감정가 49%·인수 0원보다 먼저 볼 것 — 전입·점유 관련 인원 30명

부산지방법원 2023타경4153. 수영구 민락동 프리빌리지수 2층 207호로, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고상 공동주택인 다세대·도시형 단지형입니다. 감수창 명의로 2021년 7월 26일 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 해운대농업협동조합의 채권최고액 3,060,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 접수된 소유권이전청구권가등기, 조가람의 주택임차권, 경매개시결정과 지씨테크주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리의 선후만 보면 매수인이 승계할 금전 부담은 없습니다. 그러나 이 사건은 말소 여부보다 점유관계 확인과 명도 난도가 더 중요합니다. 현황조사와 문건접수 등에 기재된 인원은 보증기관의 대위·승계 중복신고 없이 총 30명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021년 7월 26일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금이 확인된 사람은 조가람 1명뿐이고 나머지 29명은 보증금·확정일자가 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인

말소기준은 2021.07.26 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 2023년 9월 12일 김종련 명의로 접수된 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 별도 확인사항에는 갑구 2번 가등기의 담보가등기 여부를 확인할 필요가 있다고 기재돼 있으므로, 입찰 전 원인증서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

2023년 9월 19일 등기된 조가람의 주택임차권도 전입일이 2021년 8월 30일로 말소기준보다 늦습니다. 보증금은 125,000,000원이지만 대항력이 없어 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 2024년 1월 24일에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 말소기준일 자체는 최초 근저당권 설정일인 2021년 7월 26일입니다.

② 임차인·점유 — 30명 모두 말소기준 이후 전입

임차·점유 관련 인원은 총 30명입니다. 이 중 점유 부분이 207호 전부로 기재된 사람은 7명이고, 23명은 점유 부분이 미상입니다. 배당요구가 확인된 사람은 11명입니다. 모든 전입일이 말소기준일 이후여서 대항력은 없고, 현재 계산상 매수인 승계액은 모두 0원입니다. 다만 조가람을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유 여부와 명도 대상은 별도로 확정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)

채권자 청구총액 3,460,188,360원 중 96,317,180원이 배당되고, 예상 미배당액은 3,363,871,180원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 98,490,000원으로 감정가 201,000,000원의 49%입니다. 그러나 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 할인율만으로 최근 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 프리빌리지수는 2021년 7월 2일 준공됐고, 등록된 단지 규모는 12세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난합니다.
• 용도. 감정평가 대상 중 207호가 포함되는 구간은 공동주택인 다세대·도시형 단지형으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형으로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 현장 확인. 감정 기타사항에는 건물 내 주차현황판상 507호가 존재하고 일부 구조가 오피스텔과 유사하므로, 입찰 시 임차인 점유 여부 등을 재확인해야 한다고 기재돼 있습니다.
• 환금성. 2021년 준공된 전용 20.03㎡ 소형 다세대이지만 등록상 12세대 규모이고 직접 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 매도가격과 매각기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 207호 실제 점유자 특정. 전부 점유로 기재된 7명과 점유 부분 미상 23명 중 실제 현 점유자와 퇴거자를 구분하세요.
• 보증금·계약서 확인. 조가람 외 29명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구서·임대차계약서·전입세대확인서를 대조하세요.
• 조가람 임차권등기. 보증금 125,000,000원, 계약일·확정일 2021.08.12, 전입일 2021.08.30입니다. 후순위로 인수는 없지만 말소촉탁과 명도 상태를 확인하세요.
• 가등기 종류 확인. 김종련 명의 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸 계산이나, 담보가등기 여부 확인 필요 표시가 있으므로 원본을 대조하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기 내용의 낙찰 후 적용 범위를 확인하세요.
• 시세 현장조사. 직접 비교 가능한 실거래 없이 감정가 49%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 건물·인근 소형 다세대의 매매·임대 조건을 조사하세요.
• 내부·설비 상태. 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 전용 20.03㎡의 실제 구조, 누수, 도시가스 난방, 승강기와 기계식 주차 상태를 확인하세요.
• 미반영 비용. 당해세·임차인 최우선변제·체납 관리비와 명도비용을 별도 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 명도 0난도는 다르다”

이 사건의 금전적 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 7월 26일 근저당권이 말소기준이고, 이후 접수된 가등기·임차권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 전입 인원 모두 말소기준 이후라 현재 계산상 낙찰자가 승계할 임차보증금도 0원입니다.

그러나 전입·점유 관련 인원이 30명이고, 29명의 보증금·확정일자와 23명의 점유 부분이 미상이라는 사실은 무겁습니다. 감정가의 49%까지 낮아졌더라도 실거래 비교가 없고, 소형 다세대의 환금성과 실제 명도비용을 확인하지 않으면 할인분이 그대로 비용으로 바뀔 수 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 점유·가격 검증 난도는 높다입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라, 207호의 실제 점유관계와 적정 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.