부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 프리빌리지수 3층 301호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 감수창이며, 2021년 7월 26일 해운대농업협동조합이 채권최고액 3,060,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 소유권이전청구권가등기·가압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 ‘인수액 0원’만 보고 단순 물건으로 분류하기 어렵습니다. 현황조사와 문건접수, 등기부 등에 이름이 나타난 실제 임차인이 30명에 이르고, 이 중 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유자와 계약관계·퇴거 여부를 확인해야 하는 명도 실무 부담은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 3층 301호 (민락동, 프리빌리지수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 3층 301호 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26. 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2021.07.26. 접수된 해운대농업협동조합 근저당입니다. 2023년 소유권이전청구권가등기와 지씨테크주식회사 가압류, 2025년 서영선의 주택임차권은 모두 말소기준 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024.01.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준의 순위 자체는 2021년 근저당 설정일을 기준으로 판단합니다.
근저당권에는 공동담보목록 제2021-217호가 기재돼 있습니다. 따라서 채권최고액 3,060,000,000원을 이 301호 한 호실의 단독 채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 다만 현 회차 매각대금 87,220,000원은 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당권 배당에 사용되는 계산입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 30명, 모두 후순위 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인 30명입니다. 전입일은 모두 2021.07.26. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자와 점유 부분이 확인되지 않은 사람이 많아 현장 점유관계와 명도 대상은 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08 | 미상 / 미상 | 2023.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28 | 미상 / 미상 | 2023.10.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 / 미상 | 2023.10.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 / 미상 | 2023.10.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09 | 미상 / 미상 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 / 미상 | 2023.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 / 미상 | 2023.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영선 | 건물 전부 | 2023.04.07 | 110,000,000원 / 2023.04.07 | 2025.01.03 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 87,220,000원으로 감정가 178,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래나 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 프리빌리지수 관련 통계는 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%이고 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다.
중개 통계의 비교 대상 면적은 27.78㎡이나 대상 면적과 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 평가하거나, 최저가가 싸다고 결론내리는 것은 부적절합니다. 실제 점유상태와 동일·유사 면적 오피스텔의 최신 거래를 별도로 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,969,960원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 85,250,040원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 3,374,938,320원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 해당 기호는 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 업무시설 성격의 집합건물로 판단해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근이며, 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기· 화재탐지 및 경보·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리에 가까운 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지면적은 448.7㎡, 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 현장 특이사항. 건물 내 주차현황판에는 507호가 존재하고, 공용부분인 통신실은 폐문으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 입찰 전 임차인 점유 여부와 현황을 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 우선매수신고 여부와 1회 행사 이력을 매각기일 직전까지 확인하세요.
- 30명 점유 실체. 주민등록상 전입자와 실제 점유자, 계약 종료·퇴거 여부를 호실 현장에서 대조하세요.
- 서영선 임차권. 보증금 110,000,000원은 권리상 인수되지 않지만 실제 퇴거·열쇠 인도와 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 미상 보증금·확정일자. 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 원본 대조하세요.
- 가등기 성격. 갑구 2번 가등기가 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전 가등기인지 관련 원인을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 행정 상태 및 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 동일·유사 면적 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 입찰”은 다르다
이 사건의 등기 순위는 명확합니다. 2021년 근저당 이후 설정된 가등기·가압류·임차권은 소멸하고, 임차인 30명의 전입도 모두 말소기준보다 늦어 권리상 인수액은 0원입니다. 그러나 점유관계가 복잡하고 보증금이 확인되지 않은 임차인이 많으며, 전세사기피해자의 1회 우선매수권으로 일반 응찰자의 낙찰이 제한될 수 있습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래와 최근 낙찰 실적이 없고, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 권리상 인수는 없지만, 낙찰 가능성·명도·환금성을 모두 확인한 뒤에만 가격을 판단해야 하는 물건입니다.