인천지방법원 2025타경510781. 청라호수공원 서측 인근에 위치한 인천청라골드클래스1차오피스텔 14층 1414호입니다. 등기부에는 근저당권이나 압류가 없고, 2025년 7월 16일 신용보증기금의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 등기권리만 보면 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 선순위 임차인입니다.
임차인 안형철의 전입일은 2024년 5월 14일로 말소기준권리인 강제경매개시결정 2025년 7월 16일보다 빠릅니다. 대항력이 인정되는 임차인이며, 보증금은 120,000,000원입니다. 확정일자와 우선변제권이 확인되지 않아 예상배당은 0원이고, 보증금 전액이 낙찰 후 매수인에게 승계되는 것으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-21 인천청라골드클래스1차오피스텔 14층 1414호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라한내로72번길 7-31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 23층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 이주영 (단독소유 · 2021.11.30. 매매 · 거래가액 197,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 9,322,160원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차보증금은 인수
소유권보존과 소유권이전 이후 근저당권·가압류·압류는 등기되어 있지 않습니다. 2025년 7월 16일의 강제경매개시결정이 말소기준권리가 되고, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 전입은 그보다 앞선 2024년 5월 14일이므로, 임차권은 말소기준권리와 별도로 판단해야 합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안형철 | 2024.05.14 | 확인되지 않음 | 120,000,000원 | 2025.08.08 접수 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 전액 인수 |
배당요구는 접수했지만 확정일자와 우선변제권이 확인되지 않아, 현재 예상배당표에서는 임차인에게 배당되는 금액이 없습니다. 임차인은 배당으로 보증금을 회수하지 못하고, 낙찰자는 임차목적물을 인도받기 위해 보증금 120,000,000원을 반환해야 하는 지위를 승계합니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
현재 회차의 최저매각가는 128,100,000원이지만, 권리분석상 취득비용은 여기에 인수 보증금 120,000,000원을 더한 248,100,000원입니다. 이는 감정가 183,000,000원보다 65,100,000원 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 보증금 | 권리상 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 128,100,000원 | 120,000,000원 | 248,100,000원 | 135.6% |
| 2회 유찰 시 감정가의 49% | 89,670,000원 | 120,000,000원 | 209,670,000원 | 114.6% |
| 3회 유찰 시 감정가의 34.3% | 62,768,999원 | 120,000,000원 | 182,768,999원 | 99.9% |
최근 시세를 판단할 실거래 비교자료는 확인되지 않으므로, 감정가와 소유자의 2021년 11월 30일 등기 거래가액 197,000,000원만 참고할 수 있습니다. 현재 실질취득액 248,100,000원은 이 과거 거래가액보다도 51,100,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘감정가의 70%’라는 이유만으로 저가라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,593,400원 |
| 인수. 임차인 안형철 보증금 | 120,000,000원 | 0원 매수인 전액 인수 |
| 2. 경매신청채권자 · 신용보증기금 | 9,322,160원 | 9,322,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 116,184,440원 |
매각대금 128,100,000원에서는 집행비용과 신청채권자 청구액이 전액 배당되고, 116,184,440원이 소유자에게 교부되는 것으로 추정됩니다. 임차보증금은 매각대금에서 배당되지 않고 별도로 매수인이 전액 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 23층 건물 내 14층 1414호이며, 공부와 실제 이용상태의 차이는 없습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 청라호수공원 서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 개발예정지, 공원과 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동측 청라대로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·소화·승강기 설비가 갖춰져 있으며, 외벽은 페인팅·석재·판넬, 창호는 시스템 창호입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·특별계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다. 토지는 평지의 가로장방형이고 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 4,546,000원이며, 토지면적은 2,985.9㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 시세와의 직접 비교가 어렵습니다. 감정가와 2021년 등기 거래가액만으로는 현재 환금가치를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 128,100,000원에 인수 보증금 120,000,000원을 더한 248,100,000원을 기준으로 자금계획과 가격 상한을 검토해야 합니다.
- 임차인 점유 재확인. 안형철의 실제 점유 상태, 전입세대열람, 임대차계약서 원본과 보증금 지급내역을 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 우선변제권이 확인되지 않아 전액 인수로 분석됐습니다. 매각물건명세서와 배당요구서 원문에서 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 명도와 보증금 반환 동시 검토. 대항력 임차인은 보증금을 반환받기 전까지 인도를 거절할 수 있으므로, 명도비만이 아니라 보증금 반환 재원까지 준비해야 합니다.
- 유찰률 착시 경계. 감정가의 70%라는 표면적 할인율만 보지 말고, 각 회차 낙찰가에 120,000,000원을 더해 감정가와 비교해야 합니다.
- 오피스텔 비용 확인. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 업무시설 관련 세금과 관리규약을 관리사무소 및 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.281억”이라는 숫자만 보면 안 된다
이 물건은 등기부상 근저당권이나 압류가 없어 언뜻 깨끗해 보입니다. 하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인 1명이 있고, 보증금 120,000,000원이 배당되지 않은 채 매수인에게 전액 승계됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 128,100,000원이 아니라 248,100,000원입니다.
이 금액은 감정가 183,000,000원의 135.6%이며, 소유자의 2021년 등기 거래가액 197,000,000원도 크게 웃돕니다. 2회 유찰 시에도 실질취득액은 209,670,000원으로 감정가보다 높고, 3회 유찰 시에야 182,768,999원으로 감정가와 비슷해집니다. 등기는 단순하지만, 임차보증금 인수와 가격 구조는 고위험입니다. 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합친 실질취득액입니다.