인천지방법원 2025타경510696. 계양구 작전동 아르떼 4층 402호의 다세대주택입니다. 감정가는 167,000,000원이지만 네 차례 유찰되면서 최저매각가는 40,097,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가에서 상당히 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 읽어야 할 것은 가격표가 아니라 매각물건명세서의 임차권 인수 문구입니다.
임차인 심민우는 2022.12.09. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 국의 근저당권 설정일은 2022.12.30.으로 그보다 늦습니다. 임차인은 2022.11.16. 확정일자를 받았으며, 2024.12.17. 임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
결국 매수인이 검토해야 할 기준은 40,097,000원이 아니라 약 165,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다. 실제 시세를 판단할 비교 실거래가가 확인되지 않아, 현재 가격이 시장가격보다 유리하다는 결론도 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510696 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 857-15 아르떼 제4층 제402호 도로명주소: 인천광역시 계양구 주부토로471번길 9 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 (단지형다세대주택) |
| 건물 / 임차범위 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호 · 임차범위 36.93㎡ 전부 |
| 소유자 | 이상덕 (2020.07.24. 소유권이전) |
| 감정가 | 167,000,000원 |
| 최저매각가 | 40,097,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 169,376,014원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.30. 을구 3번 · 국 근저당권 채권최고액 408,448,644원 |
| 임차보증금 | 심민우 · 165,000,000원 |
| 예상 인수보증금 | 126,024,746원 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금
권리 흐름에서 핵심은 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 먼저라는 점입니다. 국의 근저당권은 2022.12.30. 설정됐지만, 심민우는 2022.12.09. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후에 이루어졌더라도, 먼저 취득한 대항력이 유지되는 구조여서 미배당 보증금의 인수 문제가 남습니다.
한편 을구 1번 구룡포수산업협동조합 근저당권 777,600,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리인 국의 근저당권 408,448,644원은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되며, 그 후의 압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국의 근저당권 채권최고액은 그 금액 자체를 매수인이 인수한다는 뜻이 아닙니다.
또한 2022.10.06. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 임대사업자 등록 및 임대의무와 관련해 낙찰 후 승계되는 별도 의무가 있는지는 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 주거 임차인 1명, 보증금 인수형
실제 주거 임차인으로 확인되는 사람은 심민우 1명입니다. 별도로 금융공사의 권리신고가 있으나, 신고 보증금이 0원이고 심민우와 주민등록일·확정일자가 같습니다. 이를 독립적인 보증금 1건으로 중복 합산하지 않습니다. 다만 금융공사의 대위·승계 관계 및 실제 권리귀속은 원본 서류로 확인해야 합니다.
| 권리자 | 보증금 / 범위 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 심민우 주거 임차인 |
165,000,000원 4층 402호 36.93㎡ 전부 |
전입 2022.12.09. 확정 2022.11.16. 배당요구 있음 |
대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 금융공사 별도 권리신고 |
신고 보증금 0원 |
기재 전입 2022.12.09. 기재 확정 2022.11.16. 배당요구 2025.07.11. |
대위·승계 확인 중복 보증금 제외 |
| 실제 주거 임차인 | 심민우 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.11.15. |
| 확정일자 | 2022.11.16. |
| 전입 / 점유개시 | 2022.12.09. |
| 임차권등기 | 2024.12.17. · 을구 4번 |
| 임차보증금 | 165,000,000원 |
| 예상 배당액 | 38,975,254원 |
| 매수인 인수액 | 126,024,746원 |
③ 실질취득 분석 — 최저가가 내려가도 부담은 보증금 수준
이 경매의 가장 중요한 숫자는 165,000,000원입니다. 임차인이 대항력을 갖추고 있고 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남습니다. 입찰가가 내려가면 임차인의 배당액도 줄어 매수인이 인수해야 하는 잔액이 늘어나는 관계입니다.
| 구분 | 4회 유찰(현재) | 5회 유찰 시 | 6회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 40,097,000원 | 28,067,900원 | 19,647,530원 |
| 감정가 대비 | 24.01% | 16.81% | 11.76% |
| 임차보증금 인수 | 126,024,746원 | 137,837,322원 | 146,106,126원 |
| 실질취득 부담 | 166,121,746원 | 165,905,222원 | 165,753,656원 |
| 신청채권자 배당 | 0원 | 0원 | 0원 |
실질취득 부담은 각 회차 최저매각가와 예상 인수보증금의 합계입니다. 회차별 예상배당에 반영되는 집행비용 등의 차이로 합계에 소폭 차이가 있습니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 각 유찰 회차는 가정이며 실제 매각기일·매각조건은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,121,746원 |
| 1. 임차보증금 · 심민우 | 165,000,000원 | 38,975,254원 |
| 2. 근저당권 · 국 | 408,448,644원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 청구 | 169,376,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 40,097,000원에서 집행비용 추정액 1,121,746원을 제외하면 38,975,254원이 남습니다. 이 금액이 임차인 심민우에게 우선 배당되는 가정이므로 임차보증금 165,000,000원 중 126,024,746원이 미변제됩니다. 매각물건명세서의 인수 조건에 따라 이 잔액이 매수인 부담으로 남습니다.
