최저가 49,490,000원의 착시, 확인분 실질취득은 111,290,820원 — 부평 성원아파트 501호

인천지방법원 2025타경510762. 부평동 성원아파트 2동 5층 501호로, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층에 있는 아파트입니다. 소유자 주식회사스마트하우징은 2020년 2월 14일 거래가 105,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차권자 장진행이 보증금 110,000,000원 반환채권을 기초로 강제경매를 신청한 구조입니다.

표면만 보면 감정가 101,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 49,490,000원까지 내려왔습니다. 그러나 장진행은 2022년 2월 25일 전입·점유를 시작했고, 2022년 2월 9일 확정일자를 갖춘 뒤 2025년 1월 13일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 날짜들은 말소기준인 2025년 7월 18일 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 떠안습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소됐지만 임차권이 앞선다

등기부 전반에는 과거의 근저당권·가압류·가처분·경매개시결정이 다수 보이지만, 2004년·2005년·2006년·2012년·2016년의 말소등기로 정리됐습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 매수인이 인수할 존속 권리로 다시 합산해서는 안 됩니다. 현재 권리분석의 핵심은 2025년 7월 18일 강제경매개시결정보다 앞선 두 임차관계입니다.

실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 장진행은 전입·점유와 확정일자, 임차권등기 및 배당요구가 확인돼 보증금 미배당액의 인수 구조가 명확합니다. 반면 FAECKNITZ KATHARINA는 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·구체적 점유관계가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 별도 보증금이 존재하고 대항력이 인정되면 장진행 인수액 외에 추가 부담이 생길 수 있습니다.

② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 줄지 않는다

현재 회차에서 매각대금 49,490,000원 중 집행비용 1,290,820원을 제외한 48,199,180원이 장진행에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 보증금 110,000,000원에서 이를 뺀 61,800,820원은 매수인이 인수합니다. 따라서 확인된 부담만 계산한 실질취득은 다음과 같습니다.

낙찰가가 낮아질수록 장진행에게 배당되는 금액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 그 결과 확인분 실질취득은 각 회차에서 약 110,000,000원 부근으로 고정됩니다. 즉 3회·4회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 장진행 보증금 부담이 남는 한 총취득비용은 크게 내려가지 않습니다. 최근 실거래와 비교할 근거 없이 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 확인분 실질취득 자체도 감정가를 웃돕니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.6%로 추정된 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. FAECKNITZ KATHARINA의 별도 보증금은 위 확인분 실질취득에 포함되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부평동초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설로 이루어진 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평시장역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역· 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택 등기. 2020년 5월 28일 민간임대주택 등록을 원인으로 2022년 12월 8일 민간임대주택등기가 접수돼 있습니다. 매각 후 등록·임대의무의 처리 여부를 관계기관과 원본으로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가는 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 49,490,000원이 아니라 확인분 실질취득 111,290,820원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 장진행 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록, 점유개시, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 서류를 서로 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 검증. 장진행이 임차권자이자 강제경매 신청채권자이므로 경매청구액 110,000,000원과 임차보증금 110,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
• FAECKNITZ KATHARINA 조사. 전입 2024.06.28.의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
• 명도 대상을 분리 확인. 임차권등기 후 장진행이 전출했는지, 현재 실제 점유자가 누구인지, 현황조사와 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록의 현재 상태와 매각에 따른 말소·승계·행정처리 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액은 실제 부담과 배당을 바꿀 수 있으므로 별도 조회가 필요합니다.
• 등기 원본 재대조. 과거 권리에는 말소등기가 있으므로 설정등기만 따로 보지 말고, 말소 여부와 현재 유효한 등기 순위를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다

이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 강합니다. 최저가 49,490,000원만 보면 감정가의 49%에 불과하지만, 장진행의 보증금 미배당액 61,800,820원을 더하면 확인분 실질취득은 111,290,820원입니다. 이미 감정가 101,000,000원을 웃돌고, 3회·4회 유찰을 가정해도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총액은 약 110,000,000원 부근에 머뭅니다.

더구나 전입일이 말소기준보다 앞선 FAECKNITZ KATHARINA의 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않았습니다. 따라서 111,290,820원은 최종 총부담이 아니라 확인된 장진행 권리만 반영한 금액입니다. 과거 말소 권리들은 정리돼 있지만, 현재 임차권 인수와 미상 임차인 문제가 핵심입니다. 낮은 최저가는 착시, 승부처는 임차보증금의 실제 범위와 총실질취득액 확인입니다.