인천지방법원 2025타경511025. 인천 중구 운서동 3025-3의 일반철골구조 3층 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 2022.04.12. 사용승인됐고, 토지는 425.5㎡의 대지입니다. 등기권리의 기준점은 2022.05.26. 수협은행 근저당권 2,016,000,000원으로 명확합니다. 그 뒤 설정된 배순자·이현주· 변은희의 근저당, 서인천농업협동조합·오케이캐피탈 등의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정까지 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리등기만 보면 구조는 단순하지만, 이 물건은 주거용 아파트처럼 임차관계를 가볍게 볼 수 없습니다. 주혜선·박주현 등은 말소기준 뒤 전입으로 대항력이 없다고 정리돼 있으나, 제이원과 현황조사 명의 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 따라서 현재 계산상 인수액이 0원이라는 사실과 별개로, 입찰 전 임차관계 원본 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511025 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3025-3 · 인천광역시 중구 화랑목로100번길 5 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 일반철골구조 일반철골조지붕 3층 · 2022.04.12. 사용승인 |
| 이용상태 | 1층 실내골프연습장 안내실 및 근린생활시설 등 · 2층·3층 실내골프연습장 · 옥탑1층 계단실 |
| 토지 | 대 · 425.5㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 김경희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,256,579,750원 / 1,579,606,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 2,016,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.26. 수협은행 근저당권입니다. 이후 남아 있는 서인천농업협동조합 가압류 40,000,000원, 배순자 근저당 26,000,000원, 이현주 근저당 13,000,000원, 변은희 근저당 15,600,000원, 에이블자산관리대부의 근저당권부채권 가압류 22,847,008원, 국민건강보험공단 압류, 오케이캐피탈 가압류 15,335,421원 및 현 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 후순위입니다.
과거 유한회사 코드산업 가압류 29,500,000원은 2022.09.21. 말소됐고, 인천신용보증재단 가압류 27,154,479원도 2023.11.30. 말소됐습니다. 2023.12.15. 수협은행의 임의경매개시결정은 2025.07.14. 말소됐고, 2024.01.12. 김은옥의 강제경매개시결정 역시 2024.07.26. 말소됐습니다.
② 임차관계 — 후순위 전입과 ‘판정 불가’를 구분해야 한다
| 성명 / 기재 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주혜선 | 101호(20평방미터) | 2024-10-14 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주)제이원인베스트먼트, 최용준 | 103호(58.85평방미터) | 2024-06-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주현 | 103호(15평방미터) | 2024-09-23 | 10,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 제이원 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 현황조사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·회차 — 시세 없이 ‘70%’만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,579,606,000원으로 감정가 2,256,579,750원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 1,105,724,200원(49%), 3회 유찰 시는 774,006,940원(34%)입니다. 하지만 비교할 실거래 시세 기준이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,579,606,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,196,060원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,016,000,000원 | 1,561,409,940원 |
| 을구 2번 근저당권 · 배순자 | 26,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이현주 | 13,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서인천농업협동조합 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 변은희 | 15,600,000원 | 0원 |
| 을구 2-1번 가압류 · 주식회사에이블자산관리대부 | 22,847,008원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 15,335,421원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 2,148,782,429원, 배당액은 1,561,409,940원, 미배당은 587,372,489원입니다. 매수인 인수액은 현재 계산상 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천하늘고등학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·주상용건물·주상용나지 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 일반철골조지붕 3층 건물로 벽체는 철골조 기둥에 치장판넬 등, 바닥은 타일 등, 창호는 알미늄새시입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 대지 425.5㎡, 상업용 이용, 평지·세로장방·광대소각 조건이며 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 도로. 대로3류·소로1류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 원본 확인. 제이원 및 현황조사 명의의 주거 기재는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 판정을 끝내지 못한 상태입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 103호 관계 확인. 주)제이원인베스트먼트·최용준과 박주현이 모두 103호 일부로 조사돼 있어 실제 점유구획과 계약관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공실 상태 확인. 일괄매각 대상의 1층 일부 및 2층·3층 실내스크린골프연습장 사용·공실 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세 근거 없이 ‘싸다’고 판단하지 말고, 근린생활시설 임대수익·공실·토지가치와 함께 검토해야 합니다.
- 후속 회차. 2회 유찰 시 1,105,724,200원, 3회 유찰 시 774,006,940원으로 내려가지만, 낮아진 최저가 자체가 적정 시세를 의미하지는 않습니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당이 587,372,489원 발생하며 후순위 채권은 배당을 받지 못합니다. 등기 소멸과 채권자의 배당 충족 여부를 구분해 봐야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차와 가격은 아직 확인이 필요하다”
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2022.05.26. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 1,579,606,000원을 전제로 한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이것만으로 ‘안전하고 싸다’는 결론까지 갈 수는 없습니다. 주혜선·주)제이원인베스트먼트·최용준·박주현은 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 제이원 및 현황조사 명의의 주거 기재는 전입일·보증금이 미상이라 대항력을 판정할 수 없습니다. 또한 현재 가격이 감정가의 70%라는 사실만 있을 뿐 시장 실거래와의 직접 비교가 되지 않아 가격 메리트 역시 판단 보류가 맞습니다. 등기권리는 비교적 선명하지만, 임차 원본 확인과 적정가 산정이 끝나야 입찰 여부를 결정할 수 있는 물건입니다.
