인천지방법원 2025타경510548. 인천 부평구 십정동 현대하이츠다세대주택 4층 403호입니다. 감정가는 91,000,000원, 현재 최저매각가는 44,590,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 여부와 미상 점유자입니다. 등기된 임차권만 기계적으로 계산하면 매각대금에서 배당받지 못하는 보증금 46,612,620원이 매수인 부담으로 남지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차권의 인수액은 실질 0원*으로 반영해야 합니다.
다만 한국토지주택공사는 보증금을 대위·승계한 보증기관으로, 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 보증금 90,000,000원을 실제 임차인의 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다. 확인되는 실제 임차인은 ‘지주택’ 1명인데, 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없으며, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 405-2 현대하이츠다세대주택 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 열우물로49번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제4층 제403호 36.91㎡ 전부 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 · 사용승인일 2000.04.18 |
| 소유자 | 조진형 (2020.05.04 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 102,452,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입, 그러나 확약 제출
현재 권리분석의 말소기준은 2020.08.26 김현숙 근저당권 72,000,000원입니다. 그 이후의 국세·건강보험·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2001년부터 2003년까지의 압류·가압류·경매개시결정은 2004.01.28 공매를 원인으로 말소됐고, 과거 근저당권 역시 2004년·2008년·2019년에 말소돼 현재 인수할 권리로 보기는 어렵습니다.
한국토지주택공사의 임차권등기는 2022.04.29 접수됐지만, 기재된 주민등록일은 2020.04.06으로 말소기준인 2020.08.26보다 빠릅니다. 확정일자는 2020.04.01, 점유개시일은 2020.04.23이며 보증금은 90,000,000원입니다. 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 인정될 수 있어 미배당 보증금의 인수 문제가 발생하지만, 말소동의 확약서가 제출돼 이 등기 임차권에 관한 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 제4층 제403호 36.91㎡ 전부 주거·임차권등기 | 전입 2020.04.06 확정 2020.04.01 점유개시 2020.04.23 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계·중복신고 실제 임차인이 아닌 보증금 대위·승계 신고. 별도 보증금으로 합산하지 않음. 말소동의 확약서 제출로 해당 인수는 실질 0원*. |
| 지주택 실제 임차인 1명 | 주거 점유 부분 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 인수 여부와 금액을 확정할 수 없음. |
한국토지주택공사의 보증금 90,000,000원은 실제 임차인 보증금을 대위·승계한 신고로, 별도의 두 번째 보증금이 아닙니다. 실제 임차인 수는 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 | - |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 90,000,000원 | 43,387,380원 | 46,612,620원 실질 0원* |
| 한국주택은행 근저당권 | 58,500,000원 | 0원 | 등기상 2004.01.28 말소 |
| 장성국 근저당권 | 3,000,000원 | 0원 | 등기상 2004.01.28 말소 |
| 비씨카드 가압류 | 1,479,343원 | 0원 | 등기상 2004.01.28 말소 |
| 서울보증보험 가압류 | 5,709,880원 | 0원 | 등기상 2004.01.28 말소 |
| 김현숙 근저당권 | 72,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 399,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 서울보증보험 주식회사 경매채권 | 102,452,050원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
예상 배당에서는 매각대금 44,590,000원 중 집행비용 1,202,620원을 제외한 43,387,380원이 한국토지주택공사 임차보증금에 배당됩니다. 계산상 부족액은 46,612,620원이지만, 말소동의 확약서가 제출돼 해당 등기 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 계산상 인수는 증가
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차권 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 44,590,000원 | 46,612,620원 | 실질 0원* 미상 임차인 위험 제외 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 31,212,999원 | 59,748,835원 | 실질 0원* 미상 임차인 위험 제외 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 21,849,099원 | 68,944,185원 | 실질 0원* 미상 임차인 위험 제외 |
확약을 배제한 원칙적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가합니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 한국토지주택공사 명의 임차권의 계산상 인수액을 실제 취득비용에 더하지 않습니다. 그 대신 확인되지 않은 실제 임차인의 점유·보증금 위험을 별도로 가격에 반영해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2000.04.18입니다.
- 입지. 십정초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 상가·주택 혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 동측 근거리에 지하철 1호선 동암역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비를 갖췄으나 전기계량기가 철거된 상태입니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없어 적정 매각가격을 수치로 판단하기 어렵고, 2000년 사용승인 다세대라는 점을 고려해 현장 상태와 인근 매매사례를 직접 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 주체, 대상 임차권, 말소 조건, 낙찰 후 이행 시점과 추가 요구서류를 원문으로 확인하세요.
- 실제 임차인 확인. ‘지주택’의 정확한 인적사항, 전입세대 열람, 점유개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 90,000,000원은 보증기관의 대위·승계 신고로, 실제 임차인 보증금과 별도로 더하지 않습니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차보증금 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 전기계량기 확인. 철거 사유, 재설치 비용, 미납 전기요금과 공급 재개 조건을 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 현재 실제 점유자, 공실 여부, 열쇠 인도 가능성 및 인도명령 대상 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 십정동 인근 유사 면적·연식 다세대의 최근 거래와 매물 호가를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구서와 조세채권 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 확약은 호재지만, 미상 임차인까지 지우지는 않는다
이 물건은 감정가 91,000,000원에서 44,590,000원까지 내려왔지만, 낮은 최저가만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 한국토지주택공사 임차권의 보증금 90,000,000원은 매각대금보다 크고, 원칙적 배당계산상 46,612,620원이 남아 전형적인 대항력 인수 구조가 됩니다. 그러나 말소동의 확약서가 제출돼 해당 등기 임차권의 인수는 실질 0원*으로 처리하는 것이 핵심입니다.
문제는 확약의 바깥입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아닌 보증기관 승계 신고이고, 실제 임차인 ‘지주택’ 1명의 전입일·보증금·확정일자는 미상입니다. 확약서의 효력과 말소 이행을 확인하더라도, 실제 점유자의 별도 권리 주장과 명도 문제를 확인하기 전에는 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 더구나 최근 실거래 자료가 없어 최저가 44,590,000원이 시세보다 싼지도 판정할 수 없습니다. 결론은 등기 임차권 인수는 확약으로 해소 가능, 실제 임차인과 가격은 확인 전까지 보류입니다.
* 실질 0원은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 해당 주택임차권등기에 유효하게 적용되고 실제로 말소된다는 전제입니다. 실제 임차인 ‘지주택’의 미상 보증금·점유관계는 포함하지 않습니다.