인천지방법원 2025타경510911. 인천 서구 오류동 블루텍 2층공존-239호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 801,000,000원이 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 192,320,000원, 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조를 보면 가격 하락만큼 단순한 물건은 아닙니다. 말소기준권리는 2023.03.21. 중소기업은행 근저당권인데, 그보다 앞선 2018.08.31. 정운, 2022.12.07. 주식회사 세화테크, 한동우의 점유 내역이 존재합니다.
주식회사 세화테크, 한동우는 보증금 5,000,000원이 확인되고 현재 배당 추정에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 반영합니다. 더 중요한 것은 정운입니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다. 따라서 이 물건의 인수총액을 5,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510911 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 2층공존-239호 · 도로명 인천광역시 서구 보듬로 158 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상15층 · 사용승인일 2016-08-19 |
| 소유자 | 하경이 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 801,000,000원 / 192,320,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 788,941,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
현재 말소기준은 2023.03.21. 중소기업은행 근저당권 792,000,000원입니다. 그 뒤 2025.03.31. 설정된 인천신용보증재단 근저당권 56,300,000원과 2025.07.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당권과 황귀성 근저당권, 압류·가압류는 이미 말소된 내역입니다.
임차인·점유 현황
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정운 | 미상 | 2018.08.31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 세화테크, 한동우 | 239호 | 2022.12.07 | 5,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 점유자는 2명으로 봅니다. 주식회사 세화테크, 한동우는 보증금 5,000,000원이 확인되지만 우선변제권 없이 매수인 인수로 반영됩니다. 정운은 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰자가 최종적으로 부담할 총 인수액을 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 감정가 24%여도 ‘실질취득’은 더 높다
현재 최저매각가는 192,320,000원으로 감정가 801,000,000원의 24% 수준입니다. 그러나 주식회사 세화테크, 한동우의 확인 인수액 5,000,000원을 더하면 현재 확인되는 실질취득액은 최소 197,320,000원입니다. 여기에 정운의 미상 보증금이 실제 인수 대상으로 확인되면 실질취득액은 추가로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,492,480원 |
| 인수 · 주식회사 세화테크, 한동우 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 792,000,000원 | 188,827,520원 |
| 3. 근저당 · 인천신용보증재단 | 56,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 848,300,000원 중 188,827,520원이 배당되고 미배당은 659,472,480원입니다. 주식회사 세화테크, 한동우의 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 정운의 보증금·우선변제 관계가 확정되면 실제 배당과 인수 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단·양촌 I/C 남측 인근 검단산업단지 내에 위치하며, 주변은 중소규모 공장과 근린생활시설이 소재합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지는 공장과 지식산업센터, 지원시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 25M, 북동측 및 남서측 약 15M 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다. 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 위생·급배수, 자주식 주차장, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정운 임대차 원본 확인. 2018.08.31. 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해 실제 인수액을 확정해야 합니다.
- 세화테크 인수 반영. 주식회사 세화테크, 한동우의 보증금 5,000,000원은 현재 분석상 매수인 인수입니다. 낙찰가 외 비용으로 계산해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 192,320,000원에 확인된 인수 5,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 197,320,000원입니다. 정운 보증금이 추가될 가능성을 열어 두어야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 매각가 134,624,000원, 6회 유찰 시 94,236,800원으로 내려가지만 확인 인수 5,000,000원은 별도이며 정운 리스크 역시 그대로 남습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유 범위와 사업장 사용상태를 현장에서 확인하고, 명도와 영업시설 인도 문제를 사전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서와 배당요구 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도, 권리 리스크는 같이 내려가지 않는다”
감정가 801,000,000원에서 네 차례 유찰돼 192,320,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 말소기준보다 앞선 점유자입니다. 주식회사 세화테크, 한동우의 5,000,000원 인수는 이미 확인되고, 정운은 2018.08.31. 전입이면서 보증금이 미상입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 확인 가능한 실질취득은 최소 197,320,000원이지만 이것이 최종 총액은 아닙니다. 정운의 보증금과 임차권 성격을 확인하기 전에는 인수총액도, 안전한 입찰상한도 확정하기 어렵습니다. 네 차례 유찰이라는 가격 신호보다 먼저 해결해야 할 것은 이 선순위 임차 리스크입니다.
