감정가 49%까지 내려왔지만, 미상 점유 1건이 남는다 — 프리빌리지수 401호

부산지방법원 2023타경4153. 수영구 민락동 프리빌리지수 4층 401호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 178,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 87,220,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2021.07.26. 설정된 해운대농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,060,000,000원입니다. 이후 설정된 소유권이전청구권 가등기, 가압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

권리표만 보면 최저가에 매수인이 인수할 금액은 0원으로 산정됩니다. 황경현의 임차보증금 100,000,000원도 주민등록일이 2022.08.05.로 말소기준권리보다 늦고, 임차권등기 역시 2024.05.02. 접수된 후순위 권리여서 매각으로 소멸합니다. 하지만 점유·임차 신고가 31건에 이르고, 그중 공사 명의 신고는 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 산정 인수 0원과 점유 리스크 해소는 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 미상 점유는 확인

② 임차·점유 분석 — 실제 신고 31건, 보증기관 중복신고 0건

보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 실제 점유·임차 신고는 모두 31건입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 30건은 전부 2021.07.26. 말소기준권리 이후에 전입해 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 공사 명의 신고는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개

현재 최저매각가는 87,220,000원으로 감정가 178,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액은 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 85,250,040원이 선순위 근저당권에 배당되고, 지씨테크주식회사 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 산정됩니다. 총 미배당은 3,374,938,320원이며, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 본건 계열 중 일부 호실은 오피스텔, 일부 호실은 공동주택 다세대로 이용되며 401호의 용도는 오피스텔입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 및 경보·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리에 가까운 부정형으로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 448.7㎡, 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못한 사항이 있어 401호 실제 점유자와 내부 이용상태를 다시 확인해야 합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401호 점유자 특정. 점유·임차 신고 31건이 실제로 401호에 귀속되는지 현황조사서, 전입세대 열람, 임대차계약서와 현장 방문으로 대조하세요.
• 공사 명의 점유. 전입일·보증금·확정일자가 미상이므로 대항력과 승계 여부를 확인하기 전까지 인수위험을 0으로 확정하지 마세요.
• 황경현 임차권. 임차보증금 100,000,000원, 계약일과 확정일자 2022.07.04., 점유개시 2022.07.25., 주민등록 2022.08.05. 및 임차권등기 2024.05.02. 내용을 원본과 대조하세요.
• 가등기 종류. 김종련 명의 소유권이전청구권 가등기의 담보가등기 여부와 말소 범위를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 민간임대주택 표시. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 표시의 현재 상태 및 매각 후 처리 절차를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 49%만으로 저가 판단을 하지 말고 동일 오피스텔의 최근 거래, 임대보증금·월세, 관리비와 공실 상태를 별도로 조사하세요.
• 배당 변동. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 배당액은 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 채권신고와 교부청구를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장 점유를 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 점유 문제

이 물건은 감정가 178,000,000원에서 2회 유찰되어 87,220,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 가등기·가압류·임차권등기는 소멸하고, 전입일이 확인된 점유자들은 모두 후순위여서 산정상 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 가격이 크게 내려온 안전형 물건처럼 보입니다.

그러나 실제 판단의 중심은 할인율이 아니라 공사 명의 미상 점유와 31건의 점유·임차 신고가 401호에 어떻게 연결되는지입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 가등기의 정확한 종류도 확인해야 합니다. 동일 면적 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 산정 인수는 0원, 점유 위험은 미확정, 가격 판단은 보류입니다.