인천지방법원 2025타경510999. 가좌동 영동빌라 1동 2층 201호, 전용 43.61㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사하랑하랑이고 2023.12.27. 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매는 한국주택금융공사가 신청한 강제경매이며 청구액은 123,803,011원입니다.
이 사건의 말소기준은 2025.07.25. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 권리입니다. 박현빈은 2022.04.08. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.08., 임차보증금은 110,000,000원입니다. 2024.05.20.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 최저가 55,370,000원으로는 이 보증금이 전액 배당되지 않아 미배당액이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 146-44 영동빌라 1동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 43.61㎡ · 철근콘크리트조 · 지하1층 지상4층 중 2층 |
| 사용승인 | 1993.06.22. |
| 소유자 | 주식회사하랑하랑 (2023.12.27. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 123,803,011원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.07.25. 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행·대성신용협동조합·한국스탠다드차타드 계열의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 하지만 박현빈의 주택임차권은 말소기준보다 앞서므로 매각만으로 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다. 등기부에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 박현빈 외 보증금 미상 점유가 남는다
| 임차 관련자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현빈 제2층 제201호 43.61㎡ 전부 | 2022.04.08. 2022.03.08. | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 56,026,660원 현재 회차 미배당 |
| 이채린 | 2025.07.01. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 금융공사 주거 관련 신고 | 2022.04.08. 2022.03.08. | 0원 | 기재상 있음 | 기재상 있음 | 별도 금액 산정 없음 |
특히 이채린은 전입일 2025.07.01.이 말소기준일 2025.07.25.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 현재 계산된 56,026,660원은 매수인 부담의 확정 상한이 아니라 확인된 최소 위험액에 가깝습니다.
③ 가격 — 최저가 55.4%가 아니라 실질취득 111.4%를 봐야 한다
영동빌라 1동 전용 43.61㎡ 거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 96,400,000원이지만 가격 판단에서는 최신성과 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 100,000,000원, 최신 거래는 2023.12. 110,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 6.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 43.61㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.08 | 43.61㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2022.04 | 43.61㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.12 | 43.61㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 43.61㎡ | -1 | 37,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.61㎡ | 2건 | 100,000,000원 |
표면상 최저가 55,370,000원은 최근 12개월 평균의 55.4%에 불과합니다. 하지만 박현빈에게 배당되지 않는 56,026,660원을 더하면 현재 실질취득은 111,396,660원입니다. 이는 최근 12개월 평균 100,000,000원의 111.4%, 최신 거래 110,000,000원의 약 101.3%입니다. 즉 최저가는 싸지만 권리까지 포함한 실제 취득비용은 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 1. 임차인 박현빈 보증금 | 110,000,000원 | 53,973,340원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 123,803,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 박현빈 보증금 미배당액은 56,026,660원으로 계산됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 123,803,011원은 배당 0원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이채린의 보증금이 확인될 경우 매수인 부담 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 박현빈 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 55,370,000원 | 56,026,660원 | 111,396,660원 |
| 4회 유찰 시 | 44,296,000원 | 66,901,328원 | 111,197,328원 |
| 5회 유찰 시 | 35,436,800원 | 75,601,062원 | 111,037,862원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 3회에서 5회까지 더 유찰되더라도 박현빈 미배당액이 반대로 늘어 총 취득부담은 111,396,660원 → 111,037,862원으로 거의 고정됩니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 논리를 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 전용 43.61㎡입니다. 영동빌라 1동은 10세대입니다.
- 입지. 인천봉화초등학교 남측 인근으로 공동주택·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측과 북측으로 약 6미터·10미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 1,426,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 이력. 영동빌라 1동 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 매각 성사율은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 최소 판단기준은 55,370,000원이 아니라 박현빈 미배당 인수를 합친 111,396,660원입니다.
- 확약서 원문 확인. 한국주택금융공사의 임차권등기 말소동의가 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 이채린 보증금 확인. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력·우선변제·최종 인수액을 입찰 전 확정해야 합니다.
- 박현빈 배당 결과 확인. 실제 낙찰가와 선순위 배당항목에 따라 미배당 보증금이 달라지므로 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기와 현황조사상 점유관계가 함께 존재하므로 실제 점유자와 인도 협의 상대방을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가”가 아니라 “1.11억 실질취득”
감정가 113,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 55,370,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매입니다. 현재 배당가정상 박현빈 미배당액 56,026,660원을 떠안으면 실질취득은 111,396,660원이 되고, 추가 유찰이 되어도 총 부담은 약 111,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
최근 12개월 평균 100,000,000원, 최신 거래 110,000,000원과 비교하면 확인된 권리만으로도 이미 최근 시세 이상입니다. 여기에 이채린의 보증금 미상 위험까지 남아 있습니다. 3회 유찰이라는 할인율을 투자 매력으로 볼 사건이 아니라, 임차보증금 인수와 확약서의 실제 효력을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 현 단계 평가는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
