인천지방법원 2025타경510940. 청라호수공원 동측 인근 루비타워 1층 113호로, 공부상 주용도는 근린생활시설(일반음식점)입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으며, 등기부는 집합건물로 발급됐습니다. 현재 소유자는 황정순으로 2019.07.09. 거래가 333,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
가격만 보면 감정가 598,000,000원에서 한 차례 유찰돼 418,600,000원으로 내려온 상태입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 일반음식점 상가는 실제 임대료, 관리비, 공실 기간, 시설 상태와 독립 사용 가능성이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 152-9 루비타워 1층 113호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 내 1층 · 사용승인일 2016.11.03. |
| 소유자 | 황정순 (2019.07.09. 거래가 333,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 418,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사 / 785,453,642원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산식보다 말소 원문 확인이 먼저
말소기준으로 제시된 권리는 2020.03.17. 설정된 수협은행 근저당권 699,600,000원입니다. 그 이후 기술보증기금 가압류, 국민은행 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
과거에는 기술보증기금의 강제경매와 수협은행의 임의경매가 각각 진행됐으나, 수협은행 경매는 2025.01.03. 취하돼 2025.01.06. 말소됐고, 기술보증기금 경매도 2025.02.07. 취소기각결정에 따라 2025.07.23. 말소됐습니다. 같은 날 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 점유·이용 상태 — 확인된 임차인은 없지만 ‘임대관계 미상’
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이며, 113호는 인접한 112호와 함께 한 음식점이 사용했고 현재는 휴업 상태입니다. 따라서 현 단계에서는 점유자의 전입·사업자등록, 보증금, 확정일자와 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 가격 시나리오 — 감정가 할인율과 시세는 다르다
현재 회차 최저가는 418,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 293,020,000원, 3회 유찰 시 205,114,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 실제 거래가나 임대수익 비교자료가 없어 어느 회차도 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 418,600,000원 | 412,014,000원 | 7,246,272,220원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 293,020,000원 | 288,117,720원 | 7,370,168,500원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 205,114,000원 | 201,442,404원 | 7,456,843,816원 |
④ 예상배당표 (매각가 418,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,586,000원 |
| 1. 근저당 · 천안축산업협동조합 | 6,474,000,000원 | 412,014,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 699,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 118,669,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 366,017,020원 | 0원 |
| 5. 기술보증기금 경매 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 천안축산업협동조합 근저당에 배당되는 것으로 계산돼 수협은행 이하 채권자와 신청채권자의 예상배당은 0원입니다. 채권 총액은 7,658,286,220원, 예상배당은 412,014,000원, 미배당은 7,246,272,220원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라호수공원 동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설과 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 폭 약 30미터, 서측 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 소재 필지. 토지면적 1,749㎡, 공시지가 3,911,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비를 갖췄고, 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성 변수. 주거용이 아닌 일반음식점 상가이며 현재 휴업 상태입니다. 실제 임대수익과 공실 상태를 확인하지 않은 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2019년 근저당 원문 대조. 천안축산업협동조합 공동담보 근저당의 말소 여부와 2020.03.17. 일부포기의 정확한 범위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2019-820호와 수협은행 근저당에 기재된 112호의 담보관계를 함께 대조하세요.
- 점유자 확인. 현장 방문과 사업자등록·전입 관련 조사를 통해 실제 점유자, 보증금과 대항력 가능성을 확인하세요.
- 호실 분리 상태. 112호와 통합 사용한 내부 경계, 출입구, 전기·급배수·소방시설과 원상복구 범위를 확인하세요.
- 휴업·시설 상태. 음식점 시설의 잔존 여부, 철거 또는 재사용 가능성과 관리비 체납을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만 보지 말고 동일 건물과 인근 상가의 임대료·공실·거래 사례를 직접 조사해 응찰가를 정하세요.
- 매각 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.07.06.이므로 실제 진행 및 매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건이 아니다
현재 계산만 보면 매수인 인수는 0원이고 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 2019년 천안축산업협동조합 근저당의 말소 기록과 예상배당 내용이 서로 맞물리지 않고, 112호와 113호의 통합사용 및 임대관계 미상 문제도 남아 있습니다. 실거래나 임대수익 자료가 없어 418,600,000원이 시세보다 낮다는 결론도 내릴 수 없습니다.
권리 산식은 인수 0원, 입찰 판단은 보류. 등기 원문과 공동담보·일부포기 범위, 점유 상태와 호실 분리 가능성을 확인한 뒤에야 가격 검토 단계로 넘어갈 수 있는 상가입니다.