부산지방법원 2023타경4153. 수영구 민락동 프리빌리지수 2층 205호로, 감정평가상 공동주택인 다세대·도시형 주택에 해당합니다. 권리의 기준점은 소유권보존과 같은 날인 2021.07.26. 설정된 해운대농업협동조합의 근저당권 3,060,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-217호에 연결돼 있고, 2024.01.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
말소기준 뒤에는 김종련 명의 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정, 지씨테크주식회사 가압류, 정세훈 명의 주택임차권등기가 이어집니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 갑구 2번 가등기는 담보가등기 여부와 정확한 종류를 원본에서 재확인해야 합니다. 또한 205호에 등록·조사된 사람이 30명에 달해, 등기상 인수와 별개로 실제 인도 과정은 단순하지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 2층 205호 (민락동, 프리빌리지수) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대·도시형) · 2층 205호 · 대상 면적 20.03㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 · 2021.07.02. 사용승인 · 12세대 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸 구조
② 임차인·점유 조사 — 인수는 없지만 명도 난도는 높다
현황조사·문건접수·매각물건명세서·임차권등기에서 확인되는 임차인 또는 점유자는 30명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 12명입니다. 모든 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 정세훈을 제외한 보증금은 확인되지 않았고 점유 부분이 미상인 사람이 다수입니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08 | 미상 | 2023.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28 | 미상 | 2023.10.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 | 2023.10.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 2023.10.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04 | 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09 | 미상 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 | 2023.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 | 2023.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세훈 | 건물 205호의 전부 | 2021.10.08 | 100,000,000원 | 2023.10.13 | 없음 | 미상 확정일자 2021.09.10 | 없음 |
대항력 없음은 각 전입일이 말소기준일 2021.07.26.보다 늦다는 판정입니다. 우선변제와 최우선변제는 보증금·확정일자·점유 관계가 확인되지 않은 사람이 다수이므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 98,490,000원으로 감정가 201,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 프리빌리지수의 비교 가능한 최근 실거래 또는 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가를 시세와 직접 비교할 근거가 없고, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 현재 최저가 | 98,490,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 (감정가의 34.3%) |
| 4회 유찰 시 | 48,260,100원 (감정가의 24.01%) |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 2.0회 · 낙찰률 0.0% · 최근 낙찰가 기록 없음 |
| 가격 결론 | 실거래·최근 낙찰가 대조 전까지 저가 여부 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,172,820원 | - |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 96,317,180원 | 2,963,682,820원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 | 400,188,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 합계 | 3,460,188,360원 | 96,317,180원 | 3,363,871,180원 |
현재 가정에서는 집행비용을 공제한 매각대금 전부가 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보 관계와 실제 채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택인 다세대·도시형 주택으로 이용 중입니다. 오피스텔이나 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 입지. 부산 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 및 경보·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 대지 448.7㎡, 평지의 사다리형에 가까운 토지이며 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대의 소규모 건물이고 대상 면적이 20.03㎡인 소형 다세대입니다. 최근 실거래·낙찰가가 없어 매각가격의 적정성과 환금성은 별도 비교가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실점유 재조사. 조사된 30명 가운데 현재 실제 거주자와 이미 퇴거한 사람을 구분하고, 205호 출입문·우편함·공과금·관리 현황을 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 정세훈의 보증금 100,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않습니다. 각 임대차계약서와 확정일자·배당요구 여부를 대조하세요.
- 가등기 확인. 김종련 명의 갑구 2번 가등기의 담보가등기 여부, 청산절차, 매각물건명세서상 인수 여부를 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 2023.06.26. 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 말소·행정처리 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권은 공동담보목록 제2021-217호에 연결돼 있습니다. 다른 공동담보 물건의 매각·배당 상황과 실제 피담보채권 잔액을 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 49%라는 비율에 의존하지 말고 민락동의 동급 다세대·도시형 주택 20.03㎡ 전후 실거래, 매매 호가, 보증금·월세 수준을 확인하세요.
- 기계식 주차. 주차 가능 차량 규격, 사용권, 유지비와 실제 가동 상태를 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “누가 실제로 점유하는가”가 중요하다
이 사건은 말소기준일이 명확하고 모든 조사 대상자의 전입이 그 이후여서, 등기상 대항력 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 정세훈의 임차보증금 100,000,000원과 임차권등기도 후순위이고, 현재 배당 가정에서는 선순위 근저당에서 매각대금이 모두 소진됩니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 205호에 조사된 임차인·점유자가 30명이고, 보증금과 점유 부분이 확인되지 않은 사람이 다수입니다. 김종련 명의 가등기의 정확한 성격과 민간임대주택 등록 상태도 확인해야 합니다. 게다가 최저가 98,490,000원은 감정가의 49%이지만 실거래 비교값이 없어 가격 우위를 입증하지 못합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유·명도와 가격 판단은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 점유관계와 주변 소형 다세대의 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.