인천지방법원 2025타경510970. 인천 서구 석남동 풍성빌라 가동 1층 101호, 전용 36.74㎡의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김진희이고, 2015.12.16. 매매를 원인으로 거래가액 85,320,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.12.23. 설정된 신은지 명의 근저당권으로 채권최고액은 45,000,000원입니다. 그 뒤 2025.07.28. 염태석의 강제경매개시결정이 기입됐으므로, 등기 권리만 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
다만 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 점유 확인입니다. 최저가 63,000,000원은 최신 실거래 60,000,000원보다 3,000,000원 높고, 최근 12개월 평균의 105.0%입니다. 전체 거래 평균은 65,500,000원이지만, 2021.12. 거래가 100,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 수치를 우선해야 합니다. 최근 거래 흐름도 과거 거래보다 9.9% 낮아진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510970 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 109-60 풍성빌라 가동 1층101호 도로명: 인천광역시 서구 서달로116번길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.74㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 건물 현황 | 1991.07.04. 사용승인 · 콘크리트벽식 라멘조 · 총 19세대 |
| 소유자 | 김진희 (2015.12.16. 매매, 거래가액 85,320,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 염태석 / 30,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.10. — 등기 발급일 2026.07.24. 기준 이미 경과한 날짜이므로 진행 결과 확인 필요 |
| 표시상 차이 | 공부상 ‘가동’, 현황 외벽표시는 ‘5동’으로 표기 및 통용 |
① 권리 흐름 — 현존 말소기준은 2021.12.23.
과거 한국주택은행 근저당권은 2008.02.27., 인평신용협동조합 근저당권은 2015.12.17., 배병애 근저당권은 2024.09.30. 각각 말소됐습니다. 2022.06.29. 최유성 명의의 강제경매개시결정도 2023.01.02. 말소됐고, 롯데카드 가압류는 2024.10.22. 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 말소기준권리는 2021.12.23. 신은지 근저당권 45,000,000원이며, 이후의 2025.07.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 3,000,000원 높다
풍성빌라(109-60) 전용 36.74㎡의 확인된 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 65,500,000원이지만, 2021.12.의 100,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 36.74㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2023.09 | 36.74㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 36.74㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2022.04 | 36.74㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2021.12 | 36.74㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2021.11 | 36.74㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.74㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
최저가 63,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 60,000,000원보다 5.0% 높습니다. 인수액이 0원이므로 실질취득가도 63,000,000원으로 동일하며, 결국 신건에서 최저가 수준으로 취득하면 최근 확인 시세보다 3,000,000원 비싸게 사는 계산입니다. 전체 평균 대비로는 96.2%지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 한국주택은행 근저당권 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 인평신용협동조합 근저당권 | 88,400,000원 | 52,366,000원 |
| 배병애 근저당권 | 55,000,000원 | 0원 |
| 신은지 근저당권 | 45,000,000원 | 0원 |
| 최유성 강제경매개시결정 | 30,000,000원 | 0원 |
| 롯데카드 가압류 | 19,526,809원 | 0원 |
| 염태석 강제경매개시결정 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 총채권액 277,026,809원, 채권자 배당액 61,466,000원, 미배당액 215,560,809원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원입니다. 다만 말소된 담보권이 포함된 계산이므로 실제 배당순위와 배당액은 원본 서류 확인이 선행돼야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 215,560,809원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 50,400,000원 | 49,092,800원 | 227,934,009원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 40,320,000원 | 39,194,240원 | 237,832,569원 | 0원 |
권리 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산됩니다. 가격만 보면 1회 유찰 시 50,400,000원, 2회 유찰 시 40,320,000원으로 낮아지지만, 기재 매각기일 2026.06.10.이 이미 경과했으므로 실제 유찰 여부와 다음 회차는 법원 진행 결과를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용되고 있으며 전용면적은 36.74㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 석남초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 다세대주택·연립주택·아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1991.07.04. 사용승인을 받은 콘크리트벽식 라멘조 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·주차장·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 사다리꼴 토지의 다세대주택 건부지이며 북서측 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 저촉되고 개발제한구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 570.0㎡, 공시지가 1,254,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 환금성. 총 19세대 다세대주택이고 확인된 동일 면적 거래는 6건, 최근 12개월 거래는 1건이므로 가격 판단과 재매각 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 현황 표시. 공부상 ‘가동’이지만 외벽에는 ‘5동’으로 표시되고 통용됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 실질취득 63,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 60,000,000원의 105.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 가격이 과거 거래보다 9.9% 낮아진 흐름이므로 전체 평균 65,500,000원만 보고 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
- 점유자 확인. 현장 부재로 임대 여부를 확인하지 못했으므로 전입세대와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 등기·배당 대조. 말소된 담보권들이 예상배당 계산에 포함된 불일치가 있으므로 등기부와 배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘가동’과 현황 ‘5동’이 동일 목적물인지 현장, 건축물대장, 호수 표시를 함께 확인해야 합니다.
- 경매 진행 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.06.10.으로 이미 경과했으므로 매각·유찰·변경 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부는 현장 확인 없이 공부와 인근 유사물건의 일반 사양을 참고해 평가됐으므로 수리 범위와 비용을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격과 점유는 보수적으로”
이 물건은 현재 등기만 기준으로 보면 2021.12.23. 신은지 근저당권이 말소기준이고, 매수인이 인수할 등기 권리는 0원입니다. 과거 담보권과 가압류·종전 경매도 말소 등기가 확인돼 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다.
그러나 신건 실질취득가 63,000,000원은 최신 실거래와 최근 12개월 평균 60,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -9.9%이고, 총 19세대의 1991년 사용승인 다세대주택이며, 점유·임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 예상배당 계산에는 이미 말소된 담보권까지 포함된 불일치도 있습니다. 결론은 등기 인수는 0원, 신건 가격 메리트는 없음, 점유와 배당자료는 재확인입니다.