인천지방법원 2025타경510912. 인천 남동구 만수동 877-10, 우진빌라(877-10)가동 2층 202호 다세대주택입니다. 전용면적은 40.35㎡이고, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로 사용승인일은 1992.12.03입니다. 현재 소유자는 김찬래이고 소유권은 2001.11.13 이전됐습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 날짜는 소유권이나 후순위 근저당이 아니라 2010.12.10입니다. 이날 삼성카드 주식회사의 가압류 6,963,501원이 등기됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2014년·2017년·2022년 가압류와 2025년 임의경매개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 2022년 이후 설정된 주식회사에이피엘파이낸셜대부의 근저당권과 2026.01.05 주식회사토마토자산관리대부로의 권리이전도 시기상 말소기준보다 후순위입니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수보다 가격과 환금성 확인이 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510912 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 877-10 2층 202호 · 인천광역시 남동구 만경로18번길 9-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.35㎡ · 제2층 제202호 · 4층 건물 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 사용승인일 1992.12.03 |
| 소유자 | 김찬래 · 2001.11.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매신청 / 청구 | 주식회사 에이피엘파이낸셜대부 / 11,324,785원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 2010년 가압류가 기준점
핵심은 갑구 8번 삼성카드 주식회사 가압류입니다. 2010.12.10 접수된 청구금액 6,963,501원이 말소기준권리이고, 갑구 9번·10번·11번·14번의 가압류와 갑구 15번 임의경매개시결정은 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당권과 경매신청 중 이미 말소된 등기는 현재 매수인이 인수할 부담으로 남지 않습니다.
② 시세 비교 — 감정가보다 ‘최근 4,000만원’이 중요하다
우진빌라(877-10)가동은 15세대이며, 확인되는 동일 면적대 실거래는 6건입니다. 전체 평균 거래가는 81,166,666원이라 현재 최저가 43,120,000원이 숫자상 53.1%에 불과합니다. 하지만 이 평균은 2021년과 2022년의 89,000,000원· 97,000,000원·103,000,000원 거래 등이 포함된 값입니다.
가격 판단에서는 훨씬 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03 한 건이고 거래가는 40,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 40,000,000원이며 현재 최저가 43,120,000원은 이 기준의 107.8%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세도 -55.3%입니다. 따라서 과거 전체 평균만 보고 “감정가의 49%니까 싸다”고 판단하면 최근 시장 흐름을 놓치게 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 40.27㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 40.27㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2022.02 | 40.27㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2021.11 | 40.27㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2021.09 | 40.27㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 2021.06 | 40.35㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.27㎡ | 1건 | 40,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,963,501원 | 6,963,501원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 넥스젠파이낸스대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엠케이캐피탈대부 | 3,104,962원 | 3,104,962원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 6,284,351원 | 6,284,351원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 러키캐피탈대부 | 6,318,578원 | 6,318,578원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,272,448원 |
현재 회차 43,120,000원 가정에서는 채권 총액 27,671,392원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 14,272,448원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상입니다.
회차가 더 내려가면 숫자는 달라집니다. 3회 유찰 시 시나리오는 30,183,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 21,128,799원(감정가 24%)입니다. 3회 유찰 시까지는 채권 총액 27,671,392원이 전액 배당되는 시나리오이고, 4회 유찰 시에는 미배당 7,322,911원이 발생합니다. 다만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철2호선 만수역 북서측 인근이며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·가스설비 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 포장도로에 접하고, 토지는 인접도로와 등고평탄한 정방형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 329.3㎡, 지목 대, 공시지가 1,629,000원/㎡, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 실거래 평균 81,166,666원보다 현재 최저가가 낮다는 사실보다 최근 12개월 평균 40,000,000원과 최신 거래 40,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 현재 회차의 가격. 43,120,000원은 최근 시세 기준 107.8%입니다. 2회 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -55.3%입니다. 오래된 89,000,000원·97,000,000원·103,000,000원 거래를 현재 가격 기준으로 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 최신 거래의 층 차이. 2026.03 거래 40,000,000원은 -1층이고 대상은 2층입니다. 동일 면적대라도 층 차이를 현장에서 보정해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 갑구 8번 삼성카드 주식회사 가압류 2010.12.10이 기준이며 후순위 등기가 매각으로 정리되는지 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 회차 시나리오. 추가 유찰 시 30,183,999원과 21,128,799원 시나리오가 있으므로 현재 43,120,000원에서 즉시 응찰할 필요성과 추가 가격 안전마진을 비교해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 “최근 시세의 107.8%”
이 사건에서 눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 감정가 88,000,000원과 현재 최저가 43,120,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가 49%까지 내려왔으니 얼핏 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 최근 시장을 따로 떼어 보면 결론이 달라집니다. 최근 12개월 실거래는 40,000,000원 한 건이고, 최신 거래도 40,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 107.8%이고, 최근 가격 추세는 -55.3%입니다.
권리 측면에서는 말소기준 2010.12.10 이후의 후순위 권리가 정리되고 예상 인수액도 0원이라 비교적 단순합니다. 그러나 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 전혀 다른 문제입니다. 특히 다세대·15세대 규모, 최근 12개월 거래 1건, 단지 경매 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 함께 보면 현재 회차의 핵심은 “얼마나 할인됐는가”가 아니라 최근 실제 매매시장에서 얼마에 팔릴 수 있는가입니다. 권리는 통과, 현재 가격은 신중 검토가 맞습니다.
