인천지방법원 2025타경510709. 인천 미추홀구 주안동 수도빌라 4층 401호, 전용 29.42㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 27,440,000원으로 감정가 56,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 2016년 설정된 50,000,000원 주택임차권입니다. 이 임차권은 말소기준인 2018년 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상입니다.

현재 회차 배당 계산에서는 임차권자에게 26,546,080원이 배당되고 23,453,920원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 27,440,000원에 미배당액 23,453,920원을 더해 취득부담을 판단해야 합니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기에 관한 서울보증보험주식회사의 말소동의확약서가 제출된 것으로 명시돼, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확약과 실제 임차인을 분리해야 한다

등기상 2004년과 2015년에 설정된 국민은행 근저당은 각각 2012.09.21.과 2015.10.06. 말소등기가 완료됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2018.12.19. 국민건강보험공단 압류이며, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2016.12.07. 주택임차권입니다.

② 시세 비교 — 가격은 낮지만 하락 추세와 표본을 함께 봐야 한다

수도빌라(11-36)는 15세대 다세대주택입니다. 전용 29.42㎡와 인접 면적의 실거래는 6건이며, 최신 거래는 2025.12. 60,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로, 최근 12개월 평균은 60,000,000원입니다.

확약이 예정대로 이행돼 실질취득액이 27,440,000원으로 유지된다면 최근 12개월 평균과 최신 거래 60,000,000원의 45.7%입니다. 감정가 56,000,000원보다도 낮습니다. 다만 전체 평균 73,550,000원에는 2021년 75,000,000원~98,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단의 중심으로 삼지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)

배당 계산상 주택임차권 보증금 미배당액은 23,453,920원입니다. 다만 매각물건명세서에 해당 임차권의 말소동의확약서가 제출돼 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 국민은행 근저당 19,300,000원과 24,000,000원은 각각 2012.09.21.과 2015.10.06. 말소등기가 확인됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주안북초등학교 북서측 인근의 기존 주택지대로, 다세대주택·단독주택·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측과 동측 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며 공시지가는 1,327,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 규모이며 실거래 6건의 가격 편차가 45,300,000원~98,000,000원으로 큽니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의확약서 원본. 제출 주체, 효력 발생 조건, 말소 대상이 을구 5번 전체인지, 낙찰 후 추가 절차와 비용이 있는지 확인하세요.
• 실제 임차인 1명. 지주택의 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구와 현재 점유 여부를 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 50,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 보증금으로 더하지 마세요.
• 확약 밖 위험. 등록 임차권의 실질 인수액 0원* 판단은 해당 확약에 한정됩니다. 실제 임차인의 독립된 대항력이나 별도 보증금이 확인되면 다시 계산해야 합니다.
• 현장 점유·명도. 현재 점유자, 우편물 수취인, 출입 가능 여부와 내부 상태를 확인하고 명도 비용을 응찰가에 반영하세요.
• 하락 추세. 최근 가격 추세가 -21.3%이고 최근 12개월 거래가 1건이므로, 최신 거래 60,000,000원을 그대로 매도가격으로 단정하지 마세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 여부를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 낮지만 권리는 조건부”

이 물건의 숫자만 보면 매력적입니다. 2회 유찰된 최저가 27,440,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 60,000,000원의 45.7%입니다. 등기된 50,000,000원 주택임차권도 말소동의확약서가 제출돼, 배당 부족액 23,453,920원을 실질 인수액 0원*으로 처리할 수 있습니다.

하지만 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 지주택 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인 1명의 전입·보증금·확정일자와 확약 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다. 여기에 최근 가격 추세 -21.3%, 1994.07.06. 사용승인, 15세대 규모와 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 결론은 가격은 합격 가능, 권리는 확인 전 보류입니다. 확약 원본과 실제 임차인의 권리를 동시에 해소한 뒤에만 27,440,000원의 실질취득 계산이 성립합니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 을구 5번 주택임차권등기의 말소동의확약서가 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 확약을 반영하지 않은 룰상 미배당 인수액은 23,453,920원이며, 확약 밖 실제 임차인의 권리는 별도입니다.