인천지방법원 2025타경510926. 계양구 효성동 크리스탈타운 1동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 조숙자이며 2011.10.04. 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 121,000,000원입니다. 이 사건의 핵심 말소기준권리는 2024.09.09. 설정된 행복자산관리대부의 근저당권(채권최고액 65,000,000원)입니다.
같은 날 근저당 바로 다음 순위로 행복자산관리대부 명의의 전세권도 전세금 65,000,000원에 설정됐습니다. 하지만 순위는 말소기준 근저당 뒤이고, 두 권리 모두 경매자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당을 가정하면 근저당에 47,766,118원이 배당되고 전세권에는 배당이 없지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는 구조로 계산되어 있지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510926 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 21-37 1동 4층401호 · 도로명주소 인천광역시 계양구 길마로 94 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 · 사용승인 1997.06.26 |
| 소유자 | 조숙자 · 2011.10.04. 소유권이전 · 거래가액 121,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 49,049,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 행복자산관리대부 / 43,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로, 권리표상 임차인 표시가 없다는 사실과 실제 점유상태는 구분해서 봐야 합니다. 현황상 제3자 점유가 확인된다면 전입일·보증금·확정일자 등을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 해석 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가 143,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 49,049,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건은 실거래 비교 근거 없이 감정가와 유찰률만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 다세대주택은 개별 호수의 위치·노후도·점유·내부상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 현재 최저가가 시세보다 낮다는 결론은 보류하는 편이 안전합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 49,049,000원 | 82,233,882원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 34,334,300원 | 96,683,717원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 | 24,034,010원 | 106,798,602원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권액 43,000,000원에 대해 47,766,118원이 배당되는 시나리오로 신청채권 충족으로 계산됩니다. 반면 4회 유찰 시 배당액은 33,316,283원, 5회 유찰 시 23,201,398원으로 내려가 신청채권을 충족하지 못합니다. 이는 채권자 회수 구조의 변화이며, 미배당액 자체가 낙찰자 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,882원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사행복자산관리대부 | 65,000,000원 | 47,766,118원 |
| 3. 을구 6번 전세권 · 주식회사행복자산관리대부 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 130,000,000원 중 47,766,118원이 배당되고 82,233,882원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천효성동초등학교 북측에 인접하며, 주변은 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호이며 사용승인은 1997.06.26입니다. 외벽은 몰탈 위 드라이빗 마감, 창호는 알미늄샷시입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 34.3%라는 유찰률만 보고 저가매수로 판단하지 말고, 효성동 인근 다세대의 실제 거래가격을 별도로 비교하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 주소 표기 확인. 매각물건명세서 비고에는 외벽에 37-1로 표기되어 있다고 적혀 있습니다. 등기상 소재지와 현장 표기를 직접 대조하세요.
- 전세권 소멸 확인. 행복자산관리대부의 전세권은 말소기준 근저당 뒤 순위로 매각 시 소멸하는 구조이지만, 입찰 직전 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 건물 상태 확인. 사용승인 1997.06.26인 다세대주택이므로 내부 마감·누수·난방·창호 등 실제 수선 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2024.09.09. 행복자산관리대부 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없고, 감정요항표상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리분석은 통과, 가격·점유 확인 후 입찰입니다.
