최저가 84,000,000원이 아니다 — 선순위 임차권 인수까지 보면 최소 실질취득은 161,912,000원*

인천지방법원 2025타경510822. 법원상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔인 동부센트리움 11층 1102호입니다. 사건의 핵심은 감정가 120,000,000원이나 최저가 84,000,000원이 아니라, 을구 1번에 등기된 김은진의 선순위 주택임차권입니다. 임차인의 전입신고일·점유개시일·최초 확정일자는 모두 2018.12.17이고, 강제경매개시결정은 2025.07.17입니다. 임차권이 말소기준보다 앞서므로 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.

임차권등기에는 계약일 2018.11.06의 보증금 148,000,000원, 계약일 2020.11.28의 보증금 153,000,000원, 계약일 2022.08.29의 보증금 160,000,000원이 순차적으로 기재돼 있습니다. 가장 최신 계약금액은 감정가보다 40,000,000원 많고, 현재 최저가보다 76,000,000원 많습니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 먼저다

등기상 근저당권은 없고, 말소기준은 2025.07.17 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 김은진의 전입·점유·확정일자는 2018.12.17이고 임차권등기는 2024.12.30 접수됐습니다. 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 대항력 임차권이므로 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하더라도, 임차보증금의 미배당 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다.

2022.11.25에는 2018.12.14 등록을 원인으로 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로, 매각 후 관련 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김은진은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2024.12.30 이뤄졌고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 것으로 기재돼 있습니다. 배당을 받더라도 보증금 전액에 미달하면 남은 금액은 낙찰자의 추가 부담이 됩니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 고정

* 임차권등기에 기재된 가장 최신 계약 보증금 160,000,000원을 기준으로, 각 회차 매각대금에서 비용을 차감한 금액 전부가 임차인에게 배당된다고 보는 매수인에게 가장 유리한 단순 계산입니다. 실제 인수액은 확정된 보증금 잔액과 배당순위·배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차부터 3회 유찰 시까지 낙찰가는 84,000,000원에서 41,159,999원으로 내려가지만, 인수 잔액은 77,912,000원에서 119,980,881원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 161,140,880원~161,912,000원 범위로 거의 고정됩니다. 이 사건에서 유찰은 표면상 입찰가를 낮출 뿐, 임차보증금까지 포함한 총부담을 크게 낮춰주지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

아래 배분표는 신청채권자 청구액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 선순위 임차인의 우선변제 순위와 확정 보증금 잔액이 반영되면 실제 배당 귀속 및 매수인 인수액은 달라질 수 있으므로, 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산을 최종 권리판단으로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천동부초등학교 남측 인근이며, 주변은 동류형 오피스텔과 단독주택, 중·소규모 아파트가 주를 이룹니다. 근린생활시설·생활편의시설·각급 학교가 인근에 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 11층으로, 급·배수시설, 위생시설, 전기시설, 난방시설, 승강기와 도시가스시설이 구비돼 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 진입로 외곽 공도와 접하고 도로 포장 상태는 양호한 편입니다.
• 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 학교 상대·절대보호구역에 해당하며 공시지가는 1,553,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으나, 이해관계인 부재로 건물 내부 현황과 자세한 임대 내역은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 보증금 잔액 확인. 임차권등기에 148,000,000원·153,000,000원·160,000,000원이 순차 기재돼 있으므로, 현재 유효한 보증금 잔액과 반환 여부를 임대차계약서·배당요구서에서 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 김은진의 확정일자와 배당요구가 실제 배당표에 어떻게 반영되는지, 한국주택금융공사 청구와의 관계를 매각 전 확인해야 합니다.
• 미배당 잔액 직접 계산. 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 임차보증금 미배당 잔액’을 입찰원가로 사용해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰로 매각가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 161,458,400원·161,140,880원 수준으로 유지됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 효력과 말소 절차를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 유형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 최소 실질취득 161,912,000원*을 주변 오피스텔 거래와 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·배당표를 직접 대조한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.

맺으며 — “84,000,000원 경매”가 아니라 “선순위 보증금 인수형”

이 물건은 감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 84,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 가격 판단의 기준은 최저가가 아닙니다. 김은진의 전입·점유·확정일자는 모두 2018.12.17이고, 임차권등기에는 가장 최신 보증금으로 160,000,000원이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

현재 회차에서 임차인에게 배당 가능한 금액을 82,088,000원으로 최대한 유리하게 잡아도 인수 잔액은 77,912,000원, 실질취득은 최소 161,912,000원*입니다. 이는 감정가의 134.9%입니다. 이후 더 유찰돼도 낙찰가는 낮아지는 대신 인수액이 늘어 총부담은 약 160,000,000원대에 머뭅니다. 실거래 비교가 없는 상태에서 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.

권리 위험은 높고, 표면 할인은 착시입니다. 최신 보증금 잔액과 실제 배당액이 확정되기 전에는 외형상 최저가를 입찰원가로 사용해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인이 얼마를 배당받고, 그 뒤 얼마가 매수인에게 남는지입니다.