최저가 49%보다 ‘전입자 30명·보증금 미상’ 확인이 먼저다 — 부산 프리빌리지수 206호

부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 프리빌리지수 2층 206호로, 감정평가상 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2021.07.26. 해운대농업협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 3,060,000,000원입니다. 등기에는 공동담보목록 제2021-217호가 기재돼 있고, 해당 근저당권은 2024.01.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다.

말소기준 이후에는 김종련의 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정, 백나현의 주택임차권, 지씨테크주식회사의 가압류가 이어집니다. 이 권리들은 현재 분석상 매각으로 소멸하며 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 문건에 다수 전입자가 나타나고, 감정평가서도 현장 폐문으로 내부와 점유상태를 확인하지 못해 입찰 전 임차인 점유 여부를 재확인하라고 적고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 계산은 0원, 확인사항은 남는다

말소기준일은 2021.07.26.입니다. 임차인 명단에서 가장 빠른 전입일은 조가람의 2021.08.30.으로 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 확인된 전입일만을 기준으로 하면 대항력 있는 선순위 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 30명, 보증기관 승계 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상이 없으며, 확인되는 인원은 실제 임차인 30명입니다. 이 중 백나현은 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만 전입일이 말소기준일 이후이므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금이 현재 최저가 98,490,000원보다 크더라도 대항력 있는 인수형 임차인이 아니므로, 실질취득가가 보증금 125,000,000원으로 고정되는 구조는 아닙니다.

③ 가격 해석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 98,490,000원으로 감정가 201,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 실질취득도 98,490,000원입니다. 다만 동일 면적의 확인 가능한 실거래가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.

프리빌리지수는 2021.07.02. 사용승인된 12세대 소규모 건물입니다. 확인되는 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 매각률 0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐으므로, 낮아진 최저가보다 실제 거래 가능 가격과 향후 환금성을 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 96,317,180원이 근저당권에 배당되고, 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 3,363,871,180원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 해당 구간은 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용 중입니다. 오피스텔로 가정해서는 안 됩니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택· 주상용 주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기· 화재탐지·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·용도지역. 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 현장 폐문으로 내부와 실제 점유관계는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 건물이고 확인되는 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 0%이므로, 매수 후 재매각 가능성은 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 전수 확인. 전입자 30명의 실제 점유 여부, 세대별 계약관계, 점유 부분을 전입세대 열람·현장조사·관리 주체 확인으로 대조하세요.
• 보증금·확정일자 보완. 백나현 외 29명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 여부만 보고 임대차관계가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 백나현 임차권. 임차보증금 125,000,000원, 계약일·확정일자 2021.09.06., 전입·점유개시 2021.09.24.를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
• 가등기 성격. 2023.09.12. 김종련 명의 가등기가 말소기준 이후라는 점과 별개로, 담보가등기인지 매매예약 가등기인지 원인서류와 명세서 비고를 확인하세요.
• 민간임대주택 표시. 2023.06.26. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 기재를 법원 서류에서 확인하세요.
• 시세 재조사. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 민락동 내 유사한 다세대·도시형 공동주택의 최근 거래와 현재 매물을 비교하세요.
• 명도비용 반영. 실제 점유자가 다수이거나 점유자가 특정되지 않으면 인도명령·명도협의에 시간과 비용이 늘어날 수 있으므로 응찰가에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 종기 내역을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다

이 물건은 권리 순서만 보면 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 백나현의 보증금 125,000,000원이 최저가보다 크지만 전입일이 말소기준 이후라 대항력 인수형으로 분류되지 않습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다.

그러나 현황조사 등에 등장하는 전입자가 30명이고, 29명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 감정평가 당시에도 폐문으로 내부와 점유관계를 확인하지 못했으며, 가등기 성격과 민간임대주택 표시도 다시 살펴야 합니다. 동일 면적 실거래 비교가 없는 상태에서 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리 순위는 인수 0원, 점유·명도·환금성은 보수적 확인. 이 사건의 핵심은 낮은 숫자가 아니라, 다수 전입자의 실체를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.