인천지방법원 2025타경510849. 인천광역시 서구 석남동 504-12 에이동 2층201호, 다세대주택입니다. 감정가는 90,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 63,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 윤미환·윤한선·윤한자·윤효주가 각 4분의 1씩 공유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2010.05.18. 설정된 서구신용협동조합 근저당 채권최고액 55,900,000원입니다.
이 근저당보다 뒤에 들어온 근로복지공단 가압류, 근로복지공단인천북부지사 압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 엠메이드대부유한회사 지분가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당계산 역시 현재 최저가 63,000,000원에서 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510849 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 504-12 에이동 2층201호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 옻우물로8번길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 39.42㎡ |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상3층 · 제2층 제201호 · 사용승인 1990.06.14 |
| 소유자 | 윤미환 · 윤한선 · 윤한자 · 윤효주 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 13,279,794원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 2010년 근저당이 기준
1990년 설정된 한국주택은행 근저당은 2010.05.18. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 서구신용협동조합 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 그 뒤 근로복지공단 가압류·압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 엠메이드대부유한회사 지분가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안경자 | 2023.09.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 안순자 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
안경자와 안순자의 전입일은 각각 2023.09.04., 2025.03.13.으로, 말소기준권리인 2010.05.18.보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 90,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 63,000,000원입니다. 다음 시나리오는 44,100,000원, 그 다음은 30,869,999원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 2. 근저당 · 서구신용협동조합 | 55,900,000원 | 55,900,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 184,207,880원 | 5,566,000원 |
| 4. 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 36,457,078원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 276,564,958원 중 61,466,000원이 배당되고, 미배당은 215,098,958원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철2호선 석남역 서측 인근이며, 숙박업소·근린생활시설·소규모 아파트·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 1990.06.14. 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상3층 건물의 2층 201호입니다.
- 토지. 세장형 평지의 다세대주택 부지로 이용 중이며 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당하고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,691,000원/㎡입니다.
- 규모. 충인빌라(504-12)는 16세대이며, 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 안경자·안순자의 실제 점유 범위와 임대차계약 존재 여부를 현황조사·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 두 사람 모두 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 미상입니다.
- 세금 확인. 국·근로복지공단 관련 압류가 있었던 물건이므로 당해세 등 실제 배당순위를 매각 전 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 다세대 실거래와 매물을 직접 대조하세요.
- 노후도 확인. 사용승인일이 1990.06.14.인 건물로 내부 상태·설비·수선 필요 여부를 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 점유 확인이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2010.05.18. 서구신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 안경자·안순자의 전입도 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 인수 0원 = 아무 확인도 필요 없음은 아닙니다. 두 점유자의 보증금과 우선변제 여부는 확인해야 하고, 당해세·최우선변제 역시 실제 배당을 바꿀 수 있습니다. 또 감정가 90,000,000원에서 63,000,000원까지 내려왔지만 직접 비교 가능한 실거래값이 없어 가격이 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 권리는 통과권에 가깝고, 최종 판단은 점유·배당 원본 확인과 현지 시세 조사에서 갈리는 물건입니다.
