인천지방법원 2025타경511025. 인천광역시 중구 운서동 3025-3에 위치한 근린생활시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 425.5㎡, 건물은 2022년 4월 12일 사용승인을 받은 일반철골구조 3층 건물입니다. 감정평가상 1층은 실내골프연습장 안내실과 근린생활시설, 2·3층은 실내골프연습장 용도로 이용되는 구조입니다.

권리관계의 출발점은 2022년 5월 26일 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액 2,016,000,000원으로 설정되어 있으며, 후순위 근저당권과 가압류·압류 등이 이어졌습니다. 현재 사건의 경매신청 채권자는 수협은행으로부터 채권을 양수한 것으로 기재된 더블유비에스2312유동화전문 유한회사입니다. 등기권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확하지만, 근린생활시설의 실제 점유와 임차인별 대항력 확인은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준권리는 2022.05.26 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 배순자·이현주·변은희의 근저당권과 서인천농업협동조합의 가압류, 국민건강보험공단의 압류, 오케이캐피탈의 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이미 말소된 가압류와 취하된 과거 경매개시결정도 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 이 물건의 핵심 확인사항

임차관계 조사에는 5개 기재가 확인됩니다. 이 가운데 전입신고일이 확인되는 3개 기재는 모두 말소기준일인 2022.05.26 이후입니다. 다만 나머지 2개 기재는 전입일·보증금 등이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다. 특히 제이원 관련 명칭은 서로 연관되거나 중복된 기재일 수 있으므로, 기재 건수를 실제 임차인 수로 단정해서는 안 됩니다.

전입일이 확인된 3개 기재는 해당 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 기준으로 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 상가 부분은 실제 인도·사업자등록 등 관련 요건도 원본으로 확인해야 합니다. 우선변제 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 확인되는 기재는 없습니다.

현재 확인된 보증금은 주혜선 10,000,000원과 박주현 10,000,000원입니다. 다른 기재의 보증금은 확인되지 않으므로 이를 포함한 총 임차보증금이나 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 대항력 미상 기재가 기존 임차인과 중복되는지, 실제 점유자가 누구인지도 입찰 전 확인 대상입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

감정가 2,256,579,750원을 기준으로 현재 최저매각가는 1,105,724,000원입니다. 2회 유찰된 결과 감정가의 49%까지 낮아졌습니다.

그러나 감정가는 시장에서 지금 거래되는 가격과 같지 않습니다. 이 물건은 일반 아파트가 아니라 근린생활시설 및 토지로, 영업시설의 활용 가능성, 공실 여부, 임대수요, 건물 유지관리와 향후 매각 가능성을 함께 봐야 합니다. 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 각 단계의 가정 매각가격을 이용한 계산입니다. 미배당은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다. 인수 추정 0원은 미상 임차관계가 해소된다는 확정 판단이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,105,724,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정할 때 집행비용을 제외한 배당재원은 선순위 수협은행 근저당권에도 부족합니다. 이에 따라 후순위 채권자에게 배당될 금액은 없는 것으로 추정됩니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 인천하늘고등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 주상용건물 및 주상용나지가 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 노선이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2022.04.12 사용승인된 일반철골구조 3층 건물입니다. 외벽은 치장판넬 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수 및 승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 면적 425.5㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 광대소각 도로접면 조건입니다. 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
• 지역·지구. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 기재도 확인됩니다.
• 도로. 대로3류·소로1류·소로3류와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 실내스크린골프연습장 용도로 사용된 근린생활시설이므로 일반 주거용 아파트보다 활용 용도와 임대수요, 시설의 유지·전환 가능성이 매각가격에 중요한 영향을 줄 수 있습니다. 현재 거래사례를 통한 환금성 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 주혜선, 제이원인베스트먼트·최용준, 박주현, 제이원 관련 점유 및 임대차 자료를 확인하고 실제 임차인 수와 중복 여부를 확정해야 합니다.
• 대항력 미상 기재 확인. 전입일과 보증금이 미상인 제이원 및 현황조사 기재의 실체를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인으로 확인되면 인수액을 재계산해야 합니다.
• 공실·명도 확인. 공실이라는 기재와 101호·103호 임차관계 조사 내용이 일치하는지 현장 방문 및 관계 서류로 확인해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각 범위. 토지 425.5㎡와 근린생활시설 건물의 매각 범위 및 이용 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 입찰을 결정하지 말고 주변 근린생활시설의 실제 거래가격, 임대수익, 공실 부담 및 활용 가능성을 검토해야 합니다.
• 시설 확인. 스크린골프연습장 시설의 소유관계, 잔존 시설물 및 인도 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 체납 관리비 및 공과금. 실제 인수될 수 있는 비용이나 체납 항목이 있는지 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 수협은행으로부터의 채권양도 관계, 실제 채권 잔액, 세금 및 임차인 우선변제 여부를 반영하여 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 49% ≠ 검증된 저가”

인천 운서동 근린생활시설·토지 일괄매각 물건은 감정가 2,256,579,750원에서 1,105,724,000원까지 내려온 2회 유찰 사건입니다. 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당상 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다.

그러나 임차관계 기록의 중복 여부와 대항력 미상 기재, 공실 여부, 실제 영업시설의 활용 가능성은 여전히 검증해야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 명확하지만, 그 가격이 현재 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않았습니다.

결론은 권리 검증 필요·가격 판단 보류입니다. 임차관계와 명도 위험이 해소되고, 근린생활시설의 적정 거래가 및 활용 수익성이 확인되어야 현재 가격의 투자 적합성을 판단할 수 있습니다. 단순한 유찰 할인율만을 근거로 입찰하기에는 불확실성이 남아 있습니다.