113,400,000원
인천지방법원 2025타경510897. 인천 서구 검암동 보람아트빌 에이동 202호, 전용 47.81㎡ 다세대주택입니다. 소유자 장현성은 2010.07.16. 거래가 175,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.03.04. 설정된 주식회사오케이저축은행의 가압류 12,724,283원입니다. 이후 애큐온저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순서만 보면 뒤에 있는 2026.03.13. 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후지만, 임차인 우자야는 그보다 훨씬 앞선 2024.01.23.에 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 2023.12.13.입니다. 따라서 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 505-15 보람아트빌 에이동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.81㎡ · 철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 장현성 (2010.07.16. 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 13,717,051원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 뒤지만 대항력은 먼저다
2010년 설정됐던 광명동부새마을금고 근저당과 샘신용협동조합 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.03.04. 주식회사오케이저축은행 가압류입니다. 2025.04.14. 애큐온저축은행 가압류와 2025.07.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.14억
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우자야 제2층 제202호 47.81㎡ 전부 | 114,000,000원 | 2024.01.23 | 2023.12.13 | 2026.03.13 배당요구 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 섞인 구조가 아니라 실제 임차인은 우자야 1명입니다. 보증금도 중복 합산할 이유가 없습니다. 현재 회차의 예상 배당액은 111,012,400원이고, 보증금 114,000,000원 중 2,987,600원이 미배당으로 남아 매수인에게 넘어갑니다.
③ 가격 — 최저가 1.134억이 아니라 실질취득 1.164억으로 봐야 한다
표면상 최저가는 최근 12개월 평균 137,000,000원의 82.8%입니다. 하지만 이 사건은 그 비율만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 낙찰가 113,400,000원에 미배당 보증금 2,987,600원을 더한 실질취득액은 116,387,600원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 137,000,000원의 약 85.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 47.81㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 2021.12 | 47.81㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 2021.11 | 47.81㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2021.10 | 47.81㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 47.81㎡ | 1건 | 137,000,000원 |
전체 4건 평균은 147,250,000원이지만, 과거 2021년 거래가 포함돼 있으므로 가격 메리트 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.02. 137,000,000원이고, 최근 12개월 표본도 이 1건입니다. 최근 구간은 이전 거래군 대비 -9.1%로 하락 추세입니다. 따라서 실질취득액이 최근 거래보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 과거 전체 평균 147,250,000원을 근거로 가격 여유를 과대평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 113,400,000원 | 2,987,600원 | 116,387,600원 |
| 2회 유찰 시 | 79,380,000원 | 36,448,840원 | 115,828,840원 |
| 3회 유찰 시 | 55,566,000원 | 59,834,188원 | 115,400,188원 |
보증금 114,000,000원이 실질취득액의 사실상 하한을 만들고, 회차별 집행비용 추정분 때문에 총액은 보증금보다 조금 높게 형성됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 1. 임차인 우자야 보증금 | 114,000,000원 | 111,012,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 12,724,283원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 7,590,189원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 113,400,000원이 집행비용과 임차인 우자야 배당으로 모두 소진됩니다. 우자야의 보증금 부족분 2,987,600원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 검암중학교 동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 편익은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 약 8m 폭의 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2구획정리)·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 329.7㎡, 지목 대, 공시지가 1,648,000원/㎡이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 거래 표본. 보람아트빌A동은 9세대이고 준공일은 2010.05.26.입니다. 확인된 동일면적 거래는 4건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 대신 실질취득액으로 상한 설정. 현재 회차는 113,400,000원이 아니라 인수액을 포함한 116,387,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 114,000,000원 확인. 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로 배당 결과가 곧 실제 인수액을 결정합니다.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득액이 각각 115,828,840원·115,400,188원으로 거의 고정됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 거래군보다 -9.1%이므로, 과거 전체 평균 147,250,000원보다 최신 거래 137,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당 결과와 인수액을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.14억 보증금”이 더 중요하다
이 물건은 감정가 162,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 113,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 우자야의 대항력 있는 보증금 114,000,000원입니다. 현재 회차에서는 2,987,600원을 인수해 실질취득이 116,387,600원이 되고, 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 115,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
다행히 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 137,000,000원으로, 현재 실질취득은 그보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세는 -9.1% 하락이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 결론은 단순합니다. 표면 최저가에는 현혹되지 말고, 대항력 임차보증금과 인수를 합친 실질취득액으로 시세를 비교해야 하는 사건입니다.
