인수 0원·최근 시세의 77.9% — 다만 배당표 충돌과 세금압류는 확인해야 한다

인천지방법원 2025타경510733. 인천 미추홀구 용현동 ‘용현대우’ 102동 19층 1902호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 소유자 김낙성은 2008년 7월 13일 매매를 원인으로 거래가 240,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가는 314,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 감정가의 70%인 219,800,000원입니다.

권리 흐름의 중심은 2015년 3월 17일 설정된 삼성화재해상보험 근저당 120,000,000원입니다. 이보다 앞선 송화새마을금고 근저당은 2009년 9월 16일, 국민은행 근저당은 2015년 3월 19일 각각 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 말소기준 이후 설정된 담보권과 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

송화새마을금고와 국민은행의 선순위 근저당은 각각 후속 말소등기가 있어 이미 정리되었습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2015.03.17. 삼성화재해상보험 근저당 120,000,000원입니다. 이후 삼성화재의 추가 근저당 2건, 비엔케이캐피탈·신용보증기금 근저당, 가압류와 세금 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 점유자 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인으로 조사된 사람은 유기숙 1명입니다. 전입일은 2021년 8월 18일로 말소기준일인 2015년 3월 17일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위와 명도 협의에 관한 원본 대조는 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 77.9%

용현대우 동일 면적 84.97㎡·84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 282,250,000원이고, 최신 거래는 2026년 6월 290,000,000원입니다.

실거래 범위는 240,000,000원~308,000,000원이고 최근 12개월 평균은 282,250,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 219,800,000원이 그대로 실질취득가가 되며, 이는 최근 평균의 77.9%입니다. 최근 평균보다 62,450,000원 낮아 가격상 여유가 확인됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)

제공된 시뮬레이션상 총 채권액은 809,625,806원, 채권자 배당액은 215,922,800원, 미배당액은 593,703,006원입니다. 신청채권자 비엔케이캐피탈의 청구액 100,422,199원은 현재 회차 시뮬레이션에서 배당되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 미배당 담보채권과 가압류는 매각으로 소멸하므로 매수인이 그 부족액을 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구액은 충족되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.

⑥ 세금압류·입지·환금성 메모

• 세금압류. 국세·지방세 압류 6건이 확인됩니다. 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 세무서와 지방자치단체의 교부청구 및 체납내역을 확인해야 합니다.
• 입지. 숭의역(수인분당선) 남측 인근의 아암대로변 주상복합지대로, 아파트·다세대주택· 점포겸용주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 숭의역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상 22층 건물의 19층이며, 도시가스 개별난방·급배수·위생· 소화설비가 갖춰진 것으로 조사되었습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 일부는 시가지경관지구에 저촉됩니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 적용 범위도 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 616세대 아파트로 최근 동일 면적 거래가 12건 확인되지만, 거래가격이 240,000,000원부터 308,000,000원까지 벌어져 층·내부 상태별 가격 편차가 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원본 대조. 송화새마을금고와 국민은행 근저당의 말소 여부를 최신 등기부로 재확인하고, 말소된 권리가 배당표에 포함된 이유를 확인하세요.
• 점유자 조사. 유기숙의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서 원문과 대조하세요.
• 세금 교부청구. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당액과 법정기일을 확인하세요. 이는 배당액과 신청채권자의 배당 여부를 바꿀 수 있습니다.
• 응찰가 상한. 최근 12개월 평균 282,250,000원과 최신 거래 290,000,000원을 기준으로 취득세·명도·수리비·체납관리비를 합산해 상한을 정하세요.
• 19층 상태 확인. 같은 면적이라도 층·향·조망·내부 수리 상태에 따라 240,000,000원~308,000,000원의 거래 편차가 발생했습니다.
• 관리비·명도. 공용부분 체납관리비와 현재 점유자의 인도 일정, 인도명령 및 이사 협의 비용을 확인하세요.

맺으며 — 가격은 매력적이지만 서류 확인이 선행돼야 한다

이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2015년 삼성화재 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 전입자도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 219,800,000원이 실질취득가이고, 최근 12개월 실거래 평균 282,250,000원의 77.9%라는 가격 메리트가 있습니다.

다만 제공된 예상배당표가 이미 말소된 송화새마을금고·국민은행 근저당에 대금을 배분하고 있다는 점은 가볍게 넘길 수 없습니다. 여기에 보증금 미상 점유자와 국세·지방세 압류도 남아 있습니다. 결론은 “가격은 합격, 인수도 0원 — 그러나 배당표와 최신 원본 서류 확인 전에는 조건부”입니다.