인천지방법원 2025타경510696. 인천 계양구 작전동 아르떼 제4층 402호, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 57,281,000원이라는 최저가가 아닙니다. 임차인 심민우는 2022.12.09 전입·점유했고, 말소기준권리인 국의 근저당권은 그보다 늦은 2022.12.30 접수입니다. 따라서 심민우는 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 매각가 57,281,000원을 가정하면 집행비용 1,431,058원을 뺀 55,849,942원이 심민우에게 배당되고, 보증금 165,000,000원 중 109,150,058원이 남습니다. 결국 매수인의 경제적 부담은 57,281,000원 + 109,150,058원 = 166,431,058원입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 실질취득은 감정가의 약 99.7%로 되돌아옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510696 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 857-15 아르떼 4층 402호 · 도로명 주부토로471번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호 · 임차권 범위 36.93㎡ 전부 |
| 소유자 | 이상덕 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 57,281,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 169,376,014원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.12.30 국 근저당권입니다. 이후의 국 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 4번 심민우 임차권등기도 등기 자체는 말소기준권리 이후지만, 임차인의 실제 대항력 판단에서는 2022.12.09 전입·점유가 앞선다는 점이 핵심입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
임차관계 — 대항력·우선변제·매수인 승계
| 신고 명의 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심민우 제4층 제402호 36.93㎡ 전부 | 2022.12.09 | 2022.11.16 | 165,000,000원 | 2024.12.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 금융공사 | 2022.12.09 | 2022.11.16 | 미상 | 2025.07.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 별도 확인 |
임차관계 신고는 두 건입니다. 심민우는 보증금 165,000,000원이 확인되며 현재 배당 시뮬레이션상 미배당액 109,150,058원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 별도로 금융공사 명의 신고도 2022.12.09 전입, 2022.11.16 확정일자, 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 나타나지만 보증금은 미상입니다. 이 신고가 보증기관의 대위·승계 중복신고로 확인된 상태가 아니므로 심민우 건과 임의로 중복 처리하거나 인수위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 최저가 34.3% ≠ 실질취득 34.3%
이 사건에서 유찰은 매수인의 실질 부담을 크게 떨어뜨리지 못합니다. 현재 회차는 최저가 57,281,000원에 인수액 109,150,058원을 더해 166,431,058원, 4회 유찰 시에는 40,096,700원 + 126,025,041원 = 166,121,741원, 5회 유찰 시에는 28,067,690원 + 137,837,528원 = 165,905,218원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 57,281,000원 | 109,150,058원 | 166,431,058원 | 99.7% |
| 4회 유찰 시 | 40,096,700원 | 126,025,041원 | 166,121,741원 | 99.5% |
| 5회 유찰 시 | 28,067,690원 | 137,837,528원 | 165,905,218원 | 99.3% |
③ 예상배당표 (매각가 57,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,058원 |
| 1. 임차인 심민우 보증금 | 165,000,000원 | 55,849,942원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 국 | 408,448,644원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 169,376,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 심민우 보증금 배당에 투입되고도 109,150,058원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 국 근저당권과 신청채권자 한국주택금융공사는 배당액 0원이며, 후순위 채권 미배당 총액은 577,824,658원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 외부·창호. 외벽은 벽돌붙임 마감 등이며 창호는 PVC샷시 등입니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 다세대 물건이면서 이미 3회 유찰된 만큼, 낮은 최저가 자체보다 실제 인수금액과 재매각 가능성을 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 회차는 57,281,000원이 아니라 인수액을 포함한 166,431,058원이 핵심 금액입니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 않기. 4회 유찰 시 실질취득 166,121,741원, 5회 유찰 시에도 165,905,218원으로 큰 폭의 절감이 생기지 않습니다.
- 심민우 미배당 보증금. 현재 배당 가정에서 109,150,058원이 남으며 매각물건명세서상 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 금융공사 신고 확인. 보증금은 미상인데 대항력·우선변제권은 있는 것으로 표시되어 있으므로 별도 인수위험을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.10.06 민간임대주택등기가 있으며 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다. 매각조건 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 대조. 국의 408,448,644원 근저당권에는 다른 부동산 공동담보와 그 소멸·변경 부기가 있으므로 현재 권리관계를 등기부 원문과 대조해야 합니다.
맺으며 — “57,281,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자에서 가장 위험한 착시는 감정가 167,000,000원이 3회 유찰되어 57,281,000원까지 내려왔다는 사실만 보는 것입니다. 심민우는 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추었고, 보증금 165,000,000원 중 현재 배당으로 회수하지 못하는 109,150,058원을 매수인이 떠안습니다. 그래서 현재 실질취득은 166,431,058원, 감정가의 약 99.7%입니다.
더 유찰되어도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 166,121,741원, 165,905,218원 수준으로 거의 유지됩니다. 여기에 보증금이 미상인 금융공사 명의 임차관계까지 별도로 남아 있습니다. 최저가는 싸 보이지만 총부담은 싸지 않은 구조이며, 권리분석상 핵심은 저가 낙찰이 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 잔액과 별도 임차신고의 실체입니다.
