인천지방법원 2025타경510822. 인천 남동구 만수동 동부센트리움 11층 1102호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고 감정가는 120,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 41,160,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34% 수준까지 떨어진 물건이지만, 권리관계는 정반대의 경고를 냅니다. 2018년부터 점유·전입·확정일자를 갖춘 김은진의 임차권이 있고, 2024년에는 임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2025.07.17. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 김은진의 주민등록일자와 점유개시일자는 2018.12.17., 최초 확정일자도 2018.12.17.로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 이 임차권은 단순히 경매로 지워지는 후순위 권리가 아니라, 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-83 동부센트리움 11층 1102호 · 인천광역시 남동구 만수서로29번길 31 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 제11층 제1102호 45.290㎡ 전부 |
| 소유자 | 신유영 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 41,160,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 163,355,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 공시지가 1,553,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 먼저다
핵심은 2018.12.17.의 임차인 대항요건과 2025.07.17.의 말소기준 사이의 선후관계입니다. 김은진은 2018.12.17. 주민등록·점유를 시작했고 같은 날 최초 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.12.30.에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계가 중복 신고된 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은진 | 제11층 제1102호 45.290㎡ 전부 | 148,000,000원 → 153,000,000원 → 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
임대차계약일자 2018.11.06.·2020.11.28.·2022.08.29., 확정일자 2018.12.17.·2020.12.04.·2022.11.22. 배당요구가 확인되며, 임차권등기상 최종 기재 보증금은 160,000,000원입니다.
② 실질취득 — 4,116만원 낙찰이 4,116만원 매수가 아니다
현재 회차 매각가를 41,160,000원으로 두고 보면 집행비용은 1,140,880원입니다. 따라서 매각대금에서 비용을 뺀 금액은 40,019,120원입니다. 선순위 임차인이 이 금액을 우선 배당받는다고 보면, 최종 보증금 160,000,000원 가운데 남는 미회수액은 119,980,880원입니다.
따라서 이 사건에서는 “감정가 1.20억짜리를 4,116만원에 산다”는 표현이 성립하지 않습니다. 매수인의 경제적 부담은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 선순위 임차보증금 미배당 잔액으로 봐야 합니다. 실거래 시세 자료가 확인되지 않는 만큼 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없으며, 적어도 감정가와 비교하면 실질취득액이 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정 · 선순위 임차권 반영)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 1. 선순위 임차권 · 김은진 | 160,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 163,355,584원 | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | - | 119,980,880원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
선순위 대항력 임차권의 우선변제를 반영한 권리분석 기준입니다. 임차인의 미배당 잔액은 매수인에게 승계될 수 있으므로 단순 배당잔액과 매수인 부담을 구분해 봐야 합니다.
④ 유찰이 더 진행돼도 핵심은 변하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 41,160,000원 | 34% | 123,336,464원 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 24% | 135,462,200원 |
| 5회 유찰 시 | 20,168,400원 | 17% | 143,950,215원 |
표면적인 최저가는 41,160,000원에서 28,812,000원, 다시 20,168,400원으로 낮아질 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되지 못하고 남는 금액은 커집니다. 이 유형에서는 유찰 횟수가 늘었다는 사실만으로 가격 메리트가 커졌다고 평가하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 11층 1102호이며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천동부초등학교 남측 인근으로, 주변은 오피스텔·단독주택·중소규모 아파트와 근린생활시설·생활편의시설·각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 전기, 난방, 승강기, 도시가스시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 본건 진입로 외곽 공도와 접하고 도로 포장 상태는 양호한 편입니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 임차권등기에는 148,000,000원·153,000,000원·160,000,000원의 갱신 이력이 기재돼 있으므로 최종 배당기준 보증금과 변제 여부를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 임차인의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 배당표에서 임차인이 실제 얼마를 배당받는지가 매수인 인수액을 결정합니다.
- 최저가 착시 금지. 41,160,000원만 입찰자금으로 보면 안 됩니다. 실질취득은 임차보증금 미배당 잔액을 더해 판단해야 합니다.
- 명도·점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하고 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 현황도는 첨부되지 않았으며 자세한 임대 내역은 미상입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 효력과 말소 여부를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당관계 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4,116만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 3회 유찰과 41,160,000원이라는 최저가입니다. 그러나 김은진의 임차권은 2018년 대항요건을 갖추고 2024년 임차권등기까지 마친 선순위 권리입니다. 최종 기재 보증금 160,000,000원이 배당으로 전액 소진되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 회차 기준으로 계산한 실질취득은 약 161,140,880원으로 감정가 120,000,000원을 웃돕니다. 실거래 시세 근거가 없는 상태에서 “감정가의 34%라 싸다”거나 “유찰이 더 되면 더 매력적이다”라고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 실제 배당액과 매수인 인수잔액입니다.
