101,920,000원
부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 프리빌리지수 3층 306호로, 감정평가상 공동주택 다세대-도시형 단지형에 해당합니다. 소유자는 감수창 씨이며 2021.07.26. 소유권보존과 해운대농업협동조합의 채권최고액 3,060,000,000원 근저당이 같은 날 등기됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 가등기·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 권리결론은 매수인 인수 0원입니다. 그러나 이 사건은 인수액만 보고 단순한 물건으로 분류하기 어렵습니다. 조사된 실제 임차인이 30명이고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 현장 점유자와 실제 306호 사용자를 특정하고 명도 상대방을 확정하는 절차가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 3층306호 (민락동,프리빌리지수) |
| 물건종류 / 층 | 공동주택(다세대-도시형:단지형) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 3층 306호 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26. 을구 1번 근저당권 · 해운대농업협동조합 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 별도 확인사항은 남는다
말소기준권리 이후 2023.09.12. 김종련 명의 소유권이전청구권가등기, 2023.10.11. 지씨테크주식회사 가압류, 2024.01.22. 박고은 명의 주택임차권이 설정됐습니다. 이 권리들은 등기 순위상 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 박고은 씨의 임차보증금은 100,000,000원이지만 전입일 2023.04.24.이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 30명, 대항력은 모두 없음
보증기관이나 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으며, 실제 임차인은 30명입니다. 전입일은 2021.08.30.부터 2023.09.04.까지로 모두 말소기준일인 2021.07.26. 이후입니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 모두 없고, 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다. 다만 박고은 씨를 제외한 임차인들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 실제 점유관계는 명세서 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08 | 미상 | 미상 | 2023.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28 | 미상 | 미상 | 2023.10.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 | 미상 | 2023.10.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 2023.10.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04 | 미상 | 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 2023.12.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 2023.10.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 | 미상 | 2023.11.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 | 미상 | 2023.10.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박고은 | 주택 전부 주거(임차권등기) | 2023.04.24 | 100,000,000원 | 2023.04.07 | 2024.01.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 ‘싸다’는 근거가 없다
현재 최저가는 101,920,000원으로 감정가 208,000,000원의 49%입니다. 그러나 프리빌리지수의 비교 가능한 최근 실거래금액과 최신 거래일은 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나며 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 최저가 101,920,000원에 매수인 인수 0원을 더한 실질취득도 101,920,000원이지만, 이를 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 비교할 수 없으므로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 | - |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 99,693,120원 | 2,960,306,880원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 | 400,188,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 3,460,188,360원 | 99,693,120원 | 3,360,495,240원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권 배당에 사용되고, 가압류와 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 2021.07.02. 사용승인된 프리빌리지수이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 및 경보·기계식 주차설비를 갖췄습니다.
- 토지. 토지면적 448.7㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리에 가까운 부정형입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소형 공동주택으로 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%이며 최근 낙찰사례는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수 신고 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부를 매각기일 전에 확인하고, 외부 입찰자로서 실제 낙찰 가능한 절차인지 점검해야 합니다.
- 306호 현실 점유자 특정. 임차인 조사 인원이 30명인 만큼 주민등록상 전입자와 실제 306호 점유자를 분리해 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 보완. 박고은 씨 외 임차인들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 박고은 임차권. 임차보증금 100,000,000원, 확정일자 2023.04.07., 전입일 2023.04.24.이나 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 가등기 원인 확인. 2023.09.12. 김종련 명의 가등기의 담보가등기 여부와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준, 경매 이후 효력을 원문과 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
- 호수·구조 확인. 건물 내 주차현황판에 507호가 존재하고 건축물현황도상 일부 구조가 오피스텔과 유사하다는 감정평가 참고사항이 있으므로 호수 배치와 공용부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 인근 다세대·도시형생활주택의 실제 거래와 임대수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 배당표 확정 전 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
이 사건의 등기 순위만 보면 결론은 명확합니다. 2021.07.26. 근저당이 말소기준이고, 그 이후 전입한 실제 임차인 30명과 박고은 씨의 100,000,000원 임차권등기는 매수인에게 승계되지 않습니다. 실질취득은 현재 최저가와 같은 101,920,000원이며 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 난도는 권리 인수액이 아니라 우선매수권과 점유관계에서 발생합니다. 전세사기피해자가 우선매수권을 행사하면 외부 낙찰이 제한될 수 있고, 다수 전입자 가운데 실제 306호 점유자를 확인하지 못하면 명도 계획도 세울 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래도 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 입찰 절차와 현장 점유는 고난도. 우선매수권 행사 여부와 306호 현실 점유자를 확인한 뒤에야 입찰 가능 여부를 판단할 수 있는 물건입니다.