매력지수 B등급 · 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 지식산업센터 특성과 임대 불확실성이 남은 물건
인수 권리는 없고 현재 최저가는 감정가의 49%까지 하락했으나 건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도와 임대관계 미상으로 환금성 확인이 필요해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 인수 부담은 없습니다. 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 이후 가압류·경매·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 지식산업센터(건축물대장상 공장)로, 가격 하락폭만 보고 접근하기보다 실제 사용 수요와 임대 가능성을 확인해야 합니다.
감정가
251,000,000원
최초 평가액
최저가
122,990,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
매수인 인수
0원
매각 소멸 권리
핵심지표
지식산업센터
임대관계 미상
인천지방법원 2025타경510562. 인천 서구 청라동 에이스하이테크시티청라 5층 1-516호입니다. 감정가는 2억5,100만원이지만 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1억2,299만원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 큰 폭으로 조정된 물건입니다.
하지만 핵심은 용도입니다. 감정평가상 이용상태는 건축물대장상 용도 ‘공장(지식산업센터)’입니다. 일반 주거용 부동산처럼 접근하기보다는 사업자 수요, 임대 수요, 환금성을 중심으로 판단해야 합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경510562 (임의경매)
소재지
인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 5층1-516호
물건종류 / 용도
기타 · 건축물대장상 공장(지식산업센터)
소유자
양익호
감정가 / 최저가
251,000,000원 / 122,990,000원
신청채권자 / 청구
중소기업은행 / 178,154,941원
매각기일
2026.07.08
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2021년 11월 11일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신한카드, 인천신용보증재단, 서민금융진흥원 가압류와 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 인수하는 등기상 권리는 없습니다.
② 임차·점유 리스크
⚠️ 임대관계 확인 필요 감정평가서상 기타참고사항에 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 대항력 임차인 인수 자료는 확인되지 않지만, 실제 점유 및 사용 관계는 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,990,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,521,860원
을구 1번 근저당권 · 중소기업은행
184,800,000원
120,468,140원
갑구 3번 가압류 · 신한카드
10,584,452원
0원
갑구 4번 가압류 · 인천신용보증재단
48,860,000원
0원
갑구 5번 가압류 · 서민금융진흥원
12,862,298원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
2회 유찰 후 최저가는 감정가의 49% 수준입니다.
✅ 권리 관점 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차보증금 인수 등 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않아 권리 구조는 단순합니다.
⛔ 주의 관점 지식산업센터는 주거용과 달리 수요층이 제한될 수 있습니다. 최저가 하락폭보다 실제 사용 목적과 재매각 가능성을 우선 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 인천광역시 서구 청라동 초은중학교 남서측 인근으로 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트구조 등 10층 건물 중 5층1-516호이며 사용승인일은 2021.09.14입니다.
규제. 준공업지역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
용도 확인. 건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 일반 주거용 투자와 다른 접근이 필요합니다.
현장 확인. 실제 점유자, 사용 현황, 임대 가능성을 확인해야 합니다.
가격 판단. 감정가 대비 49%까지 하락했으나 환금성은 별도 검토 대상입니다.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격 하락은 기회지만 용도가 기준이다”
이 물건은 권리상으로는 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 매수인 인수 부담도 없습니다. 다만 지식산업센터는 아파트와 달리 실수요층과 임대시장이 중요합니다. 2회 유찰로 낮아진 가격 자체보다, 청라 에이스하이테크시티 내 해당 호실을 누가 사용할 수 있는지가 낙찰 판단의 핵심입니다.
사건 개요
같은 단지 7건 동시 경매
소재지
인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 5층1-516호
법원·사건
인천지방법원
·2025타경510562
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-08 10:00
·219호 법정
물건
에이스하이테크시티청라 5층1-516호
철근콘크리트구조 프리케스트콘크리트구조 66.36㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 5층1-516호
2025-07-15 16:38
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수가 없고, 전입세대확인서 상에 전입세대가 조사되지 아니 하고, 상가건물임대차현황서에도 임차인의 기재가 없으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대확인서, 상가건물임대차현황서, 외국인체류확인서 첨부.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
