인천지방법원 2025타경510689. 송도동 도담프라자주건축물제1동 1층 114호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(소매점)이며 현장조사 당시 공실입니다. 소유자는 대성철강산업주식회사로, 2024.08.13 소유권이전 당시 거래가액은 1,409,058,000원입니다. 같은 날 등촌동새마을금고의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 경기신용보증재단·주식회사 태산강업·근로복지공단·신용보증기금의 가압류가 순차적으로 들어왔고, 2025.07.14 등촌동새마을금고가 임의경매개시결정을 받았습니다. 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 매각가 339,982,000원을 가정한 배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510689 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자주건축물제1동 1층114호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 등기상 근린생활시설 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층건 내 1층 114호 · 사용승인일 2023.11.02 |
| 소유자 | 대성철강산업주식회사 · 소유권이전 거래가액 1,409,058,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,416,000,000원 / 339,982,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 등촌동새마을금고 / 983,598,690원 |
| 점유·임대 | 현장조사 당시 공실 · 임대관계 미상 · 확인된 임차인 없음 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2024.08.13 등촌동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2026.03.17에는 1번 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다.
② 가격 구조 — 24.01%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 1,416,000,000원, 현재 최저매각가는 339,982,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 실거래 시세와 직접 비교할 기준이 확인되지 않는 상태에서는 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 339,982,000원 | 334,422,252원 | 1,267,641,192원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 237,987,399원 | 233,855,575원 | 1,368,207,869원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 166,591,179원 | 163,458,902원 | 1,438,604,542원 | 0원 |
회차가 더 내려갈수록 채권자 측 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자의 미회수액이 커진다고 해서 그 부족분이 그대로 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 반대로, 4회 유찰됐다는 사실만으로 현재 339,982,000원이 시장가격보다 낮다고 볼 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 339,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,559,748원 |
| 2. 근저당 · 등촌동새마을금고 | 1,140,000,000원 | 334,422,252원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 146,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 태산강업 | 241,985,892원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 21,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 53,077,552원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,602,063,444원 중 채권자 예상배당은 334,422,252원, 미배당은 1,267,641,192원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천신정초등교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 아파트 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 현황. 근린생활시설(소매점)로 현장조사 당시 공실입니다. 건물에는 위생설비·급배수설비·승강기시설 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 노폭 약 15미터 및 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 2필지 일단의 가장형 평지이며 근린생활시설 및 교육연구시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 상대보호구역에 저촉되고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,527.6㎡, 공시지가 3,659,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 도로접면은 중로각지입니다.
- 환금성. 4회 유찰이 누적됐고 현황도 공실이므로, 입찰 전 임대수요와 재매각 수요를 가격과 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 근린생활시설(소매점)의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조하세요.
- 점유 확인. 현장조사 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각 전 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.17 1번 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 용도 확인. 등기사항전부증명서상 근린생활시설, 집합건축물대장상 소매점이며 현황은 공실입니다. 실제 사용계획과 용도 적합성을 확인하세요.
- 규제 확인. 경제자유구역·상대보호구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상의 제한을 입찰 목적과 함께 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 1,267,641,192원은 현재 배당 가정의 부족액이며, 같은 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리가 깨끗해도 가격은 별도 문제”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024.08.13 등촌동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 339,982,000원 매각을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 다른 문제입니다. 감정가 1,416,000,000원에서 4회 유찰돼 339,982,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 더구나 이 물건은 근린생활시설(소매점)이고 현황은 공실입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요하다”입니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 높은 평가를 주기에는 4회 유찰이라는 사건 이력과 공실 상업용 물건이라는 특성을 함께 봐야 합니다.
