부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 프리빌리지수 3층 302호로, 감정평가상 공동주택 다세대-도시형 단지형으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 215,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 105,350,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 할인율을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다. 최근 실거래나 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 현재 시장가와 비교할 기준이 없기 때문입니다.
권리의 기준점은 2021.07.26 설정된 해운대농업협동조합의 근저당권 3,060,000,000원입니다. 조사된 전입일은 2021.08.30부터 2023.09.04까지로 모두 이 날짜보다 늦습니다. 따라서 보증금이 알려지지 않은 다수 전입자와 보증금 110,000,000원의 김보민 모두 현재 자료상 대항력이 없고, 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 3층302호 (민락동,프리빌리지수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대-도시형:단지형) |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 · 프리빌리지수 12세대 · 2021.07.02 준공 |
| 토지 | 대 448.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,140,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 확인할 등기는 남는다
말소기준 근저당권 이후 설정된 김종련의 소유권이전청구권 가등기, 지씨테크주식회사의 가압류, 김보민의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 김종련의 가등기는 별도 주의사항에서 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요하다고 표시돼 있어, 등기 원인과 배당요구 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
② 임차·전입 관계 — 30명 모두 말소기준 이후
조사상 확인된 임차·전입 관련자는 30명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 12명입니다. 모든 전입일이 말소기준일 2021.07.26보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 29명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 호실은 별도 대조가 필요합니다.
| 성명 | 점유 범위 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08 | 미상 / 미상 | 2023.10.18 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28 | 미상 / 미상 | 2023.10.26 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 / 미상 | 2023.10.25 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 / 미상 | 2023.10.27 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 2023.12.12 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09 | 미상 / 미상 | 2023.10.10 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 / 미상 | 2023.11.15 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 / 미상 | 2023.10.23 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김보민 | 주택 전부 · 임차권등기 | 2021.10.18 | 110,000,000원 / 2021.10.05 | 2023.11.14 | 대항력 없음우선변제 확인승계 없음 |
③ 가격·환금성 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’은 미확인
프리빌리지수는 12세대 규모로 2021.07.02 준공됐습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없으므로, 최저가 105,350,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누적배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 | 2,274,900원 |
| 2. 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 103,075,100원 | 105,350,000원 |
| 3. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 | 105,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 105,350,000원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 103,075,100원이 선순위 근저당권에 배당되고, 지씨테크주식회사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 3,357,113,260원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 3,357,113,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 3,388,170,770원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 51,621,500원 | 50,292,313원 | 3,409,896,047원 | 0원 |
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰 기회가 제한되는 경매
따라서 이 물건의 입찰 판단은 단순히 “최저가가 얼마인가”에서 끝나지 않습니다. 우선매수신고의 제출 여부와 유효 상태, 해당 회차의 보증금 납부 여부를 매각기일 직전까지 확인해야 합니다. 우선매수권의 존재를 무시하고 낙찰 가능성을 일반 경쟁입찰과 동일하게 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본 호실은 공동주택인 다세대-도시형 단지형으로 이용 중입니다. 건물 내 일부 호실은 오피스텔로 이용되는 혼합 구성입니다.
- 입지. 동방오거리 남동측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택과 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·경보·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리에 가까운 부정형으로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제·하자. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소형 다세대이고 최근 실거래·최근 낙찰가가 확인되지 않아 매도가격과 매각기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수신고 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 신고 여부와 유효 상태를 매각기일 직전 확인하세요.
- 302호 실제 점유자 특정. 임차·전입 관련자 30명 가운데 현재 302호를 점유하는 사람과 퇴거 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 서류 대조. 보증금·확정일자가 미상인 29명의 임대차계약서, 배당요구, 전입세대열람 내역을 원본과 대조하세요.
- 김보민 임차권. 보증금 110,000,000원, 전입일 2021.10.18, 확정일자 2021.10.05, 임차권등기와 배당요구 관계를 확인하세요.
- 가등기 성격. 김종련 명의 가등기가 소유권이전청구권 가등기인지 담보가등기인지 관련 계약과 배당요구를 확인하세요.
- 근저당권 이전. 해운대농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 채권의 현재 권리자와 공동담보 정산 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 상태. 민간임대주택 등록의 현재 유효 여부와 매각 후 임대의무·등기 처리 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 다세대의 최신 거래와 실제 내부 상태를 비교하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세와 임차인 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인하세요.
- 현장 확인. 폐문으로 확인하지 못한 내부 상태, 기계식 주차설비, 누수·결로·난방 상태를 점검하세요.
맺으며 — 권리 인수는 없지만, 일반적인 저가 경매도 아니다
등기 순위만 보면 결론은 명확합니다. 말소기준일은 2021.07.26이고 조사된 30명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 보증금 110,000,000원의 김보민도 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원이며, 현재 최저가 기준 실질취득액도 105,350,000원입니다.
하지만 투자 매력은 별개입니다. 30명의 임차·전입 기록, 29명의 보증금·확정일자 미상, 가등기 성격 확인, 민간임대주택 등기, 근저당권 이전, 최근 거래가격 부재가 동시에 존재합니다. 여기에 전세사기피해자의 1회 우선매수권까지 있어 외부 입찰자의 낙찰 기회가 제한될 수 있습니다. 인수 위험은 낮지만 입찰·명도·환금성 난도는 높습니다.
감정가 대비 49%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 최신 시장가격이 없는 상태에서는 가격 메리트의 근거가 되지 못합니다. 이 물건은 “싸게 나온 다세대”가 아니라, 권리 인수는 0원이되 점유와 우선매수 절차를 끝까지 확인해야 하는 제한적 경매로 보는 것이 맞습니다.