인천지방법원 2025타경510822. 인천 남동구 만수동 동부센트리움 11층 1102호, 전유부분 45.290㎡입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고 사건 분류상 용도는 근린시설입니다. 권리분석에서 가장 중요한 지점은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 김은진 씨는 2018.12.17. 전입·점유를 시작했고, 2018.12.17. 확정일자를 받았으며, 임차권등기는 2024.12.30. 접수됐습니다.
말소기준권리는 2025.07.17. 접수된 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 임차권등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 가능성이 있는 권리로 남습니다. 매각물건명세서 역시 전액 배당되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다. 이 사건은 최저가가 크게 떨어졌다는 사실보다 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가를 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-83 동부센트리움 11층1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 45.290㎡ |
| 소유자 | 신유영 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 28,812,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 163,355,584원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 토지 | 132.0㎡ · 준주거지역 · 사다리형 · 완경사 · 세로각지(가) |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차권 인수
말소기준권리는 2025.07.17. 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 그 이전인 2024.12.30. 접수된 을구 1번 임차권등기는 매각으로 소멸하지 않으며, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은진 실제 임차인 1명 | 제11층 제1102호 45.290㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 전입 2018.12.17 확정일자 2018.12.17 | 148,000,000원 153,000,000원 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 승계 미배당 잔액 |
등기부에는 임대차계약별 보증금이 148,000,000원·153,000,000원·160,000,000원으로 기재돼 있으며, 최신 계약은 2022.08.29.입니다. 매각물건명세서에는 보증금 보완 필요성이 표시돼 있으므로, 최신 기재액 160,000,000원을 기준으로 계산하되 입찰 전 실제 보증금과 배당액을 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — ‘최저가 24%’보다 실질취득이 중요
이 사건은 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 감정가 120,000,000원의 24.01%인 28,812,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 대항력 있는 임차권이 있기 때문에 가격 판단의 기준을 최저가로 잡으면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 918,616원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 163,355,584원 | 27,893,384원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 918,616원과 한국주택금융공사 27,893,384원이 배당되고, 한국주택금융공사의 미배당액은 135,462,200원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금은 이 배당표의 소유자 잔여가 아니라 매수인 인수 위험으로 별도 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 남측 인근으로, 주변은 오피스텔·단독주택·중소규모 아파트 등이 주를 이루고 각종 근린생활시설·생활편의시설·학교 등이 소재합니다. 전반적인 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물의 11층 1102호이며, 급·배수시설·위생시설·전기시설·난방시설·승강기·도시가스시설 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 사다리형 토지 132.0㎡로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 준주거지역입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 기준시점 당시 이해관계인 부재로 건물 내부 현황도를 첨부하지 못했고 자세한 임대 내역은 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 28,812,000원은 감정가의 24.01%지만, 대항력 임차권 때문에 최신 계약 기재 보증금 160,000,000원 기준 실질취득은 약 160,000,000원입니다.
- 보증금 확정. 등기부에 148,000,000원·153,000,000원·160,000,000원이 순차 기재돼 있고 매각물건명세서에는 보증금 보완 필요성이 표시됐으므로, 최신 계약의 실제 보증금과 배당요구·배당액을 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제. 김은진은 2018.12.17. 전입·점유 및 확정일자가 있고 배당요구도 2024.12.30. 이뤄져 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 매수인 인수 위험을 전제로 접근해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 4회 유찰 매각가는 28,812,000원, 5회 유찰 시 20,168,400원, 6회 유찰 시 14,117,880원입니다. 그러나 낙찰가 하락만으로 실질취득가가 낮아지는 구조인지 임차보증금과 함께 판단해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 기준시점에 이해관계인 부재로 내부 현황도와 자세한 임대 내역이 확인되지 않았으므로 실제 점유·임대 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.25. 민간임대주택 등기가 존재하므로 입찰 전 관련 등기 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 원본을 기준으로 최종 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 24% ≠ 실질취득 24%”
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자 하나입니다. 감정가 120,000,000원에 비해 최저매각가가 28,812,000원까지 떨어져 있어 겉으로는 매우 저렴해 보입니다. 하지만 말소기준권리인 2025.07.17. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권이 존재합니다.
최신 계약 기재 보증금 160,000,000원을 기준으로 현재 최저가에 낙찰하면 약 131,188,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 약 160,000,000원입니다. 이는 감정가 120,000,000원보다 33.3% 높은 수준입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아서 매력적인 물건이 아니라, 임차보증금 인수액을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
4회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 대항력 임차권이 남아 있는 이상 유찰 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 인수, 가격의 핵심은 실질취득입니다.
