인천지방법원 2025타경510689. 송도동 도담프라자 주건축물 제1동 1층 114호입니다. 사건의 용도 표시는 '대지'이지만, 등기사항전부증명서상 용도는 근린생활시설, 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 감정평가 현장조사에서도 1층 소매점으로 확인됐으며 당시 공실상태였습니다. 따라서 일반 주거용 부동산이 아닌 상업용 집합건물의 개별 호실로 접근해야 합니다.
소유자인 대성철강산업주식회사는 2024년 8월 13일 신탁재산 처분에 따른 매매로 소유권을 취득했고, 등기된 거래가액은 1,409,058,000원입니다. 같은 날 등촌동새마을금고 앞으로 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권자들의 가압류가 이어졌고, 2025년 7월 14일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 16.81% 수준입니다. 다만 과거 등기 거래가액은 현재 소매점의 시장가격이나 임대수익을 대신하는 지표가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자주건축물제1동 1층 114호 도로명주소: 인천광역시 연수구 신송로170번길 10 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설(소매점) 사건 용도 표시: 대지 · 등기상 근린생활시설 · 건축물대장상 소매점 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 건물 중 1층 114호 · 2023.11.02 사용승인 |
| 점유 / 임대관계 | 현장조사 당시 공실 · 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 대성철강산업주식회사 (2024.08.13 소유권이전, 등기 거래가액 1,409,058,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,416,000,000원 / 237,987,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 등촌동새마을금고 / 983,598,690원 2026.03.17 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기 |
| 말소기준권리 | 2024.08.13 등촌동새마을금고 근저당권 (채권최고액 1,140,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위 권리는 소멸
권리분석의 기준점은 2024년 8월 13일 설정된 등촌동새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 경기신용보증재단·주식회사 태산강업·근로복지공단·신용보증기금의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 존재했던 주식회사무궁화신탁의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
2026년 3월 17일에는 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 그 원인은 2025년 9월 26일 확정채권양도입니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이지, 낙찰자가 별도로 부담해야 할 새로운 근저당권이 아닙니다. 다만 신청채권자 표기와 현재 근저당권자가 다르므로 최종 배당 단계에서 권리승계 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
② 가격 검토 — 감정가 대비 16.81%, 시세 메리트는 미확인
감정가는 1,416,000,000원입니다. 5회 유찰 후 현재 최저매각가는 237,987,000원으로 낮아졌습니다. 등기상 인수액 0원을 반영하면 최저가 낙찰 가정의 실질취득금액 역시 237,987,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·관리비·명도비용 등 부대비용을 제외한 금액입니다.
그러나 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 이 물건은 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 거래 추세를 기준으로 한 가격 검증이 이루어지지 않은 상태입니다. 따라서 현재 최저가가 주변 유사 상가의 매매가격보다 낮은지, 공실을 해소했을 때 적정 수익률이 확보되는지 확인되지 않았습니다.
| 가격 판단 기준 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,416,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 과거 등기 거래가액 | 1,409,058,000원 | 2024.08.13 소유권이전 거래가액 · 현재 시세 아님 |
| 현재 최저매각가 | 237,987,000원 | 5회 유찰 후 매각 기준금액 |
| 감정가 대비 비율 | 16.81% | 시세 대비 할인율이 아님 |
| 등기상 인수액 | 0원 | 매각으로 소멸하는 등기권리 기준 |
| 최저가 실질취득 | 237,987,000원 | 인수액 합산 · 부대비용 별도 |
③ 예상배당표 (매각가 237,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 / 청구액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,131,818원 |
| 1. 근저당 · 등촌동새마을금고 | 1,140,000,000원 | 233,855,182원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 146,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 태산강업 | 241,985,892원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 21,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 53,077,552원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,602,063,444원 | 233,855,182원 |
근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 작성한 예상배당입니다. 근저당권의 실제 피담보채권액은 채권최고액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 근저당권의 양수인에 대한 배당 관계도 최종 확인이 필요합니다.
유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가 16.81% |
237,987,000원 | 1,368,208,262원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
166,590,900원 | 1,438,604,817원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% |
116,613,630원 | 1,487,882,405원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 예상 매각대금과 채권자 배당액은 줄고, 채권자들의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 세 시나리오 모두 확인된 등기상 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 인수액 합산 기준의 실질취득금액은 각 시나리오의 매각가와 같습니다. 실제 입찰가가 최저가보다 높아지거나 별도 법적 부담 및 부대비용이 발생하면 취득원가는 달라집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천신정초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 아파트 등이 혼재한 지역입니다. 다만 주변에 주거시설이 있다는 사실만으로 해당 114호의 상권 수요나 임대수익이 보장되지는 않습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 북동측과 북서측으로 약 15미터 및 약 10미터 포장도로에 접하는 부지에 위치합니다.
