인천지방법원 2025타경510997. 인천 미추홀구 용현동 패밀리캐슬 제1동 3층 301호, 전용 42.44㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 141,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 98,700,000원으로 내려왔습니다. 표면적인 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 145,000,000원의 68.1%입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 방인수는 2023.01.27 전입했고, 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.07.25입니다. 전입이 기준권리보다 앞서 있으나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않으면 매수인의 실질취득가는 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더한 금액이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510997 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 41-5 패밀리캐슬 제1동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로463번길 53 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.44㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2016.06.07 · 12세대 |
| 소유자 | 이영근 (2023.01.27 매매, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 방인수 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 전입이 핵심
2017.06.14 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 110,400,000원은 2023.01.27 해지를 원인으로 말소된 이력입니다. 따라서 현재 등기상 존속하는 선순위 근저당권으로 보기는 어렵습니다. 말소기준은 2025.07.25 강제경매개시결정이며, 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 한국자산관리공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방인수 | 2023.01.27 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
방인수는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 신고 임차인으로 분류되며, 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 최종 판단에는 임대차계약서와 주민등록·점유 현황 확인이 필요합니다.
현재 보증금이 미상이므로 98,700,000원을 실질취득가로 사용할 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전에는 최근 실거래와의 가격 비교도 확정되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 68.1%지만 가격 메리트는 미확정
패밀리캐슬 유사 전용면적의 확인된 거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 145,000,000원, 최신 거래는 2023.01의 130,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 20.8% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 42.9㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.01 | 42.44㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 46.38㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 42.44㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 138,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 145,000,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.1%, 전체 평균의 71.1%입니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수를 포함하지 않은 값입니다. 실질취득가가 확인되지 않은 상태에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 또한 확인된 최신 거래가 2023.01이므로 2026.07 매각기일의 현재 시세를 그대로 대표한다고 단정하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 110,400,000원 | 96,523,400원 |
| 3. 경매신청채권 · 방인수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국자산관리공사 | 131,694,504원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 392,094,504원 중 96,523,400원이 배당되고 미배당액은 295,571,104원으로 계산됐습니다. 다만 근저당권 말소 이력과 충돌하고, 임차보증금·당해세·최우선변제는 확정되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰돼도 임차인 위험은 자동 소멸하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 98,700,000원 | 96,523,400원 | 295,571,104원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 69,090,000원 | 67,446,380원 | 324,648,124원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 48,363,000원 | 47,092,466원 | 345,002,038원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 인하대학교사범대학부속고등학교 북동측 인근으로 단독·다세대주택, 주상용건물과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 평지이며 북측 세로에 접합니다. 공시지가는 1,441,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 도로에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모 다세대로, 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회이고 낙찰률은 0%입니다. 실거래도 2023.01 이후 확인되지 않아 재매각 시세 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 방인수의 임대차계약서, 보증금, 점유 여부와 전입세대 내역을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이므로 우선변제 범위와 낙찰자 인수 가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 채권관계 구분. 방인수가 임차인과 강제경매 신청채권자로 동시에 등장합니다. 신청채권 150,000,000원이 임차보증금인지 별도 채권인지 집행권원과 계약서로 대조해야 합니다.
- 근저당 말소 확인. 2017.06.14 설정된 근저당권은 2023.01.27 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 배당표에 다시 반영된 이유를 법원 기록과 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 최저가가 최근 12개월 평균의 68.1%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 마세요. 비교 기준은 최저가가 아니라 확인된 인수액을 포함한 실질취득가입니다.
- 시세 재조사. 최신 확인 거래가 2023.01이므로 2026.07 현재 인근 다세대 거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 배당요구 종기와 집행권원을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “98,700,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 2017년 근저당권도 2023.01.27 말소된 것으로 보입니다. 등기부만 보면 복잡한 인수권리가 많지 않아 보이지만, 말소기준보다 앞서 전입한 방인수의 보증금과 임대차 내용이 확인되지 않는다는 한 가지 문제가 전체 판단을 지배합니다.
최저가 98,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 145,000,000원의 68.1%입니다. 그러나 이 수치는 인수 가능 보증금을 뺀 가격일 뿐입니다. 방인수의 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않는다면 매수인은 그 미배당액을 추가로 부담할 수 있습니다. 게다가 방인수는 강제경매 신청채권자와 동일해 임대차와 집행채권의 관계도 분리 확인해야 합니다.
가격은 싸 보이지만 실질취득가는 미상, 후순위 권리는 단순하지만 임차관계는 불명확. 보증금·확정일자·배당요구·채권원인이 확인되기 전까지는 입찰가를 계산할 수 없는 확인 선행형 물건입니다.
