237,160,000원
인천지방법원 2025타경510910. 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 디동 14층 1408호로, 감정평가상 공장 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 공유자는 김진성·장희영으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 두 공유자는 2019.05.13. 거래가액 380,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 408,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 기술보증기금·중소기업은행·중소벤처기업진흥공단·신한은행의 가압류가 순차적으로 설정됐고 2025.07.22. 중소기업은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이들 등기권리는 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 현황조사에서 확인된 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510910 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 디동 14층 1408호 |
| 도로명 | 인천광역시 연수구 송도미래로 30 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 23층 건물 내 14층 1408호 |
| 소유자 | 김진성 2분의 1 · 장희영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 237,160,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 793,506,223원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2019.05.13. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이며, 이후 2024년부터 설정된 가압류 4건과 2025.07.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015년 국민은행 근저당 360,000,000원과 2017년 하나은행 근저당 36,000,000원은 2019.05.13. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘미상’
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주)크리비젼 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 주)크리비젼 1명입니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,600,000원입니다. 그러나 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 참고값으로 보되, 입찰 전 임차관계 원본 확인이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 484,000,000원, 현재 최저매각가는 237,160,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 166,012,000원, 4회 유찰 시 116,208,400원입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건은 공장 등으로 이용되는 지식산업센터 호실이므로 실제 거래가격과 환금성을 별도로 확인한 뒤 현재 최저가 237,160,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,120,240원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 408,000,000원 | 233,039,760원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 518,807,010원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 47,716,529원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한은행 | 106,657,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 총 채권 1,171,180,801원 중 233,039,760원이 배당되고, 미배당은 938,141,041원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인의 대항력·우선변제 여부가 미상인 점은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 237,160,000원 | 233,039,760원 | 938,141,041원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 166,012,000원 | 162,887,832원 | 1,008,292,969원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 116,208,400원 | 113,781,482원 | 1,057,399,319원 | 0원 |
회차가 내려가도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 결과는 현재 확인된 배당 구조를 기준으로 한 것이며, 주)크리비젼의 대항력 여부가 확정되지 않았다는 점은 회차와 무관하게 남는 확인사항입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천송도소방서 서측 인근이며, 주변은 공장과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 공장 등으로 이용 중이며, 위생설비·상하수도·승용 및 화물용 승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 42m, 북서측 약 35m, 남서측 약 30m, 남동측 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 경제자유구역·성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가는 1,327,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 주)크리비젼의 보증금 20,000,000원·월세 1,600,000원은 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 대항력 여부를 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부와 배당요구 여부가 확인되지 않아 현재 배당 시뮬레이션만으로 임차보증금 리스크를 종결하면 안 됩니다.
- 실거래 가격 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 지식산업센터·유사 호실의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 공장 이용상태 확인. 실제 내부 이용상태와 시설, 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 직접 대조해 임차인의 법적 지위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것은 임차인의 지위다
이 사건은 표면적으로는 감정가 484,000,000원에서 237,160,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기부만 보면 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류가 소멸하므로 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 현황조사에 보증금 20,000,000원·월세 1,600,000원의 주)크리비젼이 확인되고, 전입신고일과 우선변제 관련 정보가 미상입니다.
따라서 현재 배당표의 인수액 0원을 그대로 최종 결론으로 받아들이기보다, 임차인의 대항력 여부를 먼저 확정해야 합니다. 또한 실거래 시세가 없는 상태이므로 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 임차관계 확인 → 실제 시장가격 확인 → 응찰가 결정. 권리와 가격 두 가지가 확인될 때 비로소 237,160,000원의 의미가 생깁니다.
