임차인 0명·인수 0원으로 권리상 안전하고 최저가는 최근12개월 실거래 평균의 69.8% 수준으로 가격 메리트가 있으나 채권 과다와 배당 부족 구조를 감안해 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험이 없는 권리 안전형 아파트입니다. 감정가 5.30억에서 한 차례 유찰되어 최저가는 3.71억까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 5.32억 대비 69.8% 수준입니다. 다만 후순위 채권이 많아 배당 부족 구조는 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
530,000,000원 371,000,000원
1회 유찰
실거래 평균
531,750,000원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
69.8%
시세 대비 할인
매수인 인수
0원
임차인 없음
인천지방법원 2025타경510783. 청라힐데스하임 130동 302호 아파트입니다. 전용면적 59.94㎡급으로 확인되며, 현재 매각가는 감정가 대비 한 차례 조정된 3.71억입니다. 권리관계는 2024년 설정된 은평신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류·추가 근저당 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경510783
소재지
인천광역시 서구 청라동 185-1 청라힐데스하임 제130동 제3층 제302호
물건종류 / 용도
아파트 · 힐데스하임 · 전용 59.94㎡급
소유자
조준석
감정가 / 최저가
530,000,000원 / 371,000,000원
신청채권 / 청구액
은평신용협동조합 / 349,839,472원
매각기일
2026.07.10
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인 조사는 별도 인수 위험으로 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2024.10.21 설정된 을구 8번 근저당권(은평신용협동조합)입니다. 이후 설정된 가압류와 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 가격 메리트 확보
동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 531,750,000원입니다. 현재 최저매각가 371,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 69.8% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.04
59.94㎡
15
563,500,000원
2026.04
59.94㎡
2
490,000,000원
2026.04
59.94㎡
12
566,000,000원
2026.03
59.89㎡
14
570,000,000원
평균
-
12건
531,750,000원
✅ 가격 판단 최저가 3.71억은 최근 거래 평균 5.32억 대비 충분한 할인폭이 있습니다. 동일 평형 최신 거래도 5억대 이상에서 형성되어 있어 가격 경쟁력이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 기준)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,994,000원
은평신용협동조합 근저당
426,000,000원
365,006,000원
제이비우리캐피탈 근저당
26,400,000원
0원
주식회사백설 근저당
240,000,000원
0원
후순위 가압류
229,620,000원 등
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균 대비 할인 구간입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수와 소유권 외 부담 권리는 없습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
⚠️ 확인할 점 채권 총액이 매각가를 크게 초과해 후순위 채권자는 미배당 구조입니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 인천광역시 서구 청라동 아파트 주거지대로 주변 아파트단지와 근린생활시설이 위치합니다.
교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
단지. 힐데스하임 1,284세대, 2011.07.28 사용승인 단지입니다.
환금성. 최근 동일 평형 거래가 꾸준하며 4.30억~5.70억 거래 범위가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 최근 거래 대비 할인폭이 있어 가격 경쟁력이 있습니다.
권리. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 등기부 원본 확인이 필요합니다.
명도. 임차인 인수 위험은 없으나 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
배당. 후순위 채권 미배당 구조를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기회 구간”
이 물건은 임차인 인수 부담 없이 진행 가능한 권리 안전형 아파트입니다. 한 차례 유찰로 최저가는 3.71억까지 조정되었고 최근 12개월 실거래 평균 5.32억 대비 할인폭이 확보되어 있습니다. 다만 채권 구조가 복잡해 배당 관계는 반드시 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 매력 구간으로 평가됩니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
인천광역시 서구 청라동 185-1 청라힐데스하임 130동 3층302호
법원·사건
인천지방법원
·2025타경510783
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-10 10:00
·219호 법정
물건
청라힐데스하임 130동 3층302호
철근콘크리트구조 59.9435㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 서구 청라동 185-1 청라힐데스하임 130동 3층302호
2025-07-25 09:20
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 소유자외 전입세대는 조사되지 아니 함
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음.
- 본건 주소지내 전입세대확인서,주민등록등본, 외국인체류확인서 각 첨부
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
