인천지방법원 2025타경510910. 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 디동 16층 1608호로, 감정평가상 공장 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김진성은 2017.05.15. 거래가액 406,106,000원에 소유권을 취득했고, 2019.02.26. 중소기업은행 앞으로 채권최고액 430,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 중소기업은행 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이전에 등기됐던 국민은행 근저당 2건은 각각 2017.05.15.과 2019.02.26. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 등기 흐름만 보면 현재 살아 있는 말소기준 이전 담보권은 확인되지 않습니다. 이후 기술보증기금·중소기업은행·신한은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 제디동 제16층 제1608호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(지식산업센터) · 공장 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 23층 건물 내 16층 1608호 |
| 소유자 | 김진성 (2017.05.15. 소유권 취득 · 거래가액 406,106,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 338,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 793,506,223원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 중소기업은행
초기의 신탁등기는 신탁재산 귀속과 신탁등기 말소를 거쳐 정리됐고, 박진홍 명의 취득 당시 설정된 국민은행 근저당은 2017.05.15. 말소됐습니다. 김진성 취득과 동시에 설정된 국민은행 근저당 역시 2019.02.26. 말소됐고, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당 430,000,000원이 현재의 말소기준입니다.
기술보증기금 가압류 90,000,000원, 중소기업은행 가압류 518,807,010원, 신한은행 가압류 106,657,262원과 2025.07.22. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 등기 순위가 아니라 점유와 사업자등록 시점을 기준으로 별도 판단해야 하므로, 등기상 후순위 권리가 정리된다는 사실만으로 인수 위험이 완전히 해소되지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주)크리비젼 | 미상 | 20,000,000원 월 1,600,000원 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
주)크리비젼은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 20,000,000원, 월 차임은 1,600,000원이나 점유 부분과 전입신고일, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 할인의 증거가 아니다
현재 최저매각가는 감정가 484,000,000원의 70%인 338,800,000원입니다. 외형상 30% 할인됐지만, 동일하거나 유사한 지식산업센터 호실의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
지식산업센터와 공장용 집합건물은 층·전용면적·호실 위치·임대수익·업종 제한·부가가치세 처리 등에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하는 방식은 위험합니다. 특히 월 차임 1,600,000원의 임대관계가 실제 유지되는지, 체납이나 점유 분쟁이 있는지, 현재 임차인이 인도에 협조할지도 가격에 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 338,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,543,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 333,256,800원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 396,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 430,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 518,807,010원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사신한은행 | 106,657,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 채권액 1,901,464,272원 중 채권자 배당액은 333,256,800원, 미배당액은 1,568,207,472원입니다. 매수인 확정 인수액은 0원으로 계산됐으나, 임차인의 대항력·배당 여부와 말소된 국민은행 근저당의 배당 반영 문제는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 338,800,000원 | 333,256,800원 | 1,568,207,472원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 237,159,999원 | 233,039,759원 | 1,668,424,513원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 166,011,999원 | 162,887,831원 | 1,738,576,441원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장 등으로 이용 중인 지식산업센터 호실입니다. 주거용 아파트가 아니므로 업무·공장 수요와 임대수익을 중심으로 판단해야 합니다.
- 입지. 인천송도소방서 서측 인근으로 공장 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물이며 승용·화물용 승강기, 위생·상하수도·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 42m, 북서측 약 35m, 남서측 약 30m, 남동측 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 67,281.6㎡의 평지·정방형 토지로 공장 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,327,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장·지식산업센터는 주거용보다 매수층이 제한될 수 있으므로 동일 건물과 인근 유사 호실의 거래기간·공실률·임대료 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인의 사업자등록 시점. 주)크리비젼이 2019.02.26. 이전에 점유와 사업자등록을 갖췄는지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 임대차계약서 원본. 보증금 20,000,000원, 월 차임 1,600,000원 외에 계약기간·점유 부분·연체·갱신 여부를 확인하세요.
- 배당요구·확정일자. 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 기록을 대조해야 합니다.
- 말소 근저당 재검증. 국민은행 근저당 2건의 말소 여부와 예상배당표에서 선순위로 반영된 이유를 등기부 원본과 법원 서류에서 확인하세요.
- 시세 조사. 동일 건물 같은 동·유사 층의 실거래, 현재 매물, 월 임대료, 관리비 및 공실 기간을 조사한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 부가가치세·업종 제한. 지식산업센터 거래에 수반되는 부가가치세 처리와 입주 가능 업종을 확인하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 포함에 따른 실제 적용 범위와 절차를 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 체납 관리비, 전기용량, 화물용 승강기 이용, 내부 설비와 원상복구 비용을 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것이 있다”
이 물건의 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 현재 확인되는 정보만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 구조는 2019년 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 형태이고, 과거 국민은행 근저당도 말소기록이 있어 등기 자체는 비교적 정리돼 있습니다.
그러나 보증금 20,000,000원 임차인의 대항력과 우선변제 여부가 미상이며, 예상배당표는 말소된 국민은행 근저당을 선순위로 반영해 등기 흐름과 일치하지 않습니다. 실거래 비교치도 없어 현재 최저가의 가격 적정성을 검증하기 어렵습니다. 결론은 등기 권리는 조건부 통과, 임차인과 가격은 보류입니다. 임대차 시점과 배당표 불일치를 해소한 뒤에야 응찰 여부를 판단할 수 있습니다.