부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 프리빌리지수 4층 406호 오피스텔입니다. 2021.07.26 소유권보존과 함께 해운대농업협동조합 명의의 채권최고액 3,060,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 소유권이전청구권 가등기, 임의경매개시결정, 지씨테크주식회사 가압류, 장시연의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리 소멸 여부만 보고 단순한 물건으로 판단하기는 어렵습니다. 확인된 임차인·전입자는 30명이며, 장시연은 보증금 100,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2021.07.26보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 다시 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 4층406호 (민락동,프리빌리지수) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 건물 / 설비 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 · 승강기·기계식 주차·도시가스 난방·화재탐지 및 경보설비 |
| 민간임대주택 등기 | 2023.06.26 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 확인사항은 남는다
말소기준권리 이후 설정된 김종련 명의 가등기, 경매개시결정, 지씨테크주식회사 가압류와 장시연의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 2024.01.24 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 2021.07.26 근저당의 이전으로 말소기준일 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 신고 30명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 임차인·전입자는 30명입니다. 가장 빠른 전입일은 2021.08.30으로 말소기준일 2021.07.26보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로 모두 대항력이 없고, 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 산정됩니다. 다만 장시연을 제외한 다수의 보증금·확정일자가 미상이고, 전부 또는 미상 부분에 다수 전입자가 겹쳐 있어 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08 | 미상 / 미상 | 2023.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28 | 미상 / 미상 | 2023.10.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 / 미상 | 2023.10.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 / 미상 | 2023.10.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 2023.12.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 / 미상 | 2023.11.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 / 미상 | 2023.10.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장시연 | 주택 전부 | 2022.12.09 | 100,000,000원 / 2022.11.15 | 2023.10.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가 172,000,000원의 49%이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 58,995,999원, 4회 유찰 시 41,297,199원입니다.
그러나 동일 면적의 최근 실거래를 기준으로 한 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 프리빌리지수는 2021.07.02 준공된 12세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 가격이 시장가격보다 저렴하다는 근거보다는, 반복 유찰과 외부 낙찰 제한 가능성을 먼저 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누적배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 | 1,917,040원 |
| 2. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 82,362,960원 | 84,280,000원 |
| 3. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 | 84,280,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 84,280,000원 |
현재 회차에서는 채권 합계 3,460,188,360원 중 82,362,960원이 배당되고, 미배당은 3,377,825,400원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으나, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 3,377,825,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 3,402,654,289원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,297,199원 | 40,153,849원 | 3,420,034,511원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근이며, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 이용. 해당 기호는 오피스텔로 이용 중이며, 건물에는 공동주택과 업무시설이 함께 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 및 경보·기계식 주차설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지면적은 448.7㎡, 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021.07.02 준공된 12세대 규모이며, 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 가격 외의 낙찰 제약도 함께 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 우선매수신고가 1회 허용된 사건이므로 외부 입찰자가 최종 매수인이 되지 못할 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유자 특정. 임차인·전입자 30명의 실제 점유 여부, 호실 일치 여부와 현재 명도 상대방을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 장시연 임차권. 보증금 100,000,000원, 계약일·확정일 2022.11.15, 전입일 2022.12.09인 임차권등기의 배당 및 말소 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 가등기 성격. 2023.09.12 김종련 명의 가등기가 매매예약 가등기인지 담보가등기인지 관련 문서를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 기재. 2023.06.26 민간임대주택등기 내용과 매각 이후 처리사항을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 84,280,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔의 동일 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 내부 상태와 임차인 점유 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·주차. 미납 관리비와 기계식 주차설비 이용 가능 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문서와 매각기일의 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸하지만 외부 입찰에는 문턱이 있다
이 사건의 등기 순위만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 30명의 전입일은 모두 말소기준권리 이후이고, 보증금 100,000,000원의 장시연 임차권도 후순위라 매각으로 소멸합니다. 따라서 대항력 보증금을 떠안는 인수형 경매는 아닙니다.
그러나 투자 매력은 낮은 최저가만으로 결정되지 않습니다. 전세사기피해자의 우선매수권이 있어 외부 낙찰이 제한될 수 있고, 30명의 점유 신고, 성격 확인이 필요한 가등기, 민간임대주택등기, 동일 면적 실거래 비교의 부재가 겹칩니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 가격이 낮아진 것과 외부 입찰자가 안전하게 취득할 수 있는 것은 별개의 문제입니다. 결론은 권리 인수는 0원, 외부 낙찰 가능성과 명도 난도는 고위험입니다.