국 근저당권과 신청채권자의 예상배당은 각각 0원입니다. 두 채권의 표시 합계는 577,824,658원이며, 제시된 배당 시나리오상 전액 미배당입니다. 그러나 이 채권자들의 미배당액을 매수인 인수액으로 더해서는 안 됩니다. 매수인에게 직접 중요한 미배당 잔액은 대항력 있는 임차보증금입니다.
집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정액입니다. 국 근저당권 금액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 조세채권의 법정기일과 실제 배당순위에 따라 예상배당 및 인수금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 가격·환금성 판단 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다
이 물건은 감정가 167,000,000원에 비해 현재 최저매각가가 40,097,000원으로 매우 낮습니다. 하지만 그 낮은 금액은 임차보증금 인수 부담을 제외한 입찰가격일 뿐입니다. 인수까지 반영한 실제 취득 부담은 166,121,746원으로, 감정가와 거의 같은 수준입니다.
감정가는 경매절차에서 평가된 금액이지, 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격을 보장하지 않습니다. 같은 지역·유사 면적·유사 건물연식의 최근 실거래를 확인해야 실질취득 1.66억원이 적정한지 판단할 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 현재 단계에서는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 건물·입지 및 환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 용도. 아르떼 402호는 단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 다세대주택으로 시세와 환금성을 평가해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 벽돌붙임 마감 등이며, PVC샷시 등이 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가 내용상 위반건축물 표시는 없으나, 건축물대장과 현장 상태를 최종 대조해야 합니다.
- 임대 관련 등기. 민간임대주택등기가 있어 낙찰 후 임대사업자 관련 의무 및 등록 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 매도 가능 기간이나 적정 처분가격을 정량적으로 평가하기 어렵습니다. 매수 후 재매각 계획은 실거래 검증이 선행돼야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 검증. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 126,024,746원입니다. 실제 배당순위와 금액을 확인해 총취득 부담을 다시 계산하세요.
- 임차인 대항력 확인. 심민우의 전입일 2022.12.09., 확정일자 2022.11.16., 말소기준권리 2022.12.30.을 대조하고 점유와 대항력 유지 여부를 확인하세요.
- 금융공사 권리신고 확인. 별도 신고된 금융공사와 심민우의 법률관계, 보증금반환채권 대위·승계 여부, 배당받을 실제 권리자를 확인하세요. 동일 보증금을 이중 산정해서는 안 됩니다.
- 국 근저당권 및 조세채권 확인. 서인천세무서장이 처분청으로 기재된 국 근저당권과 압류가 존재합니다. 세금의 법정기일·당해세·배당순위 및 낙찰 후 잔존 의무 여부를 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각에 따른 등록·의무 승계 관계를 확인하세요.
- 실거래 시세 확인. 다세대주택의 최근 거래사례와 유사 면적의 매매가격을 조사하고, 166,121,746원의 실질취득 부담이 적정한지 비교하세요. 최저가 40,097,000원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 공실이라고 추정하지 말고 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유관계를 확인하세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비, 취득세·등기비용·수리비 등을 추가 반영하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계 서류와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “4회 유찰, 감정가 24%”라는 숫자에 속지 말 것
이 물건을 최저매각가 40,097,000원으로만 보면 상당히 저렴한 다세대주택 경매처럼 보일 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시돼 있습니다.
현재 배당 가정에 따른 인수액은 126,024,746원이고, 낙찰가와 합친 실질취득 부담은 166,121,746원입니다. 추가로 유찰되더라도 인수액이 증가하므로 총부담은 약 1.65억원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
문제는 이 금액이 현재 실거래 시세보다 낮은지를 확인할 수 없다는 점입니다. 네 차례 유찰이라는 사실 자체도 물건의 가격 경쟁력과 권리 부담을 면밀히 검토해야 하는 이유입니다. 실거래 검증, 보증금반환채권의 권리귀속, 조세채권의 배당순위 확인 없이는 안전한 응찰가격을 산정하기 어렵습니다.
결론은 신중한 입찰 보류입니다. 최저가의 할인율이 아니라 실질취득액 약 1.66억원과 확인된 최근 시세를 비교해야 합니다. 현재로서는 대항력 임차보증금 인수 부담이 크고 4회 유찰에도 실질취득 부담이 감정가에 근접하므로, 가격 메리트가 확인되지 않은 고위험 경매로 평가합니다.
