고, 과거 실거래 75,000,000원~76,000,000원과도 차이가 큽니다. 다만 가장 최근 거래가 2022.03이므로 이 가격을 2026년 현재 시세라고 단정할 수는 없습니다. 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 “41.3%니까 무조건 싸다”가 아니라, 현재 현장 시세를 다시 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,834원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 77,395,060원 | 30,251,166원 |
| 미배당 | - | 47,143,894원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각대금 31,213,000원에서 961,834원, 서울보증보험 주식회사에는 30,251,166원이 배당되고 청구액 중 47,143,894원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 47,143,894원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 56,339,244원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 62,775,990원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 도화역 남측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도화역 및 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1988.06.25 사용승인된 벽돌조 2층 건물로, 기본 위생·급배수·난방·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·고도지구(G.L+15m 이하)·수봉 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,026,000원/㎡입니다.
- 환금성. 6세대 다세대이고 확인되는 동일면적 실거래가 2건에 그쳐 가격 표본이 얇습니다. 현장 중개업소를 통한 현재 매매 가능 가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소 동의확약서 원문. 을구 13번 한국토지주택공사 주택임차권 76,000,000원의 말소 대상·조건·효력 범위를 확인하세요.
- 현재 점유관계. 임대관계가 미상으로 평가된 물건입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 임차권등기에는 주민등록일자와 점유개시일자가 확인되지 않습니다. 대항력 여부는 별도 자료로 검증해야 합니다.
- 실거래 시점. 비교 거래는 2021.11과 2022.03입니다. 31,213,000원이 과거 거래의 41.3%라는 이유만으로 2026년 현재 시세 대비 할인율이라고 단정하지 마세요.
- 노후·소규모 다세대. 1988년 사용승인, 6세대 건물입니다. 내부 상태·수선비와 실제 매도기간을 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·말소 동의확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 가격보다 7,600만원 임차권 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 91,000,000원에서 3회 유찰돼 31,213,000원까지 내려왔습니다. 과거 실거래 평균 75,500,000원과 비교하면 숫자상 가격 차이는 큽니다. 그러나 가격 메리트가 실제 투자 메리트로 이어지려면 을구 13번 76,000,000원 주택임차권을 처리하는 말소 동의확약이 실제로 유효해야 합니다.
현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원이라 실질취득도 31,213,000원으로 계산됩니다. 반대로 선순위 임차권 처리 조건이 확인되지 않는다면 최저가가 아무리 낮아도 권리 위험을 먼저 해소해야 합니다. 게다가 가장 최근 실거래가 2022.03이고 건물은 1988년 사용승인된 6세대 다세대입니다. 결론은 가격은 매력적일 수 있지만, 권리는 서류 확인 전까지 보수적으로입니다.
