부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 ‘프리빌리지수’ 3층 307호로, 감정평가상 공동주택인 다세대·도시형 단지형으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 208,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 101,920,000원으로 감정가의 49%입니다. 말소기준은 2021.07.26. 설정된 해운대농업협동조합의 근저당권입니다.
조사된 30명의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.07.26. 이후입니다. 따라서 제공된 권리관계에서는 대항력 없는 후순위 임차인으로 분류되며, 매수인이 떠안을 보증금은 0원으로 계산됐습니다. 다만 30명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 점유 부분도 24명은 미상입니다. 이 물건의 난도는 ‘선순위 보증금 인수’가 아니라 다수 점유자 확인과 명도 범위 확정에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 3층 307호 (민락동, 프리빌리지수) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대·도시형:단지형) · 대상면적 20.03㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유 · 2021.07.26. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26. 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 확인할 등기는 남는다
말소기준권리는 2021.07.26. 접수된 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,060,000,000원이고 공동담보목록 제2021-217호가 기재돼 있습니다. 2023.09.12. 소유권이전청구권가등기, 2023.09.25. 경매개시결정, 2023.10.11. 지씨테크주식회사 가압류는 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
② 임차인 분석 — 실제 30명, 모두 후순위 전입
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 인원은 실제 임차인 30명입니다. 전입일은 2021.08.30.~2023.09.04.로 모두 말소기준일 2021.07.26.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됐습니다. 이 가운데 11명은 배당요구 사실과 접수일이 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08 | 미상 / 미상 | 2023.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28 | 미상 / 미상 | 2023.10.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 / 미상 | 2023.10.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 / 미상 | 2023.10.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 미상 · 주거 | 2022.12.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09 | 미상 / 미상 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 / 미상 | 2023.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 / 미상 | 2023.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%를 시세 할인율로 보면 안 된다
현재 확인되는 가격 기준은 감정가 208,000,000원과 회차별 최저매각가입니다. 2회 유찰된 현재 최저가는 101,920,000원으로 감정가의 49%이고, 금전 인수액 0원을 더한 실질취득도 101,920,000원입니다.
다만 감정가 대비 49%는 감정가에서 얼마나 내려왔는지를 보여줄 뿐, 실제 거래시세보다 51% 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 12세대 규모의 프리빌리지수는 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회이고 경매 낙찰률은 0.0%로 집계돼, 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 101,920,000원 | 99,693,120원 | 3,360,495,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 71,344,000원 | 69,659,808원 | 3,390,528,552원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 49,940,800원 | 48,641,866원 | 3,411,546,494원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 99,693,120원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,460,188,360원 중 99,693,120원이 배당되고, 3,360,495,240원이 미배당되는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당권에는 공동담보목록 제2021-217호가 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택인 다세대·도시형 단지형으로 이용 중이며, 프리빌리지수는 2021.07.02. 준공된 12세대 건물입니다.
- 입지. 부산 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 약 6m 포장도로에 접하며, 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 448.7㎡, 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이고 경매 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 매도 시점과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 307호의 실제 점유자와 30명의 주민등록상 전입 관계를 현장에서 대조하고, 전부 점유로 기재된 6명의 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 전입일은 모두 후순위지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 통해 금액과 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 가등기 원인. 김종련 명의 소유권이전청구권가등기의 실제 성격과 매각으로 인한 말소 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 민간임대주택등기의 경매 후 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 근저당권에 공동담보목록 제2021-217호가 있으므로 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행과 채권 잔액을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 101,920,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 다세대의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 현장 상태. 감정평가 당시 내부는 폐문부재로 확인되지 않았습니다. 내부 구조·누수·설비·기계식 주차 이용 가능 여부를 현장 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순 물건”
이 물건은 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인이 없어 배당분석상 매수인 금전 인수액이 0원입니다. 그러나 실제 임차인 30명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 24명의 점유 부분이 미상이며 6명은 전부 점유로 기재돼 있습니다. 여기에 소유권이전청구권가등기, 민간임대주택등기, 공동담보 근저당이 겹칩니다.
가격도 감정가 대비 49%라는 한 가지 숫자만으로 판단해서는 안 됩니다. 현재 최저가와 실질취득은 모두 101,920,000원이지만, 감정가 할인율은 시세 할인율이 아닙니다. 금전 인수는 낮지만 조사·명도·등기 확인 부담은 높은 물건으로, 권리 원문과 현장 점유가 일치하는지 확인된 뒤에야 응찰가를 검토할 수 있습니다.