- 건물. 2023.11.02 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 1층 114호입니다. 외벽은 대리석붙임 등이며 위생설비·급배수설비·승강기시설이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 등기상 근린생활시설, 집합건축물대장상 소매점입니다. 현장조사 당시 공실이었고 임대관계는 미상입니다. 현 임대수익을 전제로 수익률을 계산하기 어려운 상태입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(어민생활대책단지)이며 경제자유구역과 성장관리권역에 포함됩니다. 상대보호구역에 저촉되며 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 확인됩니다. 실제 영업 업종과 거래·이용 제한의 적용 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 부지 현황. 송도동 20-15 및 20-16의 2필지가 일단의 평지로, 근린생활시설 및 교육연구시설 부지로 이용되고 있습니다. 토지 관련 면적과 도로조건을 개별 호실의 전용면적 또는 독립된 토지 소유범위로 해석해서는 안 됩니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 위반건축물 표시는 없으나, 등기·건축물대장 간 용도 표현에 차이가 있으므로 실제 이용 가능 업종과 전유부분의 현황을 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 다른 상업용 개별 호실입니다. 5회 유찰 이력이 있고 공실 상태여서, 향후 재매각 가능 가격과 소요기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다. 입지와 건물의 신축 여부만으로 환금성이 높다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 검증. 도담프라자 내 유사 호실 및 인근 동일 용도·층수 상가의 최근 매매사례를 비교하세요. 감정가와 과거 소유권이전 거래가액만으로 현재 가치가 검증되지는 않습니다.
- 임대수익 조사. 예상 임대보증금·월차임·공실기간·관리비·운영비를 파악하고, 실제 임차수요가 존재하는지 확인한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 점유 및 임차권. 현장조사 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서 최신본, 사업자등록 관련 사항 및 실제 점유상태를 대조하고, 대항력 있는 상가임차인의 존재 여부를 재확인하세요.
- 근저당권 이전. 등촌동새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권의 권리승계 관계와 최종 등기상태를 확인하세요.
- 신탁 이력. 기존 주식회사무궁화신탁의 신탁등기가 말소되고 대성철강산업주식회사로 소유권이전이 이루어진 등기 흐름을 확인하고, 매각조건상 별도 특이사항이 없는지 점검하세요.
- 영업 가능 업종. 근린생활시설·소매점 용도와 교육환경 보호구역 및 지구단위계획에 따른 업종 제한을 검토하세요. 허용 용도와 실제 영업 가능성은 별개입니다.
- 토지 관련 권리. 해당 호실의 대지권 관계, 공유지분, 토지거래허가구역 적용 여부와 경매취득에 대한 법적 처리방식을 원본 자료로 확인하세요.
- 관리비·조세. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 당해세, 제세공과금, 기타 법적 부담을 확인하세요. 등기상 인수액 0원과 총 취득비용 0원은 다릅니다.
- 배당표 확인. 예상배당은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 피담보채권액 및 법정 우선순위에 따라 배당결과가 달라질 수 있습니다.
- 입찰가격 상한. 현재 최저가 237,987,000원을 기준으로 삼되, 단순한 감정가 할인율 대신 실제 시세·임대수익·공실 부담·세금·관리비를 반영해 입찰가를 산정하세요.
- 최신 원본 대조. 2026.10.27 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
송도 도담프라자 114호는 감정가 1,416,000,000원에서 최저가 237,987,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 권리분석상 말소기준은 2024년 등촌동새마을금고 근저당이고, 후순위 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없으며 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자 총 미배당이 1,368,208,262원에 이르더라도 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 전가되지는 않습니다.
그러나 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 가격의 적정성과 상가의 환금성에 있습니다. 공실인 1층 소매점이고 임대관계가 확인되지 않았으며, 최근 실거래 기준으로 최저매각가의 시장 적정성이 검증되지 않았습니다. 감정가의 16.81%라는 수치만으로 이 물건을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 5회 유찰 사실 역시 무조건적인 매수 기회가 아니라 별도의 확인이 필요한 위험 신호입니다.
결론은 권리관계 비교적 단순, 가격 매력 판단 보류, 입찰은 신중. 실제 매매 가능한 가격과 임대수익을 검증하고, 점유관계·용도규제·관리비 및 대지권을 확인하기 전에는 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건은 최저가가 얼마나 떨어졌는지보다 실제로 얼마의 가치와 수익을 가진 호실인지가 낙찰 판단을 좌우합니다.
