인천지방법원 2025타경510926. 인천 계양구 효성동 크리스탈타운 제1동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 조숙자는 2011.10.04. 거래가액 121,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매를 신청한 행복자산관리대부는 2024.09.09. 채권최고액 65,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
같은 날 행복자산관리대부 명의로 전세금 65,000,000원의 전세권도 설정됐지만 등기 순위상 말소기준 근저당권보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수액과 별개로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 임차보증금 존재 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 21-37 제1동 제4층 제401호 · 도로명주소 인천광역시 계양구 길마로 94 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호 · 다세대주택 이용 |
| 사용승인 | 1997.06.26 |
| 소유자 | 조숙자 (2011.10.04. 거래가액 121,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 행복자산관리대부 / 43,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 현장 표기 | 외벽에 37-1로 표기 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 기준권리는 2024.09.09.
과거 등기만 보면 2001년 효성신용협동조합 근저당, 2006년 가처분, 2011년 국민은행 근저당, 2023년 카드사 가압류와 강제경매가 존재했습니다. 그러나 가처분은 2007.12.28., 기존 근저당권들은 2011.07.11.과 2011.10.04., 카드사 가압류와 강제경매는 2024.09.10. 및 2024.09.26.에 각각 말소 완료됐습니다.
따라서 현재 살아 있는 말소기준은 2024.09.09. 접수된 행복자산관리대부 근저당권입니다. 그 뒤의 행복자산관리대부 전세권과 2025.07.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.06. 계양세무서장 압류도 2025.01.02. 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘저가’라 할 수 없다
현재 최저매각가는 100,100,000원으로 감정가 143,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원으로 산정되므로 현 회차의 실질취득액도 100,100,000원입니다. 다만 동일하거나 유사한 다세대주택의 최근 12개월 실거래와 최신 거래 근거가 제시되지 않아, 이 금액이 실제 시세보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 100,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 70,070,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 49,049,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 2. 효성신용협동조합 근저당 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 3. 국민은행 근저당 | 80,400,000원 | 34,898,600원 |
| 4. 신한카드 가압류 | 14,180,239원 | 0원 |
| 5. 삼성카드 가압류 | 10,300,214원 | 0원 |
| 6. 삼성카드 강제경매 관련 권리 | 미상 | 0원 |
| 7. 행복자산관리대부 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 8. 행복자산관리대부 전세권 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 297,880,453원, 총 배당액은 97,898,600원, 총 미배당액은 199,981,853원이며 신청채권자의 청구액 43,000,000원은 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 인천효성동초등학교 북측에 인접하며, 주위는 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인은 1997.06.26., 외벽은 몰탈 위 드라이빗 마감, 창호는 알미늄샷시입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 세장형 토지로 인접 도로와 등고 평탄하며, 북측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육 전부제한지역, 교육환경 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 다세대주택은 아파트처럼 동일 단지 표준가격을 적용하기 어렵습니다. 개별 건물의 관리 상태와 내부 수리비, 주차 및 점유 상태를 반영한 인근 비교가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 확정일자, 현황조사서와 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 배당표 재작성. 이미 말소된 효성신협·국민은행 근저당과 카드사 권리가 시뮬레이션에 포함돼 있습니다. 현재 유효한 권리만으로 배당 순위를 다시 계산해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 효성동 인근 유사 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 비교하세요.
- 현장 동일성. 등기상 효성동 21-37이지만 외벽에는 37-1로 표기돼 있습니다. 건물·동·호수와 출입구 표기를 현장에서 확인하세요.
- 건물 상태. 1997.06.26. 사용승인 건물로 외벽 드라이빗, 창호, 누수, 결로, 난방 및 급배수 상태를 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 기재 매각기일 2026.07.13 이후의 매각 결과, 변경·연기 또는 재매각 여부를 법원에서 확인하세요.
- 체납비용. 공용부분 관리비, 세금 및 기타 체납 여부를 관리주체와 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격 메리트”는 미확인
현재 등기 흐름만 보면 말소기준권리는 2024.09.09. 행복자산관리대부 근저당으로 명확하고, 그보다 뒤의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 가처분, 근저당, 카드사 가압류도 이미 말소됐기 때문에 등기상 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
그러나 이 물건을 곧바로 안전한 저가 매물로 평가하기는 어렵습니다. 임대관계가 미상이고, 실거래 비교 근거가 없어 최저가 100,100,000원이 실제 시세보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 더욱이 배당 시뮬레이션은 이미 말소된 과거 권리를 포함해 등기 현황과 충돌합니다. 등기상 인수는 낮지만, 점유·가격·배당 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다.