90,160,000원
부산지방법원 2023타경4153. 수영구 민락동 프리빌리지수 4층 402호, 전용면적 비교 기준 28.78㎡의 오피스텔입니다. 감정가 184,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 90,160,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 나타나기 때문입니다.
권리의 기준점은 2021.07.26. 설정된 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,060,000,000원이며 공동담보목록 제2021-217호가 기재돼 있습니다. 이후의 가등기·경매개시결정· 가압류·임차권등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024.01.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 말소기준일 자체는 바뀌지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 4층 402호 (민락동, 프리빌리지수) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 비교 대상면적 28.78㎡ |
| 소유자 | 감수창 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 90,160,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 2,610,253,089원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 건물 현황 | 2021.07.02. 사용승인 · 총 12세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 · 공동주택 및 업무시설 건부지 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
② 임차인 현황 — 실제 30명, 402호 직접 연결은 전지안
조사·신고 내역에는 보증기관 중복신고가 아닌 실제 임차인 30명이 기재돼 있습니다. 감정평가 대상은 제201호 외 26개호로 표시돼 있고, 다수 임차인의 점유 부분이 ‘미상’ 또는 ‘전부’로 기재돼 있어 이 명단 전체를 402호 점유자로 단정할 수 없습니다. 402호와 직접 연결되는 명시적 권리는 전지안의 임차권등기입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08 | 미상 / 미상 | 2023.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28 | 미상 / 미상 | 2023.10.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 / 미상 | 2023.10.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 / 미상 | 2023.10.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 2023.12.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09 | 미상 / 미상 | 2023.10.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 / 미상 | 2023.11.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 / 미상 | 2023.10.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전지안 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.09.04 | 100,000,000원 / 2023.07.31 | 2024.06.11 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
전지안의 임대차계약일과 확정일자는 2023.07.31., 점유개시일은 2023.08.31., 주민등록일은 2023.09.04.입니다. 모두 2021.07.26. 말소기준 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기도 2024.06.11. 접수돼 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로는 부족하다
최저가는 감정가의 49%인 90,160,000원입니다. 표면 할인폭은 크지만 동일 면적의 실거래 표본이 본건과 일치한다고 확인되지 않았고, 직전 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
| 단지명 | 프리빌리지수 |
|---|---|
| 총 세대수 | 12세대 |
| 사용승인일 | 2021.07.02 |
| 비교 대상면적 | 28.78㎡ · 본건과 면적 일치 확인 안 됨 |
| 평균 유찰 횟수 | 2.0회 |
| 낙찰률 | 0.0% |
| 현재 최저가 | 90,160,000원 · 감정가의 49% |
④ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,022,880원 |
| 2. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 88,137,120원 |
| 3. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,460,188,360원 중 예상배당은 88,137,120원이며, 미배당액은 3,372,051,240원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 배당 후 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 90,160,000원 | 88,137,120원 | 3,372,051,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,111,999원 | 61,575,983원 | 3,398,612,377원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 44,178,399원 | 42,983,188원 | 3,417,205,172원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 2,610,253,089원입니다. 현재 회차 예상배당액은 88,137,120원, 3회 유찰 시 61,575,983원, 4회 유찰 시 42,983,188원으로 어느 시나리오에서도 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 손실이고, 제공된 권리판정상 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 및 경보·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호(1)(8)(15-27)는 오피스텔, 나머지는 공동주택인 복합 이용 건물입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 대지 448.7㎡로, 평지·사다리형·주상용이며 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,140,000원/㎡이며 공부와 현황의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인. 건물 내 주차현황판에 507호가 존재하고 통신실 내부는 확인되지 않았으므로 호실 구조와 점유관계를 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 우선매수신고 여부와 행사 절차를 매각기일 기록에서 확인하세요.
- 402호 점유자 특정. 전지안 외 29명의 임차내역이 어느 호실에 대응하는지 현황조사서·전입세대열람·점유 현장에서 대조하세요.
- 전지안 임차권. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2023.07.31., 전입일 2023.09.04., 임차권등기 2024.06.11.을 원본과 대조하세요.
- 가등기 성격. 김종련 명의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 매매예약 가등기인지 원인증서로 확인하세요.
- 민간임대주택. 2023.03.07. 민간임대주택 등록에 따른 임대의무기간·임대료 증액기준 및 경매 후 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 재조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·동일 면적의 매매가와 임대수익을 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력 인수는 없지만 실제 점유자와 호실 대응이 불명확하므로 인도명령·점유이전금지가처분·이사협의 비용을 보수적으로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 종기 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “입찰 안전”은 같은 말이 아니다
이 물건은 말소기준보다 앞선 임차인이 없고, 현재 및 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 보증금 100,000,000원의 전지안 임차권등기도 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리금액 인수가 없다고 곧바로 쉬운 물건이 되는 것은 아닙니다. 실제 임차인 30명의 호실 대응이 대부분 불명확하고, 402호 점유자 특정과 명도가 남아 있습니다. 여기에 가등기 종류 확인과 전세사기피해자의 우선매수권까지 겹쳐 외부 낙찰 가능성 자체가 제한될 수 있습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%만 보고 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 입찰 판단은 보류. 우선매수권 행사 여부와 402호 점유관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 검토해야 하는 물건입니다.