한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 11번 대항력 있는 임차권등기가 존재해 배당 부족분 55,462,060원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.
감정가 / 최저가
83,000,000원
40,670,000원 · 2회 유찰
실질취득 검토
약 96,132,060원
낙찰가+인수 55,462,060원
매수인 인수
55,462,060원
임차보증금 부족분
핵심지표
D등급
대항력 임차권 위험
인천지방법원 2025타경510539. 인천 서구 연희동 태흥빌라트 제2동 4층 401호, 전용 39.87㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가 8,300만원에서 2회 유찰되어 4,067만원까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 하지만 등기부를 보면 상황은 다릅니다. 을구 11번 주택임차권이 말소기준권리보다 앞선 상태이며, 임차보증금 9,500만원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510539 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 730-11 태흥빌라트 2동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.87㎡ |
| 소유자 | 이현채 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 김성광 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
⛔ 매수인 인수 가능 권리 을구 11번 주택임차권은 임대차계약일 2022.05.31, 전입 2022.06.30, 확정일자 2022.05.31로 확인됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분 55,462,060원을 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김성광 | 95,000,000원 | 有 | 有 | 55,462,060원 가능 |
임차인은 주거 목적 임차권등기 상태입니다. 배당요구를 했으며 우선변제권 행사가 가능하지만, 현재 회차 매각가 40,670,000원에서는 보증금 전액 회수가 불가능합니다.
③ 배당 분석 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,132,060원 |
| 임차인 김성광 보증금 | 95,000,000원 | 39,537,940원 |
| 미배당 보증금 | 55,462,060원 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가는 낮지만 인수금 포함 실질취득은 보증금 수준으로 접근해야 합니다.
④ 시세 비교
태흥빌라트2동 동일 면적 최근 거래 4건 기준 평균은 84,775,000원입니다. 최저매각가는 40,670,000원으로 단순 낙찰가는 평균 대비 낮지만, 임차보증금 인수 가능액을 더하면 실질취득 부담은 약 96,132,060원으로 시세 평균을 넘어섭니다.
| 거래월 | 전용 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2022.12 | 39.87㎡ | 95,000,000원 |
| 2022.12 | 39.87㎡ | 84,100,000원 |
| 2022.07 | 39.87㎡ | 90,000,000원 |
| 2022.04 | 39.87㎡ | 70,000,000원 |
⚠️ 가격 판단 최저가 4,067만원만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 대항력 임차보증금 인수 위험을 반영하면 저렴하다고 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 을구 11번 임차권은 매수인 인수 가능성이 있으므로 반드시 보증금 부족분을 반영해야 합니다.
- 실질취득가 기준 판단. 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수액 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 다세대 환금성. 태흥빌라트2동은 10세대 규모 다세대로 거래 표본이 제한적입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·배당표를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 싸지만, 취득가는 아니다”
이 물건의 핵심은 유찰이 아니라 임차권입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 부족분 55,462,060원이 남아 있습니다. 권리 분석 없이 최저가만 보고 접근하면 예상보다 높은 실질취득가를 부담할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만 인수 위험이 남은 물건입니다.
