🏷️ 감정가 49% 🛡️ 인수 0원 👥 31명 🔒 우선매수 1회
부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 프리빌리지수 3층 304호, 전용면적 21.91㎡의 공동주택 다세대·도시형 단지형 물건입니다. 소유자는 감수창이며, 2021.07.26 소유권보존과 같은 날 해운대농업협동조합의 채권최고액 3,060,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 임차권등기·가등기·가압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 권리 인수는 단순하지만 현장 난도는 낮지 않습니다. 임차·점유 관련자가 31명으로 확인되고 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있으며, 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없어 실제 임차·점유 관련자는 31명입니다. 보증금 130,000,000원의 김재중 임차권 역시 전입일 2021.08.23, 확정일자 2021.08.05, 임차권등기 2023.09.04로 모두 말소기준일 뒤여서 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 3층304호 (민락동,프리빌리지수) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·도시형:단지형) · 전용 21.91㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 · 공동담보목록 제2021-217호 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 확인 항목이 남는다
말소기준권리는 2021.07.26 접수된 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.09.04 김재중의 주택임차권, 2023.09.12 김종련의 소유권이전청구권 가등기, 2023.09.25 임의경매개시결정과 2023.10.11 지씨테크주식회사 가압류는 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024.01.24 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 말소기준일 자체는 바뀌지 않습니다.
② 임차·점유 현황 — 31명 모두 기준일 뒤 전입
확인된 임차·점유 관련자는 총 31명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 모든 전입일이 2021.07.26 말소기준권리보다 늦어 제공된 판단상 대항력은 없습니다. 다만 김재중을 제외한 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유부분도 미상인 사람이 많아, 인수 위험과 별개로 실제 점유자·호실별 계약관계·명도 대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021-09-08 | 미상 | 2023-10-18 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022-02-18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021-10-28 | 미상 | 2023-10-26 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023-04-28 | 미상 | 2023-12-11 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021-10-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021-10-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021-09-24 | 미상 | 2023-10-25 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021-08-30 | 미상 | 2023-10-27 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023-04-07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021-10-18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021-10-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022-12-15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023-04-24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022-12-30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022-08-05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023-09-04 | 미상 | 2023-12-11 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021-09-06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022-08-01 | 미상 | 2023-12-11 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022-02-18 | 미상 | 2023-12-12 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022-10-24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022-12-09 | 미상 | 2023-10-10 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022-12-21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022-10-04 | 미상 | 2023-11-15 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022-08-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023-04-13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021-12-29 | 미상 | 2023-10-23 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022-08-11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022-09-15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022-09-26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022-08-30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재중 | 건물의 전부 | 2021-08-23 | 130,000,000원 | 2023-09-04 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 111,230,000원으로 감정가 227,000,000원의 49%입니다. 그러나 대상면적 21.91㎡와 매칭되는 실거래 비교값이 확인되지 않았고 최근 낙찰금액도 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수액은 0원이므로 가격 비교 기준은 실질취득 111,230,000원이지만, 이를 대조할 최신 실거래 표본이 없는 상태입니다.
| 단지명 | 프리빌리지수 |
|---|---|
| 단지규모 / 사용승인 | 12세대 / 2021.07.02 |
| 대상면적 | 21.91㎡ |
| 동일면적 매칭 | 매칭 없음 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 현재 사건 유찰 | 2회 |
| 최근 낙찰금액 | 확인 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,357,220원 | - |
| 2. 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 108,872,780원 | 2,951,127,220원 |
| 3. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 | 400,188,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 3,460,188,360원 중 108,872,780원이 배당되고 미배당액은 3,351,315,580원입니다. 근저당권 채권최고액은 공동담보 기준이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당과 매수인 인수는 별개로, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·감정가 49%) | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 3,351,315,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 3,384,128,858원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 54,502,700원 | 53,121,651원 | 3,407,066,709원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 다세대·도시형 단지형으로 이용 중이며, 건물 일부 호실은 오피스텔로 이용되는 복합 구성입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 및 경보·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역의 평탄한 사다리형에 가까운 부정형 토지입니다.
- 토지현황. 지목은 대, 토지면적은 448.7㎡, 공시지가는 2,140,000원/㎡이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 집합건물이고 동일면적 거래 매칭과 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수 신고 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부를 매각기일 전에 확인해야 합니다. 행사 시 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다.
- 31명 점유 재조사. 실제 304호 점유자, 퇴거 여부, 전입만 남은 사람과 현실 점유자를 구분하고 인도 대상자를 확정해야 합니다.
- 보증금·계약서 확인. 김재중 외에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가등기 성격 확인. 김종련 명의 소유권이전청구권 가등기의 담보가등기 여부와 말소 조건을 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 효력 확인. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매수 후 임대의무 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 채권최고액 3,060,000,000원은 공동담보목록 제2021-217호와 연결돼 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 함께 살펴야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최저가가 감정가 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 전용 21.91㎡와 유사한 다세대·도시형 주택의 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비, 내부 상태, 기계식 주차 이용 가능 여부와 실제 호실 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종기 이후 제출 문건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 입찰”
이 물건은 2021.07.26 근저당권이 말소기준이고, 31명의 임차·점유 관련자와 김재중의 130,000,000원 임차권 모두 기준일 뒤에 있어 매수인 인수는 0원입니다. 권리 소멸 구조만 보면 낙찰가가 내려가더라도 실질취득은 낙찰가와 같은 구조입니다.
하지만 인수액이 없다는 사실만으로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 점유 관련자가 31명이고 보증금·계약관계가 확인되지 않은 사람이 많으며, 담보가등기 종류 확인과 민간임대주택등기, 전세사기피해자의 우선매수권이 동시에 존재합니다. 특히 우선매수권이 행사되면 외부 낙찰이 제한될 수 있어 가격 경쟁 이전에 입찰 참여 자체의 실효성을 확인해야 합니다.
최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 동일면적 실거래와 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거도 부족합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 점유·절차 위험은 높음, 가격판단은 보류입니다. 우선매수권 행사 여부와 실제 점유관계가 확인되기 전까지는 할인율보다 원본 서류와 현장 확인이 우선입니다.